[ 竺雨迪 ]——(2010-8-25) / 已閱9396次
定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)及效力探討
——張某訴熊某買賣合同糾紛案
竺雨迪 肖貞英
【問題提示】
近年來，我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向繁榮，房產(chǎn)交易日趨活躍，更出現(xiàn)了像轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)這樣的新型交易方式。盡管多數(shù)單位規(guī)定內(nèi)部銷售的房屋不能對外轉(zhuǎn)讓，但是買賣購房指標(biāo)的情況還是屢見不鮮。那么這種買賣合同的法律性質(zhì)和效力如何認(rèn)定？
【要點(diǎn)提示】
定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)質(zhì)上是對房屋預(yù)期定購資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，這種權(quán)利屬于可期待物權(quán)的范疇。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，法律、行政法規(guī)沒有強(qiáng)制性規(guī)定，故定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效，且應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺媛男小?br>
【案情】
原告：張某。
被告：熊某。
張某和熊某均是××市××區(qū)××單位的工作人員。2003年，二人均獲得了所在單位委托開發(fā)商開發(fā)的××小區(qū)定向購買商品房的認(rèn)購權(quán)。4月，二人達(dá)成協(xié)議，熊某將認(rèn)購該小區(qū)××號房屋的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1萬元。熊某收取張某1萬元后，出具收條并在收條上簽注：“全部購房款由張某以熊某的名義直接交納。”之后張某便以熊某的名義分別交納了購房定金7萬元。2005年1月，熊某和張某共同到場選定了以熊某名義定購的房屋。張某以熊某的名義與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》，合同原件由張某持有。此外，雙方還達(dá)成了購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)增加1.5萬元的協(xié)議，但未即時(shí)結(jié)清。
2006年下半年，根據(jù)當(dāng)時(shí)的有關(guān)規(guī)定，允許購房戶交納一定費(fèi)用后辦理購房合同的更名手續(xù)。因熊某認(rèn)為張某未支付剩余的1.5萬元指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，拒絕履行更名手續(xù)。此后雙方的更名手續(xù)一直未辦妥，××號房屋一直未交付給張某。
張某遂起訴熊某，請求確認(rèn)其與熊某之間的購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，并判令熊某將××小區(qū)××號房屋交付給張某。
【審判】
××市××區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
本案系房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓糾紛，訴爭定購指標(biāo)指向的房屋是××市××區(qū)××單位統(tǒng)一委托開發(fā)定向銷售的房屋。房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓是什么法律性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓是否有效，成為本案爭議焦點(diǎn)。熊某基于××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購買本單位定向銷售房屋的資格。此時(shí)，她與張某之間的購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是對其預(yù)期定購房屋資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。事后，購房戶與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，實(shí)際取得了購買商品房的資格。張某和熊某約定有償轉(zhuǎn)讓指標(biāo)，張某也實(shí)際支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并以熊某的名義向開發(fā)商交納了購房款，雙方的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同已實(shí)際履行。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未作強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，張某與熊某關(guān)于房屋定購資格轉(zhuǎn)讓的意思表示真實(shí)，開發(fā)商也以允許交納過戶費(fèi)用辦理房屋更名手續(xù)的方式，對此種轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可。因此，張某和熊某之間的定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，張某和熊某均應(yīng)按合同履行義務(wù)。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第五十二條、第六十條第一款、第八十八條、第九十四條的規(guī)定，參照湖南省高級人民法院《關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行）》第三條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)張某和熊某之間關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋認(rèn)購指標(biāo)的協(xié)議有效；二、熊某在判決生效后十日內(nèi)，配合張某辦理房屋的更名過戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由張某負(fù)擔(dān)；三、張某在判決生效后十日內(nèi)，支付給熊某購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1.5萬元；四、駁回張某的其他訴訟請求。
熊某不服原審判決，提起上訴，請求二審法院依法改判。
××市中級人民法院查明的事實(shí)與原審查明基本一致。
××市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××區(qū)××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購買單位委托開發(fā)定向銷售房屋的資格，其將購買資格轉(zhuǎn)讓給張某，實(shí)質(zhì)上是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。該轉(zhuǎn)讓行為系雙方真實(shí)意思表示，沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。故對熊某的上訴理由不予支持。據(jù)此，二審判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案的處理主要涉及以下法律問題：1、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么；2、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。
一、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么
理論界及實(shí)務(wù)界對此有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓定向購買商品房指標(biāo)是轉(zhuǎn)讓人將其對房屋的權(quán)利和交付房款的義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)值得商榷。比如在本案例中，熊某雖然取得了房屋購買指標(biāo)，但若其未與開發(fā)商簽訂購房合同，就不能產(chǎn)生任何有關(guān)定購房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，又如何將其讓與給他人？
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標(biāo)的并非房屋本身，而是定購房屋的指標(biāo)，合同所轉(zhuǎn)讓的是一種定購房屋的資格。筆者同意這種觀點(diǎn)。比如說在本案例中，張某與熊某訂立口頭協(xié)議之時(shí)，張某對××號房屋的權(quán)利尚停留在一種資格權(quán)利上，張某不能立即、現(xiàn)實(shí)地取得所欲定購的房屋的所有權(quán)，但他卻獲得了對未來取得××號房屋所有權(quán)的合理期待。這種期待是一種在交易中現(xiàn)實(shí)存在的、有著獨(dú)立經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)利益，已經(jīng)達(dá)到了權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)，在法理上應(yīng)歸為一種可期待物權(quán)，屬于債權(quán)的范疇。
二、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。
對此主要有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同無效，主要理由是：1、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。2、轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)違反了《合同法》第七十九條第一款第（一）項(xiàng)和七部委于2004年通過的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十九條、第三十二條等規(guī)定。3、定購特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯(lián)的，轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會使指標(biāo)擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國家相關(guān)稅法規(guī)定。
另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，主要理由是：1、雙方簽訂房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同，是彼此真實(shí)意思表示。2、房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形。3、房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并沒有損害第三人的利益，也沒有損害國家和社會公共利益。
筆者認(rèn)為，定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效。目前司法實(shí)踐中也越來越多的采納了這一觀點(diǎn)。主要理由有：
1．從法律規(guī)定看，對于基于特定身份取得的定購資格的轉(zhuǎn)讓，我國法律、行政法規(guī)并未做強(qiáng)制性規(guī)定。此外，因定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的是房屋定購指標(biāo)而不是房屋本身，所以并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。
2．從理論上講，在民法上，奉行“法無禁止即自由”的原則。“法無禁止即自由”強(qiáng)調(diào)私人的權(quán)利和自由不受隨意干預(yù)，強(qiáng)調(diào)私法主體之間的契約自由。作為一種法的理念，其最重要的表現(xiàn)是私法自治�！八椒ㄗ灾谓o個(gè)人提供一種受法律保護(hù)的自由，使個(gè)人獲得自主決定的可能性�！彼椒ㄗ灾问撬椒ㄖ黧w按照自己的自由意思，在不違反法律的前提下，對自身利益的得失變更做出安排；是平等主體通過自由、平等地協(xié)商，決定他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在法律沒有明確禁止的情況下，私權(quán)主體當(dāng)事人之間通過平等協(xié)商確立的利益關(guān)系應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬�，而不�?yīng)受到干預(yù)和限制。因而在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)范和公序良俗的前提下轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)，也是有著法理基礎(chǔ)的自由。
3．從社會價(jià)值取向來看，本案中熊某與張某皆為完全民事行為能力人，意思表示真實(shí)，也不存在欺詐、脅迫等情形，更沒有任何事實(shí)、證據(jù)證明該協(xié)議侵害了他人和社會的利益。若冒然認(rèn)定該協(xié)議無效，勢必會助長一種隨意毀約、違背誠實(shí)信用原則的不良社會風(fēng)氣，更有悖于我國《合同法》維護(hù)交易穩(wěn)定和維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的立法目的。
【經(jīng)驗(yàn)借鑒】
定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同在實(shí)際履行過程中，因缺乏足夠的法律依據(jù)，很容易引起糾紛，引發(fā)一些法律問題。像本案中因熊某認(rèn)為張某未支付剩余的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，就拒絕繼續(xù)履行更名手續(xù)，導(dǎo)致張某支付了二十多萬元購房款卻一直無法取得房屋。因此，筆者建議轉(zhuǎn)讓定向購買商品房指標(biāo)一定要簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定轉(zhuǎn)讓費(fèi)的數(shù)額、支付期限和方式，以及轉(zhuǎn)讓人將房屋過戶給受讓人的期限和方式。此外還應(yīng)注明：“本房屋由乙××出資購買，房屋所有權(quán)歸乙××，與甲××無關(guān)�！敝挥羞@樣，當(dāng)實(shí)際購房人與登記購房人發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議時(shí)，才能證明房屋屬于自己，而房屋登記不實(shí)，應(yīng)予糾正。否則，如果不重視書面證據(jù)的收集和保存，轉(zhuǎn)讓人一旦反悔，否認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)之事而主張自己就是合法的產(chǎn)權(quán)人，受讓人將無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而只能以事實(shí)上的借款關(guān)系要求轉(zhuǎn)讓人返還購房款。更有甚者，如果受讓人不能證明購房款由自己實(shí)際支付，則其要求轉(zhuǎn)讓人返還購房款的請求也可能成為泡影。
此外，若指標(biāo)轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后拒絕過戶給受讓人，對受讓人應(yīng)怎樣予以救濟(jì)？筆者就此對辦理定購房屋更名過戶手續(xù)提一些建議。筆者認(rèn)為在房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效并已經(jīng)實(shí)際履行，而房屋登記不實(shí)的情況下，可以適用我國《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的更正登記和異議登記制度，來糾正房屋登記簿的不實(shí)記載，實(shí)現(xiàn)對受讓人的權(quán)利救濟(jì)。
更正登記在具體適用中分為三種情形：一、受讓人向房屋登記機(jī)構(gòu)申請更名，轉(zhuǎn)讓人書面同意更正，登記機(jī)構(gòu)對申請人提交的書面證據(jù)進(jìn)行審查，予以更正。二、受讓人向房屋登記機(jī)構(gòu)申請更名，不論轉(zhuǎn)讓人是否同意更正，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)審核，認(rèn)定有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，予以更正。三、受讓人向房屋登記機(jī)構(gòu)申請更名，轉(zhuǎn)讓人不同意更正，雙方爭議一時(shí)難以化解，更正的程序較為費(fèi)時(shí)。為了給受讓人的利益提供臨時(shí)保護(hù)，受讓人可申請異議登記，暫時(shí)中斷登記簿的公信力，并在法律規(guī)定的15日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
此外，房產(chǎn)登記種類有轉(zhuǎn)移登記和變更登記。變更登記是房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進(jìn)行的登記。轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記，必須按照有關(guān)規(guī)定足額繳納稅費(fèi)。筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中若通過變更登記來辦理定購房屋的更名手續(xù)，不僅可以免交稅費(fèi)，還可以簡化程序，縮短時(shí)間。
作者單位：竺雨迪，湖南大學(xué)法學(xué)院在讀碩士；肖貞英，湖南省長沙市芙蓉區(qū)法院。
