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  • 商品房以外的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理實(shí)務(wù)

    [ zsg ]——(2010-10-18) / 已閱28864次

    商品房以外的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理實(shí)務(wù)

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      目前,我國(guó)存在著多種性質(zhì)的房屋,主要可分為商品房和非商品房。商品房是指房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建造的可在市場(chǎng)上自由流通的房屋。非商品房主要包括:公房改制出售給個(gè)人的房改房和按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房,單位集資房和安居房,城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等。
      最高人民法院于2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,為審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提供了法律上的依據(jù)。而在現(xiàn)實(shí)生活中,更為常見(jiàn)的則是非商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。非商品房因其地理位置優(yōu)越,價(jià)格相對(duì)便宜,吸引了眾多二手房買(mǎi)主。但因?yàn)槲覈?guó)對(duì)非商品房的買(mǎi)賣(mài)設(shè)置了許多限制,又沒(méi)有很明確的對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋,致使在買(mǎi)賣(mài)發(fā)生后容易產(chǎn)生糾紛。大多數(shù)的情況是一方在買(mǎi)賣(mài)后反悔,要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。那么,這幾種房屋的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效呢?
      一、房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。
      1.1994年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式,一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人;一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。
      2.1999年為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通,建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》,對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如:已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài);個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房(指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房),還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意;在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益,以及交納其他稅費(fèi)等。以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款,全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易,交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易,按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后,交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的,其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政,專項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。
      3.實(shí)踐當(dāng)中,原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房,后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出,但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí),腸子都悔青了,拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院,以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由是:原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中,還沒(méi)有取得房主證,無(wú)權(quán)賣(mài)房;簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名,夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn);房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效;《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定,城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么,原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢?是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?
      以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者:其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定,只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后,原房主才有房產(chǎn)所有權(quán),才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此,在未取得房產(chǎn)證前,原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人,對(duì)房屋就進(jìn)行出賣(mài)的行為當(dāng)然無(wú)效。張律師認(rèn)為此說(shuō)法不正確。主要理由是:雖然在房產(chǎn)證辦理下來(lái)之前,原房主尚未取得法律上的所有權(quán),但其在向單位出資購(gòu)買(mǎi)所住房屋后,已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主,且房產(chǎn)證也正在申辦之中,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。即使原房主沒(méi)有房產(chǎn)證就出賣(mài)房產(chǎn),依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定,也是一種效力待定的合同,而不是無(wú)效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后,房產(chǎn)證寫(xiě)的是原房主的名時(shí),此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
      簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢?律師認(rèn)為如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字,則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意,此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得,沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū),買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定,賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)代理,買(mǎi)方構(gòu)成善意取得,合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可,則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí),此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同,除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。買(mǎi)房人為善意第三人,符合善意取得的條件時(shí),法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
    在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí),為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂,買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名,以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。
      房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋,單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢?在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題,買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房,此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài),不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí),單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系,原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí),買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主,應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得,買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的,應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。
      法律規(guī)定對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí),均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù),當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢?律師認(rèn)為《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī),而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系,合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定,至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容,與合同的效力無(wú)關(guān)。
      我國(guó)合同法司法解釋一第九條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移!弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》56條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿,并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有其他違法行為,只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)!薄础次餀(quán)法〉〉第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力!
      總之,買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況,一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同,保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,維護(hù)合同的穩(wěn)定性,保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比,最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí),必須支付土地使用權(quán)出讓金,在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。
      二.集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。
     。保覈(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼,個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi),產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。
     。玻凑战ㄔO(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定,在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售,或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房;任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房;單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。
      3.但在實(shí)踐中,也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào),有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài),有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下,有的賣(mài)方反悔,起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有:將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員,其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格;在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào),買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證,無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉,違反國(guó)家政策;原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方,違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么,他們的這些觀點(diǎn)是否能成立?是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢?
     。常蓭熣J(rèn)為,在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前,經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的,也是可以得到履行的,房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示;買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人;將房屋賣(mài)給外單位職工,原房主居住未滿五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方,雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策,但這些政策只是部門(mén)規(guī)章,不是法律或行政法規(guī),不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù),且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶登記。
     。矗蓭熣J(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別,政策性極強(qiáng),相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán),經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此,石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶登記!秶(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院發(fā)布的意見(jiàn),雖然不是行政法規(guī),不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù),但具有強(qiáng)制性,房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定,則不能辦理過(guò)戶手續(xù)。因此,今后,雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的,但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶,房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同,在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證,不受法律的保護(hù)。因此,律師認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效,但無(wú)法得到履行,經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,只能通過(guò)正當(dāng)渠道,通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi),而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。
      三.村證房(小產(chǎn)權(quán)房)買(mǎi)賣(mài)合同效力。
     。保谵r(nóng)村集體土地上,只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房,或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋,而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,因此,無(wú)法取得市證,或稱大產(chǎn)權(quán)。
     。玻诒炯w內(nèi)部成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。
     。常潜炯w內(nèi)部的成員或城市居民,沒(méi)有在本集體購(gòu)房的資格,雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。即使有的集體出臺(tái)相關(guān)政策,允許外集體或城市居民購(gòu)買(mǎi),但村規(guī)民約無(wú)法對(duì)抗法律和行政法規(guī)。首先,這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及到宅基地和集體土地的買(mǎi)賣(mài),而宅基地買(mǎi)賣(mài)、集體土地的買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。其次,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房,實(shí)際上是買(mǎi)地,在房地一體的格局下,處分房屋同時(shí)也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的。第三,目前,農(nóng)村這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,故買(mǎi)賣(mài)雖完成,但買(mǎi)受人始終無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四,認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益,在許多案件中,出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求關(guān)系到其生存權(quán)益。因此,所簽訂的合同均為無(wú)效。律師提醒那些圖便宜的買(mǎi)房者,村證房萬(wàn)萬(wàn)買(mǎi)不得,買(mǎi)房人不會(huì)取得房管部門(mén)的房產(chǎn)證,得不到法律保護(hù),隨時(shí)都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效,在房屋拆遷時(shí)也不會(huì)得到充分的補(bǔ)償。
    房改房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?
    [案情]李某房屋是以成本價(jià)在房改中買(mǎi)到的,并領(lǐng)有私房所有權(quán)證和劃撥土地使用權(quán)證。2003年李某將此房賣(mài)與某,并辦理了房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2005年該房確定被拆遷,開(kāi)發(fā)商給出的補(bǔ)償價(jià)大大高于當(dāng)初李某收取某的房?jī)r(jià)。李某認(rèn)為,自己賣(mài)出的房屋是房改房,出賣(mài)時(shí)未經(jīng)單位同意,且未辦理土地變更登記,所以買(mǎi)賣(mài)不能成立。李某要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,自己應(yīng)得拆遷補(bǔ)償款。為此,雙方發(fā)生糾紛。
    [爭(zhēng)議]李某與某關(guān)于房改房買(mǎi)賣(mài)合同的效力,是本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。李某認(rèn)為已售公房(房改房)上市時(shí),必須爭(zhēng)取原產(chǎn)權(quán)單位同意,必須辦理土地過(guò)戶手續(xù),否則就是無(wú)效的。某認(rèn)為,房管局既然為他辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記,就說(shuō)明交易是合法的,合同應(yīng)是有效。
     。勐蓭熃馕觯莘扛姆吭诮灰追矫娲_實(shí)與商品房有所區(qū)別。一般來(lái)說(shuō),職工個(gè)人取得房改房產(chǎn)權(quán)時(shí)支付的價(jià)款都不是房屋的市場(chǎng)價(jià),而是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或者成本價(jià)。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán),與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系,以成本價(jià)取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán),房屋歸職工個(gè)人所有。但在兩種產(chǎn)權(quán)類(lèi)型下,房屋所占土地一般還都是劃撥土地,即實(shí)際上職工個(gè)人在從單位購(gòu)房時(shí)并沒(méi)有繳納土地出讓金。1999年出臺(tái)的《河南省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理暫行辦法》,標(biāo)志著河南省大部分地區(qū)都放開(kāi)了已售公房的交易市場(chǎng)。該《辦法》第八條規(guī)定,以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房和以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定,已購(gòu)公有住房上市交易時(shí),房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理上市確認(rèn)和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時(shí)應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證,提供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書(shū)面意見(jiàn),居民個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房,還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)。該《辦法》還規(guī)定,已購(gòu)公有住房上市交易,應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款,由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
      本案中李某是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房,因而其享有完全產(chǎn)權(quán),所以他可以不必征求單位的意見(jiàn)就可以自行決定申請(qǐng)交易。李某以未經(jīng)單位同意為由否定交易的效力,是沒(méi)有根據(jù)的。那么李某與某間的交易有無(wú)缺陷呢?當(dāng)然是有的,那就是沒(méi)有依法上繳土地出讓金,沒(méi)有辦理土地使用權(quán)變更登記。但是土地使用權(quán)變更登記與房屋所有權(quán)變更登記可以是分別進(jìn)行的,沒(méi)有變更土地使用權(quán)只能說(shuō)明某沒(méi)有取得土地權(quán),并不因此否定房屋所有權(quán)變更的效力。所以李某與某簽訂的合同經(jīng)過(guò)了房屋登記,是有效的,李某的房屋已轉(zhuǎn)移為某所有,李某不能再享有拆遷補(bǔ)償款。
      房改房交易時(shí)沒(méi)有按規(guī)定繳納土地出讓金和辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記是常常為大家和政府部門(mén)忽視的環(huán)節(jié)。
    房改房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)注意的事項(xiàng)
      自今年我市允許房改房正式進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易以來(lái),房改房上市交易日益增多,如何確保房改房買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益漸受關(guān)注。日前,記者就此相關(guān)的一些問(wèn)題走訪了市房管處發(fā)證辦有關(guān)人士。
      據(jù)該辦副主任介紹,產(chǎn)權(quán)證是確定房屋權(quán)屬的唯一標(biāo)準(zhǔn)。因此,
    購(gòu)買(mǎi)房改房首先要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證,房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠,是否被用于抵押、典當(dāng)?shù),這可以通過(guò)房管部門(mén)查驗(yàn)便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件,那就要提高警惕了,以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時(shí),還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字,房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人?若不是同一個(gè)人,則必須搞清他們之間是什么關(guān)系?這種關(guān)系是否可靠?特別是,產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確,如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題,此外,有的房改房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn),購(gòu)買(mǎi)時(shí)必須了解清楚,以免引起不必要的糾紛。
      其次,按規(guī)定,房改房在同等價(jià)格條件下,原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此,房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣(mài)。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題。需要特別指出的是,軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里,這些單位一般被列為特殊單位,有些可能不宜有外人入住,這種公房在單位沒(méi)有同意之前,不可能取得上市資格。購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此進(jìn)行必要的查詢,明辨真假。
      第三,確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確面積。應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是有關(guān)部門(mén)勘驗(yàn)過(guò)的建筑面積。確認(rèn)所購(gòu)房屋是否有私建私搭部分,如柴火間部分,往往系房東私自搭建,屬違章建筑,并不受到法律保護(hù)。
    房改房買(mǎi)賣(mài)須知:
    近期,廣州市進(jìn)一步放寬了房改房上市的條件,今后房改房上市售賣(mài)無(wú)須單位同意,單位也不再享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這一舉措標(biāo)志著廣州市房改房交易的徹底解禁,為房改房交易節(jié)省了不少時(shí)間,房改房上市的速度進(jìn)一步加快。據(jù)了解,這次最后解禁的房改房,其中一部分是1998年與1999年期間為了搶搭福利分房“末班車(chē)”而建的,樓齡較短;另外還有一部分環(huán)境優(yōu)美、管理良好的學(xué)校等單位的房改房。這些房改房小區(qū)大都位于市中心核心地區(qū),地段優(yōu)勢(shì)明顯,價(jià)格較便宜,管理費(fèi)用也相對(duì)低廉,目前老城區(qū)一手樓供應(yīng)量小、樓價(jià)居高不下,許多有置業(yè)需求的買(mǎi)家將眼光投向了市區(qū)內(nèi)的房改房二手市場(chǎng)。
      那么,房改房交易有哪些程序?新政策出臺(tái)之后,在交易過(guò)程中還有哪些注意事項(xiàng)呢?本文編者將從這一新政策出發(fā),結(jié)合現(xiàn)行房改房交易程序及部分交易案例,闡述二手房改房交易中存在的一些問(wèn)題,希望能給有心購(gòu)買(mǎi)二手房改房的買(mǎi)家有所幫助。
    購(gòu)買(mǎi)回遷房宜慎重:
      先生在荔灣區(qū)看中一套回遷房,樓齡10年左右,價(jià)格比同等水平的房改房便宜20%左右,但業(yè)主還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證,手上只有經(jīng)房管部門(mén)鑒證的拆遷協(xié)議、回遷證明和收樓通知書(shū)等。先生對(duì)房子比較滿意,房?jī)r(jià)又較低,加上房產(chǎn)中介攛掇他說(shuō),可以通過(guò)“公證贈(zèng)與”的形式先買(mǎi)下房子,等原業(yè)主拿到房產(chǎn)證后在轉(zhuǎn)到先生名下,于是先生便想把房子買(mǎi)下來(lái)。后來(lái)先生聽(tīng)一個(gè)地產(chǎn)界的朋友說(shuō),未取得房產(chǎn)證的回遷房不能上市交易,房產(chǎn)中介所說(shuō)的贈(zèng)與買(mǎi)房方式事實(shí)上存在許多風(fēng)險(xiǎn)。首先,假如回遷房因種種原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證,業(yè)主就無(wú)法轉(zhuǎn)名登記;其次,公證贈(zèng)與是無(wú)償?shù),一般只發(fā)生在親戚朋友之間,在二手房交易中,假如原業(yè)主在收錢(qián)后反悔,買(mǎi)家可能會(huì)房財(cái)兩空;另外,假如原業(yè)主有不良貸款的話,法院需要查封其財(cái)產(chǎn),以贈(zèng)與形式出售的房屋也在查封之列。所以業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)回遷房的時(shí)候,應(yīng)注意查看是否有房產(chǎn)證明,假如原業(yè)主僅有拆遷協(xié)議、回遷證明等而沒(méi)有房產(chǎn)證的話,最好不要輕易購(gòu)買(mǎi)。
    房改房上市交易程序:
      新政出臺(tái)之后,房改房上市交易程序明顯簡(jiǎn)化,凡屬房改房買(mǎi)賣(mài)、交換、拍賣(mài)、抵押的,可由當(dāng)事人憑房產(chǎn)證直接到市房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理;屬房改房贈(zèng)予的,可由產(chǎn)權(quán)人直接向市房地產(chǎn)估價(jià)所申請(qǐng)辦理。概括起來(lái),房改房上市交易要經(jīng)過(guò)如下程序。首先,買(mǎi)賣(mài)雙方向交易所提交有關(guān)資料和交易申請(qǐng)。其中買(mǎi)方要提交身份證明等資料,賣(mài)方則要提交房地產(chǎn)權(quán)證、測(cè)繪圖、身份證明等資料。交易所向雙方出具收據(jù)。其次,交易所對(duì)擬買(mǎi)賣(mài)的房改房進(jìn)行驗(yàn)價(jià)、審核、核定稅費(fèi),賣(mài)方持收據(jù)到交易所領(lǐng)取《過(guò)戶通知書(shū)》。另外,繳交費(fèi)用。賣(mài)方持《過(guò)戶通知書(shū)》等資料到房改辦辦理房改房上市補(bǔ)交公攤面積價(jià)款或土地出讓金審核。雙方按規(guī)定繳齊契稅、印花稅、房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)等稅費(fèi)后辦理過(guò)戶手續(xù)。最后,交易所向買(mǎi)方核發(fā)房產(chǎn)證。

    部分不能上市交易的房改房:
      房改房上市交易徹底解禁,并不意味著所有的房改房都可以上市交易,其中以下幾種房改房就不能上市交易:

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