[ 劉亞利 ]——(2010-10-19) / 已閱8371次
房屋轉(zhuǎn)租行為在我國(guó)的司法實(shí)踐
劉亞利
房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在原有租賃關(guān)系的基礎(chǔ)上將租賃物出租給他人使用、收益的行為。對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租的立法例，世界各國(guó)采用不同的法律規(guī)定加以限制。本文就這一問(wèn)題進(jìn)行粗淺的探討。
一、各國(guó)對(duì)房屋轉(zhuǎn)租的立法比較
少數(shù)國(guó)家是采取放任主義的立法模式，如法國(guó)民法認(rèn)為轉(zhuǎn)租是承租人的權(quán)利，如果沒(méi)有禁止性約定、在不損害出租人利益的情況下，承租人可以轉(zhuǎn)租。多數(shù)國(guó)家采取限制主義立法模式如日本、德國(guó)等國(guó)民法規(guī)定，非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。還有一些國(guó)家如意大利民法采取區(qū)別主義立法模式，即區(qū)別不同情況，采用放任主義或者限制主義。意大利民法典第1594條規(guī)定：“除有相反的約款，承租人有將出租物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但未經(jīng)出租人的同意不得轉(zhuǎn)賣契約；涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)有出租人授權(quán)或者與習(xí)慣相符。”第1642條規(guī)定，產(chǎn)生孳息的物品租賃未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租。
我國(guó)對(duì)于轉(zhuǎn)租采用限制主義立法模式。即規(guī)定，承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租必須事先征得出租人的同意�！逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
二、房屋轉(zhuǎn)租的法律分類
房屋轉(zhuǎn)租可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。
�。ㄒ唬┎捎孟拗浦髁x立法模式的國(guó)家，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租即為非法轉(zhuǎn)租，會(huì)產(chǎn)生一定的法律后果。
一是轉(zhuǎn)租合同是否有效的問(wèn)題。對(duì)于承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題，目前觀點(diǎn)不太一致。第一觀點(diǎn)認(rèn)為，只要出租人沒(méi)有在租賃合同中禁止承租人轉(zhuǎn)租，承租人則可以不經(jīng)承租人的同意而轉(zhuǎn)租，因承租人并未違反約定，該擅自轉(zhuǎn)租行為應(yīng)屬有效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果出租人并未在租賃合同中約定承租人可以轉(zhuǎn)租，則說(shuō)明出租人沒(méi)有授權(quán)承租人轉(zhuǎn)租，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。第三觀點(diǎn)認(rèn)為，屬于廣義上的無(wú)權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)租合同效力待定。筆者認(rèn)為第三種觀點(diǎn)符合現(xiàn)行的合同自由原則和相對(duì)性原理。轉(zhuǎn)租合同的成立從形式到內(nèi)容與普通合同并沒(méi)有區(qū)別，可以類推適用我國(guó)《合同法》第五十一條規(guī)定，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力�！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”承租人非法轉(zhuǎn)租，只有在出租人追認(rèn)時(shí)，方有效；如果不追認(rèn)，則不發(fā)生法律效力。因此轉(zhuǎn)租合同是效力待定合同。
二是出租人的解除權(quán)。根據(jù)《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。此條規(guī)定是法律賦予出租人的一項(xiàng)權(quán)利，出租人可以選擇行使此項(xiàng)權(quán)利即解除租賃合同，也可以放棄此項(xiàng)權(quán)利即不解除租賃合同。如果出租人不解除租賃合同，實(shí)際上是對(duì)已經(jīng)存在的轉(zhuǎn)租關(guān)系進(jìn)行了追認(rèn)，從而使得轉(zhuǎn)租合同從效力待定的狀態(tài)變成了有效的狀態(tài)，出租人與承租人之間的關(guān)系和普通租賃合同關(guān)系相同。如果出租人解除合同，有以下幾種情況值得研究。
《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。根據(jù)合同相對(duì)性原理，出租人只能解除租賃合同。如果出租人選擇了解除租賃合同關(guān)系，雖然承租人與次承租人的租賃合同是成立的，但是因?yàn)樽赓U合同解除后，租賃的標(biāo)的物被出租人收回，造成轉(zhuǎn)租合同實(shí)際不能履行，此時(shí)的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系只能終止。由此次承租人可以向承租人主張合同不能履行的相關(guān)賠償。
對(duì)于承租人僅以一部分房屋轉(zhuǎn)租，出租人是否有權(quán)解除合同？《合同法》第二百二十四條的規(guī)定是出于保護(hù)原出租人利益的考慮，但實(shí)際上正常的轉(zhuǎn)租并不損害原出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無(wú)非就是獲取出租關(guān)系所帶來(lái)的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益的愿望，也不會(huì)對(duì)出租人對(duì)房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何不利的影響。如果承租人的行為對(duì)出租人的利益的取得并無(wú)不利，那么出租人只能對(duì)轉(zhuǎn)租部分享有解除權(quán)，這符合物盡其用原則，也真正實(shí)現(xiàn)了利用合同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的功能。當(dāng)然如果該轉(zhuǎn)租行為對(duì)出租人是不利的，出租人可以解除全部租賃合同，這是基于保護(hù)出租人的物權(quán)的角度來(lái)考慮。
如果轉(zhuǎn)租合同履行結(jié)束后，出租人才發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租，出租人是否有權(quán)解除租賃合同？筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同結(jié)束后，出租人無(wú)權(quán)解除合同。首先，從利益角度看，出租人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了其基于租賃合同所能獲得的期待利益，轉(zhuǎn)租并沒(méi)有損害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，無(wú)疑只是出于對(duì)承租人的不誠(chéng)信行為來(lái)進(jìn)行報(bào)復(fù)罷了，對(duì)出租人和承租人沒(méi)有任何益處，出租人有權(quán)利濫用之嫌；其次，從出租人同意的方式講，同意分為明示和默示兩種方式，在雙方合同已經(jīng)履行完畢，轉(zhuǎn)租事實(shí)已經(jīng)結(jié)束的情況下，法院應(yīng)該推定出租人為默示同意。
2．承租人非法轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成侵權(quán)以及轉(zhuǎn)租收益性質(zhì)的認(rèn)定
一是是否構(gòu)成侵權(quán)，有的學(xué)者認(rèn)為承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對(duì)出租人所有權(quán)的侵權(quán)。有的則反對(duì)此說(shuō),認(rèn)為出租是物之所有權(quán)人通過(guò)合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金作為其他權(quán)能轉(zhuǎn)移的代價(jià)。當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，盡管出租人與承租人之間的誠(chéng)信程度受到動(dòng)搖，租賃物的占有層次增加，受損可能性加大，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任,因而出租人的所有權(quán)難說(shuō)受到了侵害。但反對(duì)者并沒(méi)有提出出租人以何種訴訟請(qǐng)求來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《合同法》轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意的規(guī)定，能否轉(zhuǎn)租屬于出租人對(duì)租賃物享有的處分權(quán)能的表現(xiàn)，如果未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租，應(yīng)該構(gòu)成對(duì)所有權(quán)的侵害，可以以侵權(quán)之訴起訴承租人。
二是非法轉(zhuǎn)租所得租金性質(zhì)。有的學(xué)說(shuō)認(rèn)為是不當(dāng)?shù)美�。有些學(xué)者則認(rèn)為，承租人違法轉(zhuǎn)租，不屬無(wú)權(quán)處分行為，且出租人與承租人有租賃關(guān)系存在，承租人支付對(duì)價(jià)而為使用收益，出租人對(duì)租賃物已無(wú)使用收益之權(quán)能，故承租人違法轉(zhuǎn)租并未使出租人受到損害，從而違法轉(zhuǎn)租原則上應(yīng)在租賃契約上求得解決，出租人可終止契約或請(qǐng)求債務(wù)不履行之損害賠償，無(wú)需借助于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。王利明先生則認(rèn)為，承租人無(wú)權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)租而獲取利益，因而對(duì)于承租人所獲得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作為不當(dāng)?shù)美虺鲎馊朔颠�。筆者認(rèn)為，出租人因出租房屋而得到租金收益，其對(duì)待對(duì)價(jià)是使承租人取得租賃房屋的使用收益權(quán)。雖然承租人進(jìn)行了轉(zhuǎn)租，但是出租人在法律上并沒(méi)有因?yàn)檗D(zhuǎn)租行為而直接受到損害，出租人仍然可以從承租人處獲得租金。因此，轉(zhuǎn)租人因轉(zhuǎn)租取得收益，對(duì)出租人而言，并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美．?dāng)然，出租人對(duì)因轉(zhuǎn)租而造成房屋毀損或其他損失的，可以依租賃合同或者侵權(quán)之債主張損害賠償責(zé)任。
北安市人民法院 劉亞利
