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  • 我國不動(dòng)產(chǎn)登記的效力及意義

    [ 宋君 ]——(2010-12-7) / 已閱9875次

    我國不動(dòng)產(chǎn)登記的效力及意義

    宋君


      不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇,我國物權(quán)法尚在制定當(dāng)中,現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念,僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中!斗康禺a(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定,房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí),由同級人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。如果將這一規(guī)定中的“應(yīng)該”理解為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更的必要條件,那么從法理上講,我國的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義,即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)不僅要求當(dāng)事人雙方合意,而且要求必須登記,合意行為和登記行為共同決定轉(zhuǎn)讓、變更行為是否有效,非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人,而且在當(dāng)事人之間也不生效力,但是,以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并不充分。我國現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定,依法改變土地權(quán)屬和用途的,應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的,必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當(dāng)”。其立法本意反映了對于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為,權(quán)利行使一般應(yīng)有當(dāng)事人自己來決定,不宜過多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之,并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件,申請登記的權(quán)利只有在登記后,權(quán)利才能得到法律的保護(hù),但在相對人之間即使未經(jīng)登記,只要雙方當(dāng)事人之間達(dá)成合意,合同適法,不違反社會(huì)公共利益,那么就當(dāng)然產(chǎn)生效力,對當(dāng)事人有約束力。
      可以說我國目前在法的層次上,關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的,存在不同的理解和解釋,導(dǎo)致不同的法律效果。比如上文所舉的案例,如果按登記要件主義理解法律,那么房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚未完成登記,所有權(quán)的變動(dòng)就沒有生效,房屋所有權(quán)仍然屬于被告單位,因此,此時(shí)發(fā)生的離婚訴訟就不能對房產(chǎn)進(jìn)行分割;如果按登記對抗主義理解法律,那么雖然尚未完成房產(chǎn)權(quán)屬變更登記,但被告單位已同原被告達(dá)成房屋買賣協(xié)議,且已經(jīng)過相關(guān)部門審查、審批,合同適法,那么該合同對雙方是有效的,該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財(cái)產(chǎn),應(yīng)該進(jìn)行依法分割。
      雖然在法的層面上對登記效力的規(guī)定不夠明確,但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布,1996年2月1日實(shí)施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定:“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的,按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的,除按違法占地處理外,視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn),注銷土地登記,注銷土地證書!
      我國對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記生效要件主義,換言之,對于不動(dòng)產(chǎn)的交易、抵押等,只有雙方當(dāng)事人依法辦理登記手續(xù),那么交易或者抵押方為有效。國家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先,有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù),抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對抵押事實(shí)進(jìn)行登記可以對抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制。其次,有利于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示手段,主要是為了保護(hù)交易安全,保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。登記具有公示公信效力,經(jīng)過登記可以向社會(huì)宣告不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實(shí),從而保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。其三,有利于維護(hù)社會(huì)交易安全。因此,“世界各國幾乎無一例外地規(guī)定了對抵押權(quán)的取得、設(shè)定、喪失或者變更須予以登記的法定程序,這一制度對于維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全,保護(hù)善意第三人利益,強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會(huì)功能,避免糾紛的發(fā)生,具有重要的法律意義!币虼,我國目前相關(guān)法律對于不動(dòng)產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說,對于不動(dòng)產(chǎn)抵押,如果向法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù),抵押生效;如果沒有辦理登記手續(xù),抵押不生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中,一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。因此,預(yù)售商品房抵押也應(yīng)實(shí)行抵押登記生效要件主義,也就是說,只有預(yù)售商品房抵押人和抵押權(quán)人依法辦理登記手續(xù),那么預(yù)售商品房抵押才具有法律效力。
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