[ 闞鳳軍 ]——(2010-12-19) / 已閱9971次
企業(yè)廠房租賃法律指引
筆者最近處理幾單企業(yè)之間、企業(yè)與個人之間廠房租賃合同糾紛，發(fā)現(xiàn)各方，特別是承租方企業(yè)沒有重視租賃合同的相關(guān)法律風(fēng)險，最終承擔(dān)較大損失。基于上述情況，就企業(yè)廠房租賃中一些重要問題提出初步的看法與建議，并形成此法律指引，供感興趣的企業(yè)及朋友參考。
1. 出租主體的識別與確定
1.1. 廠房的所有人
1.2. 廠房的共有權(quán)人
1.3. 廠房的轉(zhuǎn)租人
根據(jù)我們此前處理的案例，某些廠房產(chǎn)權(quán)證上的所有人是夫妻一方，在此情況下，企業(yè)需要確認(rèn)該廠房真正的產(chǎn)權(quán)人，避免其他共有人提出權(quán)利主張。另外，根據(jù)出租人及承租人之間的約定，承租人可以轉(zhuǎn)租廠房，次承租人需要全面了解原租賃合同，并確定該房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租等。
2. 出租廠房的識別與確定
2.1. 出租廠房的位置，需要結(jié)合房產(chǎn)證及有關(guān)紅線圖等確定；
2.2. 出租廠房周邊道路通行情況的分析；
2.3. 出租廠房是否通過竣工驗收、是否存在其他安全使用的情況；
2.4. 出租廠房是否存在抵押等情形；
2.5. 出租廠房是否存在出租情況；
2.6. 出租廠房是否涉及工程欠款糾紛等；
2.7. 出租廠房的配套設(shè)施，包括水、電、氣等能夠滿足工廠運營的需要。
筆者曾經(jīng)遇到某企業(yè)輕信出租方，草率簽訂租賃合同，后因廠房報建等方面存在瑕疵導(dǎo)致無法通過消防驗收等問題，導(dǎo)致企業(yè)無法辦理營業(yè)執(zhí)照，承擔(dān)近百萬元的經(jīng)濟(jì)損失。因此，建議企業(yè)在操作上述問題過程中，一定要求企業(yè)搞生產(chǎn)、設(shè)備安裝等人員參與，減少某些不確定因素可能帶來的影響。另外，某些廠房出租后，周邊某些人基本某種目的，阻礙企業(yè)車輛的正常通行等，這些問題都需要一并考慮。
3. 租賃使用及用途
3.1. 廠房使用用途不要約定過于明確具體；
3.2. 廠房使用過程可能需要對該廠房進(jìn)行某些非主體的變更的處理。
如果承租方在廠房租賃合同中，明確廠房的具體用途，如果日后因經(jīng)營方向的調(diào)整等原因，改變原來的用途，可能會與出租方產(chǎn)生爭議與分歧。另外，如果需要對廠房做某些改動，一定要在合同簽訂前予以明確，并通過合同條款界定清楚。
4. 廠房交付日期和租賃期限
4.1. 廠房交付日期需要設(shè)定一些先決條件
4.2. 廠房交付日期需要與租賃期限起算時間密切關(guān)聯(lián)
4.3. 廠房租賃期限一定要與企業(yè)預(yù)期運營的實踐匹配
實踐操作中，一些廠房可能存在原承租人尚未清理的產(chǎn)品、設(shè)備，廠房的某些部位尚需要進(jìn)一步完善、廠房的配套設(shè)施需要進(jìn)一步安裝等，這些問題都需要在廠房交付標(biāo)準(zhǔn)中予以明確。另外，為提前做好生產(chǎn)準(zhǔn)備，企業(yè)可能需要先行將設(shè)備運至租賃廠房，這就牽涉到租期的起算及設(shè)備風(fēng)險承擔(dān)等問題。
5. 租金的給付及遲延違約
5.1. 定金及押金的給付需要約定清晰
5.2. 租金支付的違約金不易過高，解決合同條件設(shè)定要嚴(yán)格
5.3. 租金的調(diào)整需要明確
一些企業(yè)在承租房屋時向出租方支付相當(dāng)于6個月租金的款項作為定金或押金，這種情況可能對于承租方處理雙方之間租賃糾紛等問題非常不利。租金調(diào)整，需要結(jié)合地價、房價及周邊租金等整體水平聯(lián)動，必須約定清晰，防止出租方提出過高要求。
6. 出租廠房正常使用保證
6.1. 廠房使用過程中不受第三方提出諸如產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)等爭議或訴訟之?dāng)_
6.2. 廠房發(fā)生非承租方原因造成的任何損壞等，必須在約定的時間完成維修；
6.3. 必須無條件配合承租方完成有關(guān)的手續(xù)。
盡管法律上，承租方就所租賃廠房有權(quán)優(yōu)先購買權(quán)等，但實踐中可能發(fā)生其他債權(quán)人人為行為影響廠房的正常使用行為等。廠房的安全保證也很重要，必要時，建議雙方商定購買一定金額的商業(yè)保險，并協(xié)商保險費及賠償金的承擔(dān)與享受。
7. 轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓
7.1. 承租方需要明確在一定條件下可能轉(zhuǎn)租部分或全部廠房
7.2. 出租方轉(zhuǎn)讓廠房需要征得承租方同意并有權(quán)優(yōu)先購買
轉(zhuǎn)租權(quán)的享有對承租方是非常必要的。很多情況下，出租方基于各種理由拒絕出租方轉(zhuǎn)租廠房，或者要求分享轉(zhuǎn)租大部分差價等。
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