[ 張生貴 ]——(2011-6-4) / 已閱22656次
律師精解“離婚房產(chǎn)分割”糾紛
張生貴 北京天依律師事務(wù)所
【要點(diǎn)提示】
離婚案件中，除了孩子撫養(yǎng)問題，離異者最關(guān)注的就是房產(chǎn)的分割。由于房產(chǎn)價(jià)值大，在婚姻財(cái)產(chǎn)中所占的比重大，因此，在相當(dāng)數(shù)量的離婚案件中，因?yàn)榉蚱揠p方就房屋分割不能達(dá)成統(tǒng)一意見，當(dāng)事人之間爭(zhēng)議較大，且雙方證據(jù)意示不強(qiáng)，導(dǎo)致處理上存在一定難度。
【律師提示】
司法實(shí)務(wù)中對(duì)婚姻財(cái)產(chǎn)分割按照“先析產(chǎn)后分割”的程序處理，析產(chǎn)主要解決的是劃分“婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻共同財(cái)產(chǎn)”與“婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)”、“家庭成員共同共有財(cái)產(chǎn)”。現(xiàn)行婚姻法對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)規(guī)定有“婚后共同財(cái)產(chǎn)制”、“夫妻約定財(cái)產(chǎn)制”、“特有財(cái)產(chǎn)制”三種；婚姻法規(guī)定以“婚后共同財(cái)產(chǎn)制”為原則，以“夫妻約定財(cái)產(chǎn)制”和“特有財(cái)產(chǎn)制”為補(bǔ)充�！凹彝コ蓡T共同共有財(cái)產(chǎn)”主要是指夫妻婚姻與其他家庭成員一居生活，家庭各成員共同購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)，由全體家庭成員共同享有權(quán)屬。析產(chǎn)劃分的主要原則，一看財(cái)產(chǎn)來源，二看對(duì)財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)，三看形成時(shí)間階段；如爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)取得時(shí)間及來源在婚后，則原則上按夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)待，這是一項(xiàng)法定原則，但是如果夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬立有書面約定，就要依照雙方約定的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行分割；還有一項(xiàng)“夫妻特有財(cái)產(chǎn)制”，指的是夫妻雙方能夠證明某些財(cái)產(chǎn)雖然取得時(shí)間及來源在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，但主張權(quán)利的一方能證明取得此項(xiàng)財(cái)產(chǎn)系婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化或婚姻關(guān)系存續(xù)期內(nèi)的個(gè)人積蓄，此項(xiàng)財(cái)產(chǎn)就屬于個(gè)人特有保留財(cái)產(chǎn)。析產(chǎn)清楚了，分割問題就迎刃而解了。
【案情介紹】
案情一：呂男與鄭女自1990年4月8日經(jīng)人民政府登記結(jié)婚，2000年9月18日經(jīng)法院判決離婚；汪某系鄭女的娘家母親，2000年1月鄭女與其母約定，將鄭女名下的一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到汪名下，后經(jīng)呂男發(fā)現(xiàn)，呂男認(rèn)為這是其與鄭女的夫妻財(cái)產(chǎn)，鄭的轉(zhuǎn)移行為侵害了婚姻財(cái)產(chǎn)，隨反映到檢察院及市房管局，經(jīng)相關(guān)單位調(diào)查，確認(rèn)汪與鄭的行為屬惡意串通轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，登報(bào)聲明注銷汪更名的產(chǎn)權(quán)證，2000年2月汪某向法院提起確權(quán)之訴。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：涉案房產(chǎn)是呂男與鄭女的夫妻財(cái)產(chǎn)還是汪某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)？
案情二：張先生同李女士與2000年結(jié)婚，婚后第二年張先生將原單位公租房以成本價(jià)購(gòu)回。2007年張、李雙方感情出現(xiàn)破裂，李女士提出離婚，同時(shí)要求對(duì)住房按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，張先生稱此房是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，訴至法院。張先生述稱：現(xiàn)住房屋演化過程是：1988年由單位分給得一處職工宿舍，1994年單位給調(diào)換成現(xiàn)在的住房，1999年以前采取低租金承租方式承租居住，1999年張先生所在的單位依照國(guó)家房改房政策出售，張先生用婚前個(gè)人積蓄交付了房款。1997年3月28雙方結(jié)婚，自結(jié)婚到購(gòu)房，婚姻時(shí)間很短，在1998年3月女方查出病，李女士的單位的效蓋不好，每月只發(fā)放200元生活費(fèi)，李女士沒有其他收入，一直到2003年分居，據(jù)此說明李女士對(duì)購(gòu)房沒有任何投入。
【法律評(píng)析】
針對(duì)案件一：
法院審理后查明的事實(shí)：①、涉案房產(chǎn)是1997年由鄭女士與呂先生婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)得，交款人為鄭女士，專用發(fā)票開具購(gòu)房人為鄭女士；②、鄭女士以本人名義同國(guó)信公司簽約購(gòu)房；③、鄭女士委托國(guó)信公司辦理購(gòu)房產(chǎn)權(quán)登記事宜并出具委托書；④、鄭女士以本人名義向房管部門交納購(gòu)房稅金；⑤、辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交納手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)的發(fā)票均是鄭女士；⑥、產(chǎn)權(quán)部門核發(fā)鄭女士為持證人的房屋所有權(quán)證書；⑦、多年來鄭女士、呂先生裝修、管理、出租爭(zhēng)議房屋及收取租金；⑧、鄭女士在法庭自認(rèn)貸款系自己借用汪某某之名，汪某某在訴訟中自認(rèn)貸款系鄭女士自己所為；同時(shí)，汪女士向法庭提交了如下證據(jù)：鄭女士交付房款中有三次寫的是汪女士的名字；開發(fā)商單位證明鄭女士曾向單位提出要求，將原先開具名稱為汪女士的發(fā)票換成鄭女士的名字；汪女士提交了四份貸款協(xié)議，擬證明以此貸款委托鄭女士交付部分購(gòu)房款；
此案中汪女士訴求法院，要求法院認(rèn)定此房為汪個(gè)人所有，而呂先生要求法院將涉案房屋確認(rèn)為呂女士與呂先生婚姻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，法院歷經(jīng)多次判決，既有判汪女士所有，又有判呂先生與鄭女士夫妻共有。
究竟如何認(rèn)定，這要看法律規(guī)定及證據(jù)證明的事實(shí)，從法律規(guī)定看，現(xiàn)行婚姻法對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)規(guī)定有“婚后共同財(cái)產(chǎn)制”、“夫妻約定財(cái)產(chǎn)制”、“特有財(cái)產(chǎn)制”三種；婚姻法規(guī)定以“婚后共同財(cái)產(chǎn)制”為原則，以“夫妻約定財(cái)產(chǎn)制”和“特有財(cái)產(chǎn)制”為補(bǔ)充。就本案而言，如果爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)取得時(shí)間在呂先生與鄭女士婚姻關(guān)系存續(xù)期間，呂先生與鄭女士沒有書面約定財(cái)產(chǎn)歸屬，則依照法律規(guī)定的夫妻法定財(cái)產(chǎn)制確認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，汪女士訴求此財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)為其個(gè)人所有，需要向法庭提供足夠的證據(jù)證明財(cái)產(chǎn)來源，也既涉案房產(chǎn)屬于自有財(cái)產(chǎn)購(gòu)得，無其他任何外來摻入，但從案情看，房產(chǎn)是鄭女士簽約從開發(fā)商處購(gòu)得，婚姻法規(guī)定夫妻屬于一個(gè)錢袋，鄭女士的簽約購(gòu)房行為，只要發(fā)生在婚續(xù)期間，必然屬法定夫妻代理行為。這里需要注意到一個(gè)重要問題，鄭女士自稱是替母親汪女士購(gòu)房，但不能提供委托購(gòu)房證明，更讓人生疑的是，鄭女士的說法發(fā)生在其與呂先生感情破裂離婚之機(jī)，因此，從情理上看，鄭女士的說法存有問題，加之此前呂先生發(fā)現(xiàn)鄭女士與汪女士曾更名轉(zhuǎn)移房產(chǎn)被房管部門確認(rèn)為惡意而注銷；另外，法庭審明汪女士提交的貸款購(gòu)房證據(jù)缺乏真實(shí)性，沒有資金實(shí)際流向的證據(jù)，且房款交付時(shí)系鄭女士借用汪女士的名義，汪女士從未與開發(fā)商協(xié)商過，也未向開發(fā)商提供身份證件，汪女士也不能證明其與呂先生、鄭女士共同生活的證據(jù)。依據(jù)婚姻法關(guān)于夫妻法定財(cái)產(chǎn)制原則，涉案房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于呂先生與鄭女士的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。另外，如果汪女士能夠提供購(gòu)房款來源的話，能否說明房產(chǎn)必然屬于汪女士個(gè)人所有，答案是未必，本案中的房屋所有權(quán)登記在鄭女名下，汪認(rèn)為購(gòu)房有出資，從物權(quán)法原則判斷，汪與鄭之間并無物權(quán)歸屬關(guān)系，可能存在著“母女出資關(guān)系”，或借名購(gòu)房關(guān)系；是否有三人共同共有權(quán)屬關(guān)系？這要看其他條件，筆者曾經(jīng)寫過一篇文章“共居并不必然同財(cái)”，在夫妻與其他成員共同生活的家庭里，分割共同財(cái)產(chǎn)必須先將夫妻共同財(cái)產(chǎn)在家庭共同財(cái)產(chǎn)中分出來，然后才能在離婚訴訟的夫妻之間分割。
家庭共同財(cái)產(chǎn)的概念和特征：家庭共同財(cái)產(chǎn)是指全體家庭成員在家庭共同生活存續(xù)期間，對(duì)共同所得和各自所得的財(cái)產(chǎn)約定為共同所有的共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系，關(guān)于家庭共同財(cái)產(chǎn)的法律特征有以下幾點(diǎn)：1、家庭共同財(cái)產(chǎn)的發(fā)生以家庭共同生活關(guān)系為前提，依成員約定而發(fā)生，家庭共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系并非因存在家庭共同生活關(guān)系而必然發(fā)生，即共居并不必然同財(cái)產(chǎn)生家庭共同財(cái)產(chǎn)，必須還要經(jīng)過家庭成員的協(xié)商選擇進(jìn)行約定。2、家庭共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體可以是家庭全體成員，也可以是家庭部分成員，構(gòu)成家庭共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體，一是對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)要有貢獻(xiàn)交給家庭共有，二是有愿意成為家庭共同財(cái)產(chǎn)權(quán)利主體的主觀意愿。這兩個(gè)條件是一致的，只有具備同財(cái)?shù)囊庠福钟型?cái)?shù)男袨�，才可成為家庭共有的�?quán)利主體。幼年子女和父母共亨所有權(quán)的觀點(diǎn)是不正確的，同樣，認(rèn)為共有關(guān)系只依家庭共同生活關(guān)系而發(fā)生無須經(jīng)家庭成員約定而發(fā)生的觀點(diǎn)也是不正確的。3、家庭共同財(cái)產(chǎn)的來源為家庭成員的共同所得和各自所得，首先是共同所得，如共同創(chuàng)造的成果、共同斷承的財(cái)產(chǎn)、共同接受的贈(zèng)與等，其次，是家庭成員的各自所得而按協(xié)議納入共同的財(cái)產(chǎn)。4、家庭共有財(cái)產(chǎn)與夫妻共有財(cái)產(chǎn)發(fā)生的條件正相反，夫妻共有財(cái)產(chǎn)的發(fā)生是雙方不選擇其他夫妻財(cái)產(chǎn)所有形式，為消極行為構(gòu)成要件，家庭共同財(cái)產(chǎn)為家庭成員約定采用財(cái)產(chǎn)共有形式，為積極行為構(gòu)成要件。夫妻共同財(cái)產(chǎn)包溶在家庭共同財(cái)產(chǎn)之中，并不分份額，不能為共同財(cái)產(chǎn)，子女給付父母的贍養(yǎng)費(fèi)，這是必履行法定的義務(wù)，具有嚴(yán)格的人身關(guān)系，屬于父母?jìng)�(gè)人所有，不能作為共同財(cái)產(chǎn)，“共同共有”是各共有人根據(jù)法律或合同的效力共同結(jié)合在一起不分份額地共同所有某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，“共有”分狹義上的共有與廣義上的共有，狹義上的共有是指合有，廣義上的共有包括合有和總有，家庭共有是家庭成員為共有所做的一種選擇，一經(jīng)選擇共有，共有的內(nèi)容就完全依照法律的規(guī)定來確定，從法律上看，只有“家庭關(guān)系的存在”、“家庭成員對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的形成作出貢獻(xiàn)”、“家庭成員之間的共有約定”三個(gè)條件同時(shí)滿足，才可以認(rèn)定為共同共有。
針對(duì)案情二：查明購(gòu)房款是張先生婚前的積蓄，張先生證明購(gòu)房款來源是在1996年張先生借給一家企業(yè)97750元，1999年還款70000元作為交付房款來源。那么此房該如何析產(chǎn)，是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)生的主要問題在于“財(cái)產(chǎn)取得時(shí)間和來源”在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，張先生提出了購(gòu)房款系婚前個(gè)人積蓄，能否證明房產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚姻法司法解釋對(duì)此類問題沒有明確規(guī)定，只規(guī)定以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)婚姻法對(duì)“夫妻財(cái)產(chǎn)制”的規(guī)定，一方婚前承租婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。房改房是根據(jù)職工的職務(wù)、工齡等多種因素綜合考慮而給職工的福利，按房改政策出售，是國(guó)家多年實(shí)行低工資制后的福利性補(bǔ)償，按成本價(jià)售房給職工等于將多年積累的工資差額一次性地補(bǔ)發(fā)給職工，因此，對(duì)購(gòu)房前結(jié)婚不久的人來說，此房實(shí)際上是用購(gòu)房一方婚前工資取得購(gòu)買的婚前財(cái)產(chǎn)，如果另一方對(duì)購(gòu)得的房改房?jī)H憑交款時(shí)間在婚姻關(guān)系存續(xù)期間即主張是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是不公平的�；楹筚�(gòu)買婚前由一方承租公有房屋過程中，可能存在以“共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買”和以“個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買”兩種情況，對(duì)此應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況予以處理：對(duì)婚前由一方承租的公有房屋婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的，房屋權(quán)屬處理意見表現(xiàn)為公民取得房屋居住權(quán)是基于與國(guó)家、單位之間的房屋租賃關(guān)系，是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其對(duì)承租的房屋只享有占有使用的權(quán)利，對(duì)婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的婚前承租房屋是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于共同財(cái)產(chǎn)法律上沒有規(guī)定，實(shí)踐中也不能簡(jiǎn)單作出一個(gè)明確的結(jié)論，司法實(shí)務(wù)中對(duì)婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買由一方婚前承租房屋的權(quán)屬認(rèn)定和處理須非常謹(jǐn)慎，如果產(chǎn)權(quán)登記在個(gè)人名下、系婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的，應(yīng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于民事審判實(shí)務(wù)問答指導(dǎo)意見：在離婚案件中以男方名義購(gòu)買的房改房能否判歸女方所有？答復(fù)稱：我國(guó)城鎮(zhèn)居民按照國(guó)務(wù)院房改政策從本單位購(gòu)買的公有住房即房改房，在出售前基本上是由單位職工以低租金承租的房屋，根據(jù)房改政策職工購(gòu)買公有房屋實(shí)行市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，公有住房出售的有關(guān)規(guī)定，確定房改房權(quán)屬即夫妻共有財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)是分割的前提，對(duì)夫妻婚后以共同財(cái)產(chǎn)或個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買婚前由一方承租的房改房，并將房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的房屋權(quán)屬的確定：對(duì)婚前由一方承租婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房的權(quán)屬由于情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，婚姻法及現(xiàn)行司法解釋未對(duì)此問題作出規(guī)定，有待進(jìn)一步研究探討，人民法院在認(rèn)定和處理上應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，因案而異。房屋權(quán)屬證書記載的權(quán)利主體為個(gè)人，購(gòu)房人以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買或雙方明確約定為個(gè)人的，屬于個(gè)人所有。這里還存在一個(gè)問題，房改房按成本價(jià)出售時(shí)，享受夫妻雙方的工齡優(yōu)惠是否按共同財(cái)產(chǎn)對(duì)待，對(duì)此，最高人民法院司法解釋意見［（2000）法民字第4號(hào)］：關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函：用自己的積蓄購(gòu)買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買公有住房時(shí)享受的配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)予查明購(gòu)房款是夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購(gòu)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果購(gòu)房款是夫妻共同的積蓄，所購(gòu)房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果購(gòu)房款是個(gè)人積蓄，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定所購(gòu)房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
【律師解析】
離婚案件中房屋分割是比較復(fù)雜的，既有城市房屋也有農(nóng)村房屋，既有公房也有私房，私房中不僅有商品房也有售后公房。
1、售后公房的分割：
售后公房也稱房改房，是指職工單位將公房以工資貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買，從而對(duì)購(gòu)買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。公房實(shí)際上是賣給夫妻雙方而不是僅向夫妻中的一方出售。根據(jù)一定的福利政策所購(gòu)買的房屋，往往與夫妻雙方職務(wù)、級(jí)別、工作年限等掛鉤，購(gòu)買價(jià)格常遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場(chǎng)價(jià)值，而當(dāng)初分得房屋的情形又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭(zhēng)議十分棘手。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第18條規(guī)定，以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房的，每個(gè)家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對(duì)象應(yīng)是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方。這種住房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬夫妻雙方共有，夫妻任何一方對(duì)這種房改房有平等的處理權(quán)。但是，由于房屋權(quán)屬登記以及房改售房的特殊性，在出售房改房時(shí)，不辦共有產(chǎn)權(quán)，房屋所有權(quán)證只辦在一人名下。由此可見，“房改房”是根據(jù)職工的職務(wù)、工齡等多種因素綜合考慮而給職工的福利，按房改政策出售，是國(guó)家多年實(shí)行低工資制后的福利性補(bǔ)償，按成本價(jià)售房給職工等于將多年積累的工資差額一次性地補(bǔ)發(fā)給職工，因此，對(duì)購(gòu)房前結(jié)婚不久的人來說，實(shí)際上是用購(gòu)房一方婚前工資取得購(gòu)買的婚前財(cái)產(chǎn)，如果另一方對(duì)購(gòu)得的房改房憑交款時(shí)間在婚姻關(guān)系存續(xù)期間即主張是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是不公平的。
在確定房改房的所有權(quán)人時(shí)，不能僅僅根據(jù)房屋所有權(quán)證上的具名作出認(rèn)定，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)《婚姻法》、《民法通則》、最高人民法院有關(guān)司法解釋以及房改政策和其他相關(guān)規(guī)定綜合認(rèn)定�！痘橐龇ㄋ痉ń忉�(二)》第19條規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這里需要特別指出的是，售后公房的產(chǎn)權(quán)在婚前購(gòu)買還是在婚后購(gòu)買，是有本質(zhì)區(qū)別的�；榍百I下的產(chǎn)權(quán)就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)；婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的售后公房，應(yīng)認(rèn)定為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《婚姻法解釋（二）》的規(guī)定，主要由以下幾種分割辦法：
雙方競(jìng)價(jià)取得：雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；
一方取得所有權(quán)，另一方給對(duì)方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：即一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；
拍賣房屋雙方分割方價(jià)款：即雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。此外，在實(shí)際處理中，由于一些城市如上海、北京等，公房使用權(quán)可以通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，在這種情況下，一概不考慮原一方承租時(shí)候的使用權(quán)價(jià)值也顯得不公平。
一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的，由于婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)可不考慮原公房使用權(quán)的價(jià)值單獨(dú)歸屬問題；如果這種實(shí)物分配附加了其他條件的，比如要受配人必須服務(wù)一定的工作年限、受配人因此喪失了一次性的分房基金等，則要根據(jù)具體情況予以公平處理。
對(duì)于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參照《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規(guī)定，推定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。
婚后購(gòu)買婚前由一方承租公有房屋過程中，可能存在以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買和以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買兩種情況，對(duì)此應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況予以處理：
對(duì)婚前由一方承租的公有房屋婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的，房屋權(quán)屬表現(xiàn)為公民取得房屋居住權(quán)是基于與國(guó)家、單位之間的房屋租賃關(guān)系，是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其對(duì)承租的房屋只享有占有使用的權(quán)利，對(duì)婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的婚前承租房屋是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于共同財(cái)產(chǎn)法律上沒有規(guī)定，實(shí)踐中也不能簡(jiǎn)單作出一個(gè)明確結(jié)論，司法實(shí)務(wù)中對(duì)婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買由一方婚前承租房屋的權(quán)屬認(rèn)定和處理須謹(jǐn)慎，如果產(chǎn)權(quán)登記在個(gè)人名下、系婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
最高人民法院關(guān)于民事審判實(shí)務(wù)問答指導(dǎo)意見：在離婚案件中以男方名義購(gòu)買的房改房能否判歸女方所有？答復(fù)稱：我國(guó)城鎮(zhèn)居民按照國(guó)務(wù)院房改政策從本單位購(gòu)買的公有住房即房改房，在出售前基本上是由單位職工以低租金承租的房屋，根據(jù)房改政策職工購(gòu)買公有房屋實(shí)行市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，公有住房出售的有關(guān)規(guī)定，確定房改房權(quán)屬即夫妻共有財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)是分割的前提，對(duì)夫妻婚后以共同財(cái)產(chǎn)或個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買婚前由一方承租的房改房，并將房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的房屋權(quán)屬的確定：對(duì)婚前由一方承租婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房的權(quán)屬由于情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，婚姻法及現(xiàn)行司法解釋未對(duì)此問題作出規(guī)定，有待進(jìn)一步研究探討，人民法院在認(rèn)定和處理上應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，因案而異。房屋權(quán)屬證書記載的權(quán)利主體為個(gè)人，購(gòu)房人以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買或雙方明確約定為個(gè)人的，屬于個(gè)人所有。
房改房按成本價(jià)出售時(shí)，享受夫妻雙方的工齡優(yōu)惠是否按共同財(cái)產(chǎn)對(duì)待，對(duì)此，最高人民法院司法解釋意見［（2000）法民字第4號(hào)］：關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函：用自己的積蓄購(gòu)買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買公有住房時(shí)享受的配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)予查明購(gòu)房款是夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購(gòu)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果購(gòu)房款是夫妻共同的積蓄，所購(gòu)房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果購(gòu)房款是個(gè)人積蓄，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定所購(gòu)房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，對(duì)法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。該司法解釋認(rèn)為，在以下九種情況中夫妻雙方均有權(quán)承租：A、婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；B、婚前一方承租的本單位公房，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；C、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻雙方共同償還借款的；D、婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；E、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；F、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的；G、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；H、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；I、其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻均可承租的情形。自2001年新修訂的《婚姻法》實(shí)施后，最高人民法院下發(fā)了二個(gè)關(guān)于適用《婚姻法》的司法解釋，對(duì)于婚前財(cái)產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)化予以廢除，因此，最高人民法院原《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應(yīng)當(dāng)歸于無效。根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神，可以以結(jié)婚的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)將以上9種情況分為三大類，一是一方婚前取得承租權(quán)的，離婚時(shí)如何分割；二是雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割；三是婚后一方或雙方取得承租權(quán)的，離婚時(shí)如何分割�！盎榍坝梢环匠凶獾墓�，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的”，由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，根據(jù)《婚姻法司法解釋(一)》第19條的規(guī)定“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)�！币虼�，無論婚姻關(guān)系存續(xù)幾年，公房的承租權(quán)均應(yīng)歸該一方享有，另一方無權(quán)分割�！盎榍耙环匠凶獾谋締挝坏姆课�，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的”，由于這一情況的發(fā)生只涉及到雙方身份關(guān)系的變更，不影響公房承租權(quán)的歸屬，承租權(quán)仍歸該一方享有�！耙环交榍敖杩钔顿Y建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的”，該房承租權(quán)仍應(yīng)歸該一方享有。但享有承租權(quán)的一方應(yīng)按照婚后共同償還借款數(shù)額的一半給予另一方補(bǔ)償。“婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的”，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條第2款的規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同�！彪m然在這種情況下，承租房屋的承租權(quán)是在婚后取得，但是這一承租權(quán)的取得是據(jù)于原有承租權(quán)的存在，根據(jù)現(xiàn)行法律，該房屋的承租權(quán)應(yīng)該歸原享有承租權(quán)的一方享有�！胺蚱揠p方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的”，一般情況下也應(yīng)該參照《婚姻法》及相關(guān)司法解釋所規(guī)定的處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的一些原則及規(guī)定來處置。對(duì)于雙方均有權(quán)承租公房，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無所有權(quán)，但是在處置公房使用權(quán)是時(shí)，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對(duì)于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)采用競(jìng)價(jià)方式由出價(jià)高者得。一方主張公房承租權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補(bǔ)償款作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意，且雙方均提出申請(qǐng)的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實(shí)際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方作出補(bǔ)償。
2、商品房的分割：
一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證的；一方婚前付清了全部房款，并取得房產(chǎn)證的，就是婚前財(cái)產(chǎn)，婚前財(cái)產(chǎn)屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。
一方婚前付了全部房款，婚后取得房產(chǎn)證的；和第一種情況本質(zhì)上是相同的，唯一的不同就是房產(chǎn)證取得的時(shí)間不同。這種情況下，也是婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有的財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。
一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購(gòu)買房屋，婚后夫妻共同清償貸款；夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購(gòu)買房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下的，離婚時(shí)，房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實(shí)踐對(duì)此有不同的規(guī)定，此種情況下的房屋歸屬分為以下三種：（1）夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購(gòu)買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，該房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭�(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠�，�?yīng)當(dāng)予以返還。需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為是夫妻共同還貸。如果購(gòu)房方確能證實(shí)，其還貸資金來源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該房屋就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無權(quán)分割。（2）對(duì)于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)，其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未還的債務(wù)為其個(gè)人債務(wù)，但對(duì)首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠�，�?yīng)當(dāng)予以返還。（3）對(duì)于產(chǎn)證登記在一方名下，配偶方有證據(jù)證明婚前購(gòu)房時(shí)其也共同出資，且同時(shí)有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣的，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不是平分房屋。
婚后共同出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)的：這種情況下是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)注意：（1）不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。（2）房屋價(jià)值分割時(shí)按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。（3）如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。
房產(chǎn)證上有第三人名字的：實(shí)踐中，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字、子女的名字等。對(duì)此，法院不會(huì)在離婚案件審理中主動(dòng)追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割；（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴。
父母參與出資購(gòu)買房屋的：《婚姻法解釋（二）》第22條的規(guī)定，（1）父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外；（2）父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。如果一方提出，父母出資買房子的錢是借給自己的，而不是贈(zèng)與的，并拿出借條予以證明的。對(duì)此，法院一般的做法是，看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí)，會(huì)告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形中，離婚分割時(shí)夫妻雙方對(duì)房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，法院將按以下情形分別處理：雙方均主張要房的，法院組織競(jìng)價(jià)，由出價(jià)高的得房，并由得房的一方給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。一方想要房一方想要錢的，房?jī)r(jià)由雙方協(xié)商，協(xié)商不成由相關(guān)審計(jì)部門對(duì)房屋作價(jià)評(píng)估，得房的一方給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。雙方均不要房的，由雙方共同申請(qǐng)拍賣或轉(zhuǎn)讓后，法院再處理。
3、尚未取得房產(chǎn)證的房屋分割：
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時(shí)，爭(zhēng)議的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證還沒有發(fā)放，人民法院要么告之當(dāng)事人申請(qǐng)中止審理，待產(chǎn)權(quán)證發(fā)放下來再作處理；要么先判使用權(quán)歸屬，而后產(chǎn)證下來，再由爭(zhēng)議方另行起訴要法院處理。這類房屋包括當(dāng)事人用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的擁有部分產(chǎn)權(quán)的房改房以及當(dāng)事人購(gòu)買的但在離婚時(shí)還未能辦理產(chǎn)權(quán)的各類房屋。最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：（1）購(gòu)買福利性政策房屋；（2）購(gòu)買商品房；（3）購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)買以上三種房屋，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的。
4、農(nóng)村房屋的分割：
我國(guó)對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)和城市房地產(chǎn)權(quán)實(shí)行二元制的管理體制。即農(nóng)村房屋所占用的土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，農(nóng)民對(duì)其房屋下的土地只享有土地使用權(quán)??宅基地使用權(quán)，國(guó)家對(duì)農(nóng)村房屋至今未建立起登記制度；城市房屋所占用的土地所有權(quán)的主體是國(guó)家，城市居民對(duì)其房屋下的土地只享有土地使用權(quán)，國(guó)家并建立了房地產(chǎn)權(quán)行政登記機(jī)關(guān)對(duì)之進(jìn)行登記。農(nóng)村夫妻共同共有的房地產(chǎn)權(quán)的分割可以參照城市夫妻共同共有的非房改房的分割辦法�；榍耙环浇ㄔ斓姆课荩簩�(duì)一方婚前建起的房屋，結(jié)婚后夫妻雙方共同居住使用的，如果雙方?jīng)]有相反的約定，這樣的房屋由于是一方婚前所得，屬于婚前財(cái)產(chǎn)，只能判給婚前所屬的一方所有�；榍耙环浇ㄔ欤ㄔ旆课菟返膫鶆�(wù)是夫妻結(jié)婚后用婚后共同財(cái)產(chǎn)償還的：這樣的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，只能判給婚前所屬的一方所有。但是因建房所欠的債務(wù)用了婚后共同財(cái)產(chǎn)返還，因此，得到房子的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償房?jī)r(jià)的一半給另一方。雙方結(jié)婚登記之后，一方家庭為子女結(jié)婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻雙方共同居住的：按照《婚姻法解釋（二）》的規(guī)定，這樣的房屋視為父母贈(zèng)與夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)如果沒有特殊情況，雙方平分該房屋。婚前男女雙方的家庭共同出資建造的：房屋屬于夫妻共同所有即夫妻雙方結(jié)婚前雙方家庭共同出資建造，建造該房的目的是為了男女雙方結(jié)婚后共同居住使用，而男女雙方結(jié)婚后，該房也確實(shí)歸夫妻雙方居住使用的，這樣的房屋視為夫妻雙方的家庭贈(zèng)與夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共有房屋，離婚分割時(shí)，一般是對(duì)等分割�；榍凹匆汛嬖诘募彝ス餐慨a(chǎn)或原屬一方父母的房產(chǎn)結(jié)婚后沒有明確給夫妻雙方的：男女雙方結(jié)婚后與其他家庭成員一起居住生活而沒有分家析產(chǎn)的，婚前即已存在的家庭共同房產(chǎn)或原屬一方父母的房產(chǎn)結(jié)婚后沒有明確給夫妻雙方的,這樣的房產(chǎn)屬于一方及其他家庭成員的共同房產(chǎn)，不能作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)予以分割�；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間，家庭建造或購(gòu)買并供全體家庭成員共同居住使用的：結(jié)婚后，家庭建造或購(gòu)買的供全體家庭成員共同居住的房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其中有夫妻財(cái)產(chǎn)的相應(yīng)份額，對(duì)屬于夫妻財(cái)產(chǎn)的部分可以進(jìn)行分割，通常的做法是確認(rèn)每一個(gè)家庭成員應(yīng)獲得的財(cái)產(chǎn)份額，讓離開家庭的一方獲得與其財(cái)產(chǎn)份額相適應(yīng)的金錢補(bǔ)償。
4、婚前買房婚后漲價(jià)增值部分處理：
婚前購(gòu)房屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，增值部分按照產(chǎn)權(quán)歸屬，由所有人享有，也符合息隨本走的原則。
5、按揭房屋在離婚中存在的問題：
《婚姻法》）及相關(guān)司法解釋對(duì)此都沒有明確規(guī)定，司法實(shí)務(wù)界的認(rèn)識(shí)也未統(tǒng)一，處理方式也不同。在離婚案件中很多人認(rèn)為，夫妻一方出資按揭，房屋就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方出資按揭，房屋就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或房屋產(chǎn)權(quán)證在結(jié)婚前取得房屋就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在結(jié)婚后取得就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在常人看來有諸多相似的這些按揭房屋糾紛，由于按揭房屋的借款人向銀行償還貸款的周期最長(zhǎng)可達(dá)30年，履行按揭貸款合同的期限較長(zhǎng)，辦理按揭手續(xù)開始支付房款的時(shí)間又有可能在婚前或婚后；簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在較大的時(shí)間差，取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間可能在結(jié)婚前、婚姻關(guān)系存續(xù)期間或離婚后；支付房款的資金來源不同等因素的影響，最后的處理結(jié)果有可能完全不同，離婚案件中按揭房屋應(yīng)區(qū)別為以下幾種情形：按揭房屋常涉及房屋出賣人與購(gòu)房人之間的商品房買賣關(guān)系；銀行與購(gòu)房人（貸款人）之間的貸款關(guān)系；銀行與購(gòu)房人之間的抵押擔(dān)保關(guān)系；銀行與房屋出賣人或其他專業(yè)的擔(dān)保公司之間的擔(dān)保法律關(guān)系，這四個(gè)法律關(guān)系即相對(duì)獨(dú)立又相互牽連。離婚時(shí)法院依據(jù)《婚姻法》關(guān)于共同財(cái)產(chǎn)和債務(wù)分割的規(guī)定，判決變更了房屋權(quán)屬人和還貸人，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）的規(guī)定，債務(wù)轉(zhuǎn)移需經(jīng)債權(quán)人同意法院判決后，銀行作為貸款合同的一方，以變更后的還款人不具備還款能力為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭時(shí)，將導(dǎo)致法院的判決不能執(zhí)行。銀行還將喪失本應(yīng)享有的對(duì)還貸人資信、還貸資格的審查權(quán)，這不利于對(duì)銀行利益的保護(hù)，此種沖突目前實(shí)踐中還無合理的解決方案。而有的法院為了避免轉(zhuǎn)按揭問題，如判決原來由男方償還貸款的債務(wù)由女方承擔(dān)，在不變更貸款人的前提下，由女方每月將男方應(yīng)償還的房款等額支付給男方，該判決方式雖然避免了執(zhí)行過程中需銀行配合辦理按揭的不便，但卻帶來了抵押權(quán)應(yīng)變更的新問題，如女方不主動(dòng)辦理抵押登記手續(xù)，將會(huì)導(dǎo)致銀行的貸款處于一種未設(shè)擔(dān)保的的狀態(tài)，極大地增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。故在離婚案件中合理處理按揭房屋需要考慮如何有效保障按揭涉及到的各方的合法權(quán)益。
約定了按揭房屋歸屬的房屋如何處理：夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)歸屬有約定且約定明確，離婚時(shí)即使雙方對(duì)按揭房屋的處理有異議，只要能舉證證明雙方約定了財(cái)產(chǎn)歸屬，處理這類按揭房屋都較容易，直接按雙方的約定處理即可，約定房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)就歸個(gè)人所有，約定房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)就歸夫妻共同所有。若雙方明確約定了歸一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的財(cái)產(chǎn)參與清償貸款，這并不改變房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，離婚處理財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未還貸款是個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還貸款中屬于另一方清償?shù)牟糠�，�?yīng)當(dāng)予以返還。 約定了歸夫妻共同所有，即使一方實(shí)際沒有出資或出資很少，也不影響房屋權(quán)屬為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。
總共2頁 1 [2]
下一頁
