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  • 典權(quán)制度的價值復興及其發(fā)展

    [ 楊昕宇 ]——(2003-5-5) / 已閱21608次

    其次,在土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域恢復典制也是實踐中提出的要求。現(xiàn)階段,房地產(chǎn)開發(fā)的成本、風險越來越高,土地使用權(quán)所有人與土地開發(fā)商并不同一的情況越來越多,城市土地開發(fā)難度越來越大。單獨開發(fā)雖然利益巨大但是卻心有余力不足,開發(fā)商此時承擔了過分的風險,也使得土地的開發(fā)形成了事實上的阻礙,影響了城市土地資源的充分利用。大片土地的開發(fā)往往不可能同步進行,需要一步一步、逐片的開發(fā)。在開發(fā)過程中,資金周轉(zhuǎn)量相當大,工期長,但由于《城市房地產(chǎn)管理法》中對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制(第三十八條規(guī)定:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件)在開發(fā)初期想通過出讓部分土地所有權(quán)獲得建設(shè)資金成為不可能。同時銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)的前景信心也不足,以土地使用權(quán)抵押融資也比較困難,而且建設(shè)初期土地價值必定較低,即使融資成功數(shù)額也未必能滿足建設(shè)需要。同時,開發(fā)商本人對于其所開發(fā)的土地的價值前景有著比較深刻的認識,也希望能夠保證所開發(fā)土地的連續(xù)性與完整性,因而一般也不希望完全轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)。此時典權(quán)作為一種能夠充分發(fā)揮用益與融資雙贏功能的不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)制度,其作用應(yīng)當引起大家的重視。
    再次,典權(quán)制度本身價值使其能夠完成這一使命。土地使用權(quán)所有人通過出典部分土地,可以規(guī)避法律上開發(fā)25%進度以上才能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,獲得了建設(shè)資金;根據(jù)前面論及的典權(quán)的“督促性價值”,典權(quán)人本人為該項典物支付了一大筆資金,為了在典期內(nèi)獲得盡可能多的收益,彌補其為該項事業(yè)所耗費的機會成本,必然加緊開發(fā),此時其獲得的典權(quán)應(yīng)當包含地上權(quán)的內(nèi)容。由于幾方共同加快開發(fā),可以保證土地升值加快,也可以縮短土地開發(fā)周期。同時,基于典權(quán)法律關(guān)系而聯(lián)系起來的幾方由于利益的息息相關(guān),必然會走向聯(lián)合,從而減少風險,而典權(quán)人在選擇該項事業(yè)時,必然已經(jīng)經(jīng)歷深刻的考慮過程,應(yīng)當是積極參加開發(fā)的,可見此時典權(quán)制度還能夠保障典權(quán)為積極的開發(fā)者所享有。
    當然筆者著僅僅是從理論上闡述了典權(quán)制度作為此類問題的解決方案的可行性,并未進行實證研究,但是由于物權(quán)的法定主義原則,對實踐中存在一定價值的制度我們是不是應(yīng)該規(guī)定呢?答案不言自明。
    在改革迅速發(fā)展的今天,由于其自身性質(zhì)、價值與市場經(jīng)濟要求的吻合性,典權(quán)的應(yīng)用必將不斷發(fā)展。例如:在城鄉(xiāng)交流中,出現(xiàn)了許多農(nóng)民進城務(wù)工,或本市公民到外省市做生意的現(xiàn)象。這些都涉及對不動產(chǎn)的使用及轉(zhuǎn)移使用的同題。進城務(wù)工的農(nóng)民,去外省市做買賣的市民,如不愿空關(guān)著自己的房屋,而他們又需要在別處尋找棲身之地,有些人舉家外出謀生,又不想將私房處理掉,想葉落歸根,回鄉(xiāng)養(yǎng)老。若是出租,則租金的收取、租金的起浮,以及日常的管理、修繕,風險的負擔對雙方都是個問題。若是出典,將更便于雙方,出典人在典期內(nèi)不必再為房產(chǎn)操心,典權(quán)人也可以平平安安地住上若干年。在城鄉(xiāng)企業(yè)改革中,企業(yè)對暫時閑置不用以后又可能再用的固定資產(chǎn),如廠房、大型設(shè)備等,也可以采用典權(quán)制度的方式進行出典,以增加其資產(chǎn)的利用率和獲得大筆的典價做流動資金或轉(zhuǎn)產(chǎn)或添置新設(shè)備等等。所以,對典權(quán)制度進行科學地研究探討,發(fā)掘其在新時期、新經(jīng)濟環(huán)境下的價值,確認其在立法上的地位,于當前的現(xiàn)實需求是十分恰切的。


    2002級刑法學研究生:楊昕宇
    學號:21512069
    2002年12月24日


    ① 梁慧星,陳華彬著:《物權(quán)法》,法律出版社,1997年版.
    ①黃佑昌《民法詮解物權(quán)編》下冊,(臺)商務(wù)印書館1977年版,第80頁.
    ②黃佑昌《民法詮解物權(quán)編》下冊,(臺)商務(wù)印書館1977年版,第81頁.
    ③《大清律例會統(tǒng)新纂》,第21、22頁.
    ① 見梁慧星,陳華彬著:《物權(quán)法》,法律出版社,1997年版,第332頁.
    ② 參見王明鎖著:《我國傳統(tǒng)典權(quán)制度的演變及其在未來民商立法中的改造》,載《河南省政法管理干部學院學報》2002年第1期(總第70期),第51頁.
    ①見王利明主編:《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》,中國法制出版社2001年版,第396-405頁
    ② 同上
    ① 參見米健著:《典權(quán)制度的比較研究》,載政法論壇(中國政法大學學報)2001年第4期,第32頁. 
    ② 參見米健著:《典權(quán)制度的比較研究》,載政法論壇(中國政法大學學報)2001年第4期,第38頁.
    ① 謝振民:《中華民國立法史》,臺灣正中書局1948年第1版,第936頁。
    ② 同上。
    ③ 同上。
    ① 見王利明主編:《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》,中國法制出版社2001年版,第397頁.
    ② 同上,第343-348頁.

    總共2頁  [1] 2

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