[ 楊松 ]——(2011-10-23) / 已閱24483次
房地產(chǎn)交易市場畢竟不是拳臺，在這個市場里輕量級拳手沒有能力挑戰(zhàn)重量級拳手，但重量級拳手卻經(jīng)常欺壓輕量級拳手。因此，房地產(chǎn)交易市場更像一個生態(tài)鏈，高收入者處于食物鏈的最高端，可以進入所有層級的市場獵食，較高收入者可以進入同級及以下市場獵食，最低收入者只能在最低一級市場（五級市場）覓食。道理很簡單，高收入者可以選擇買高端、中端、普通商品房，在我國當(dāng)前收入統(tǒng)計極不完善、社會誠信極度缺失的背景下，開著寶馬住經(jīng)濟適用房、住著別墅領(lǐng)低保的情況時有發(fā)生，高收入者購買經(jīng)濟適用房、申請公租房廉租房而后轉(zhuǎn)手以市場價出租賺取差價，高收入者甚至恬不知恥的進入了保障房市場，搭了社會福利的便車，成了依附在保障房制度上的寄生蟲。而較低收入者由于收入所限根本無力到較高層級市場與較高收入者展開競爭。因此在商品房市場，市場層級越低競爭者就越多，競爭就越是激烈，由于收入較高者的加入，普通商品房市場由于較高收入人群、高收入人群加入了競爭的行列，致使房價向中端商品房看齊，越來越多的中等收入者淪為買不起房的一族，同時又因不滿足申請經(jīng)濟適用房的條件，成為社會上的“夾心階層”。高收入人群參與到中端商品房市場的競爭中去，又加劇了終端商品房市場的競爭，眾多較高收入者在競爭中敗下陣來，于是有涌入到普通商品房市場中去，進一步推動了普通商品房價格的上漲。由于高收入人群雖然占比不大，但是財富的占比極大，聯(lián)合國的《人文發(fā)展報告》中稱，2010年中國的基尼指數(shù) 為0.52，國家統(tǒng)計局的相關(guān)調(diào)查報告指出1%的家庭掌握了全國41.4%的財富。這個群體經(jīng)濟購買力驚人，高端商品房市場遠不足以消化他們的競爭力，所以在高端商品房價格節(jié)節(jié)高升的同時，也推動了二級、三級市場的價格上漲。至此，形成一二三級市場全線上漲的局面。
而在保障房市場由于供給量不足，再加上搭便車的為數(shù)不少，最近新華社報道，北京市為數(shù)不少經(jīng)濟適用房、廉租房樓盤的出租率高達85%，由此可見，搭便車的情況有多嚴(yán)重，而據(jù)稱經(jīng)濟適用房真正流向市場的不到其總量的15%，另外的85%定向銷售，淪為公務(wù)員、國有企事業(yè)單位職工的福利房。保障房的保障功能因此而大減，甚至異化為一場利益相關(guān)者集體瓜分國有資產(chǎn)的大戲。除此之外，繼清華大學(xué)投資建設(shè)6000套職工房，北大緊隨其后投資40億建設(shè)5000套職工房。作為中國的兩座最高學(xué)府，本應(yīng)占據(jù)道德制高點，為學(xué)生、為社會做出表率，何以在一方面教授學(xué)生公平、平等、正義的同時，用學(xué)校的資源換取赤裸裸的特權(quán)，為本單位及本單位職工謀取利益，令人情何以堪。在這種情況下，很多人不得已進入了商品房市場搏殺，價格動力十足。
四、如何避免非理想房地產(chǎn)供需模型下的住房需求非理性競爭，促進住房價格回歸合理水平
通過上文的分析我們很容易得出以下結(jié)論：
當(dāng)人們把住房作為消費品進行購買時，住房的居住功能彰顯，不同的收入階層才會根據(jù)自己的收入情況到對應(yīng)的住房市場尋求合適的住房，而不會越界選擇住房或多購買住房，從而形成理想的買方競爭形態(tài)。當(dāng)人們把住房作為金融品進行購買時，住房的投資屬性彰顯，高收入階層就會把自己的大把余錢投入房市，購買更多的房產(chǎn)，無論是高中低端的商品房，還是經(jīng)濟適用房，低收入階層也會千方百計進入房市，分享住房市場的受益，各收入階層越過各自所屬的市場層級，紛紛進入商品房市場中去，無序競爭、惡性競爭，從而造成了非理想的買方競爭形態(tài)。
可見，只有將住房定位為消費品時，才有可能形成理想房地產(chǎn)供需競爭形態(tài)；而住房異化為金融投資工具，則是非理想房地產(chǎn)供需競爭形態(tài)形成的根本原因。只有最大限度降低直至消除住房的投資功能，方能讓住房市場符合理想房地產(chǎn)供需競爭模型，改善房地產(chǎn)供需關(guān)系，是房價逐漸恢復(fù)到合理水平。
五、非理想的房地產(chǎn)供需模型下的房價非理性上漲的六種動力分析
5.1、動力1——貨幣流動性泛濫，貨幣貶值加劇，房地產(chǎn)市場成為大眾實現(xiàn)自身財富保值增值的最佳選擇
5.1.1、貨幣流動性泛濫，貨幣資產(chǎn)貶值加劇
表5-1-1：1998—2010年度歷年GDP、M2、M1、M0及其同比增長率走勢圖
表5-1-2:2011年上半年我國廣義貨幣M2走勢圖
自1998年住房貨幣化改革以降，我國的GDP保持年均9%以上的高增長，從1998年的84402.3億元，一路上升到2010年的397985.0億元。由表5-1-1可知，伴隨著我國GDP高歌猛進的還有我國的貨幣流通量M0、M、M2，尤其是廣義貨幣M2，從1998年的104498.5億元狂飆式上升到2010年末的725851.8億元，平均年增長率高達到16%，M2/GDP之比從 1.24上升到1.82。從表5-1-2可知，從2011年伊始，代表廣義貨幣M2絕對數(shù)量的藍色方柱的高度隨著時間的推移而節(jié)節(jié)上升，月均增速達1%以上，至本年度6月末，M2再創(chuàng)780820.90億元歷史新高。如果貨幣投放繼續(xù)保持當(dāng)前的增速，預(yù)計到2015年，M2總量將達到150萬億人民幣，到2020年將達到300萬億以上 。值得一提的是，至2011年3月，中國的廣義貨幣M2已經(jīng)達到75.8萬億，折合美元約為11.55億美元，而美國的同期的M2為8.98萬億美元，日本為786.6萬億日元（折合美元約為9.63萬億)， 這意味著中國M2已經(jīng)遠超過了美國與日本。
貨幣作為資本要素，也有他的價格。貨幣作為國民最重要的資產(chǎn)之一，某種意義上貨幣擁有量決定其財富擁有量，但大前提是貨幣資產(chǎn)的增長率不小于自身貶值的速度。而個人的財富量決定其生活水平，決定其能否獲得財務(wù)自由，而財富自由與個人的幸福指數(shù)呈高度正相關(guān)關(guān)系。同時，個人財富量在某種意義上已經(jīng)成為衡量個人社會地位的客觀標(biāo)準(zhǔn)之一。所以，為了獲得財務(wù)自由，提高幸福指數(shù)，維護個人的社會地位，就必須保持自身財富量的絕對增長，對應(yīng)成貨幣，也就是個人貨幣持有量越積越多；同時必須保持自身財富量的相對增長，也就是個人財富與社會總財富的比重不斷增大，換算成貨幣，也就是個人的貨幣資產(chǎn)持有量與M2的比值日漸增大，而不是相反。
基于經(jīng)濟學(xué)關(guān)于社會個體都是理性經(jīng)濟人的假設(shè)，同時，貨幣本身并沒有價值，只是財富（商品）的度量單位或等價物。貨幣總量（M2）是社會財富總量的鏡像，GDP增長率代表一國社會財富積累的速度。當(dāng)貨幣投放的增速大于財富累積的速度，也就是M2/GDP之比日漸增大時，同等貨幣在下一期可兌換的財富量將小于當(dāng)期可兌換的財富量；換句話說，如果把貨幣也看做商品，同等財富在今后將比當(dāng)前能購買更多的貨幣量。再看表5-1-1，從1998年起，代表M2的絕對數(shù)量的淺藍色方柱高度均在代表GDP絕對數(shù)量的梅紅色方柱上方，而代表M2相對速度（增速）的青綠色曲線也整體位于代表GDP相對速度（增速）的黃色曲線上方。這就是我國當(dāng)前的基本情況，廣義貨幣M2無論是在自身的絕對數(shù)量還是在數(shù)量的絕對增長速度和相對增長速度上均全面超越了GDP的同期數(shù)據(jù)水平，由此導(dǎo)致了 M2/GDP之比逐年增大，貨幣資產(chǎn)相對社會資產(chǎn)連年貶值，社會資產(chǎn)相對貨幣資產(chǎn)連年升值，二者一體兩面，并無不同。
5.1.2、CPI先是超過了1年期利率，很快又超過了5年期利率，中國正全面進入實際負利率時代
表5-1-3：歷年1年期利率、5年期利率與CPI、M2、商品房均價、上證綜指增長率走勢圖
由表5-1-3可知，自1998年以來 ，1年期利率及5年期利率水平在大部分的年份里高于消費者物價綜合指數(shù)CPI的總體水平。也就是說實際利率總體維持在正數(shù)水平。從2007年開始我國的CPI開始高企，當(dāng)年物價指數(shù)達到4.8的高位，2008年攀上了10年來的新高5.9,2009年受國際金融危機影響稍有回落，2010年又重新開始上揚，超過了3，2011年以來月度CPI指數(shù)節(jié)節(jié)高升，六月份更是站上了6.4的高位。 2007年以來，除去2009年，我國的年度CPI指數(shù) 已全面超過1年期基準(zhǔn)利率，2008年度CPI指數(shù)首次超過5年期基準(zhǔn)利率，并于2011年上半年再次超過。至此，中國全面進入實際負利率時代，所有銀行的存款都在悄無聲息的貶值。
5.1.3、CPI居高不下，M2水漲船高的背景下，投資正逐步取代儲蓄成為大眾理財?shù)牡谝贿x擇
表5-1-4：各季度我國居民儲蓄、投資 、消費意愿變化趨勢圖
觀察表5-1-4，諸位不難發(fā)現(xiàn)在2006年以前，我國居民的儲蓄、投資 、消費意愿基本呈三足鼎立、三分天下之勢，從2006年第二季度開始，隨著我國股市行情的節(jié)節(jié)高升，到2007年股市的全盛時期，居民投資意愿曲線一度越過了50%水平線，超過儲蓄意愿與消費意愿的總和，隨后滬深指數(shù)沖高回落，投資者獲利回吐，大眾投資股市的熱情大減，但是大眾的投資熱情依然不減，進入2009年以后居民投資意愿與儲蓄意愿呈膠著之勢。眾所周知，我國居民財務(wù)保守的國民性很難在短時間內(nèi)改變，但是出于財產(chǎn)保值增值的考慮，具有變相儲蓄功能的投資將日益受到親睞，而消費意愿則處于長期低迷中，估計在短時間之內(nèi)很難挽回頹勢。所以，就長遠而言，我國居民的儲蓄仍將保持在一個較高的水平，消費的低水平同樣難以改變，而投資則正在擠占消費的份額并取代儲蓄成為居民理財?shù)牡谝贿x擇。具體而言，2010年12月15日 ，中國人民銀行發(fā)布的本年度《四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，“在當(dāng)前物價、利率以及收入水平下， ４５．２％的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資（如購買債券、股票、基金等）”，３７．６％的傾向于“更多儲蓄”，１７．３％的傾向于“更多消費”。 這就佐證了筆者關(guān)于投資正取代儲蓄成為居民理財?shù)牡谝贿x擇的判斷。
5.1.4、房地產(chǎn)戰(zhàn)勝基金、股票等，成為大眾投資首選
所謂人不理財，才不理你。今日中國進入了一個全民理財?shù)臅r代。作為理性的經(jīng)濟人，我們將如何分配自身持有財富中的貨幣資產(chǎn)和社會資產(chǎn)的比重呢？之前的分析已經(jīng)為我們作出了選擇，當(dāng)前的情況下，應(yīng)加大社會資產(chǎn)的持有比重，相應(yīng)減少貨幣資產(chǎn)的持有份額。但是并不是所有的社會資產(chǎn)都升值的，所以在投資社會資產(chǎn)時，我們應(yīng)該對各種社會資產(chǎn)做充分的調(diào)查了解，經(jīng)過縝密的分析比較，最后甄別遴選出空間較大、投資回報率較高的社會資產(chǎn)，而后再決定如何投資。近些年來，都有哪些投資最值得關(guān)注，投資收益最好最穩(wěn)定，投資回報率高于GDP增速的有哪些，高于M2增速的又有哪些？且不妨再看表5-1-3。
人們開始進入金融市場買賣股票、基金、債券、黃金、期貨，股票基金開戶數(shù)每天以數(shù)以萬計的速度在劇增。富裕者開始進入古董文物市場、藝術(shù)品市場，在蘇富比等拍賣行拍賣的中國藝術(shù)家作品價格屢創(chuàng)新高，齊白石的《松柏高立圖•篆書四言聯(lián)》拍出了4.255億人民幣的天價，創(chuàng)華人藝術(shù)家作品最高競拍價，明清紅木家具成了熱門收藏，身價陡增。古董文物市場、藝術(shù)品市場等收藏品市場專業(yè)要求與資金門檻太高，顯然不適合大眾投資。股票市場就像一個過山車， 2001、2002、2008年分別深度下跌了20%，18%和60%以上，1999、2000、2006、2007、2009年分別大幅上揚了19%、50%、130%、90%、70%以上，股市波動太大，牛市進場的時候大賺特賺，熊市一來又全部吐了出來，甚至把本錢折了進去。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，從上海證券交易所開辦至今，90%的股市小散戶都是賠錢，正符合十賭九輸?shù)母怕收�，中國股市就是一個大賭場。股市的風(fēng)險太大，收益太小，中國人歷來財務(wù)相對保守，除非坐莊或內(nèi)幕交易，否則股市不是中國人的理想投資場所，至少現(xiàn)在是這樣。而2010《四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”以26.1%的相對高值繼續(xù)超過“基金理財產(chǎn)品”的20.4%、 “股票投資”的14.8%，再次成為居民投資首選。 這就為我國居民偏好房地產(chǎn)投資提供了佐證。
收藏品市場，珠寶玉器、古玩、藝術(shù)品等的投資回報率都輕松超過了M2增速，收益率雖好，門檻太高。股市風(fēng)險大，收益小，風(fēng)險與投資回報率明顯不成正比，股指的年均增長率超不過GDP增速，更跑不贏M2增速。再說房地產(chǎn)市場，商品房年度均價的增長率可以簡單對等房地產(chǎn)市場的投資回報率，根據(jù)表5-1-3，我國的商品房年度均價除了在1999、2008年出現(xiàn)了小幅的副增長，其他年份，特別是2003年以后，不僅跑贏了CPI,跑贏了5年期存款基準(zhǔn)利率，還跑贏了GDP增長率，在過去十年間，整體房價上漲了5倍以上，成功超過同期M2的漲幅�？梢�，單純就數(shù)據(jù)而言，房地產(chǎn)投資回報率曲線基本在零以上的水平，明顯在5年期利率曲線和年度CPI曲線上方，投資風(fēng)險小，收益不僅穩(wěn)定而且較大，整體收益率甚至還超過了GDP 、M2的增速，再加上允許杠桿投資，投資回報率也被同時杠桿化了。因此，房地產(chǎn)市場成了當(dāng)前最適合中國人投資，實現(xiàn)財富保值增值的最佳投資領(lǐng)域。
5.2、動力2——房市收益率驚人，熱錢趨之若鶩
5.2.1、關(guān)于熱錢的規(guī)模
我國連年實現(xiàn)了經(jīng)常項目與資本項目雙順差，自2005年匯改以降，資本順差逐年加大，資本順差與外國直接投資（FDI）、外匯儲備境外投資收益的差額亦逐年加大。2011年1季度，我國進出口貿(mào)易多年來首次出現(xiàn)10.2億美元季度逆差的情況下，外匯儲備同比增長24.4%，增加1974億美元，首破3萬億美元大關(guān)，達到30447億美元，占全球外匯儲備的三分之一強。分月度來看，1月增加845.74億美元，2月增加597.12億美元，3月增加532.88億美元 。也就是說，2011年1季度，我國資本項目順差超過1900億美元，扣除外國直接投資（FDI）305.4億元 ，和數(shù)量有限的外匯儲備境外投資收益，“熱錢”估計達到1500億美元的水平。外匯管理局2月17日消息，2010年中國“熱錢”凈流入355億美元，占外匯儲備增量的7.6%。過去10年我國“熱錢”總體呈小幅凈流入態(tài)勢，年均流入近250億美元，占同期外匯儲備增量的9.0%。 換句話說，保守估計，截止2011年1季度末，流入我國的熱錢總數(shù)已經(jīng)達到4000億美元。另國信證券在2010年4月2日發(fā)行的《宏觀經(jīng)濟深度報告--我國歷年熱錢規(guī)模測算與10年預(yù)測》的報告分析，“根據(jù)殘差法計算出來的2005~2009年熱錢流入規(guī)模，分別為650億、1086億、547億、1846億、797億美元，而按照我們的測算方法，2005~2009年通過轉(zhuǎn)移定價等方式隱藏在貿(mào)易渠道中流入的熱錢規(guī)模分別達434億、1150億、2011億、1922億、322億美元，從而熱錢流入總規(guī)模分別達1084億、2236億、2558億、3768億、1120億美元。預(yù)計2010年熱錢流入量將達2365億美元”。 報告自2005年以來，流入我國的“熱錢”將達到13000億美元以上。
無論是4000億美元，還是13000億美元，這些“熱錢”一旦進入中國就注定發(fā)揮資本貪婪的本性，到處亂竄，構(gòu)成中國泛濫的流動性的一部分。無論集中進入到那個投資領(lǐng)域，都可以吹起巨大的資產(chǎn)泡沫，影響中國的宏觀經(jīng)濟與調(diào)控。
5.2.2、熱錢進入中國的原因——套利套匯投資（房地產(chǎn)）獲利
表5-2-1：歷年人民幣兌美元價格及美元相對人民幣貶值率走勢圖
其一、人民幣兌美元匯率節(jié)節(jié)高升，與美日等國利率長期倒掛，熱錢流入加劇
自2005年我國啟動匯率改革啟動至2009年因國際金融危機暫時中止，美元兌人民幣累計貶值17.53%，從2010年我國啟動二次匯改至2011年6月份，美元兌人民幣再次貶值5.13%，自2005年至2011年 6月份，美元相對人民幣累計貶值超過21%，而相應(yīng)的人民幣相對美元累計升值達到27.81%，超過了美國參議員舒默等提出的舒默法案中人民幣兌美元低估27%的幅度。人民幣對美元以年均4%左右單方面升值，國際投資客用美元對我國投資完全沒有匯兌損失的風(fēng)險。在加上日本國內(nèi)長期實行零利率政策，美國從格林斯潘時代實行貨幣寬松及低利率政策，利率一直在0.5%左右徘徊，美日等國與我國利率長期倒掛。熱錢可以實現(xiàn)無風(fēng)險套匯套利。
其二、我國投資收益顯著高于歐美發(fā)達國家，房地產(chǎn)熱錢洶涌
綜觀表5-2-2，我們看到伴隨著我國經(jīng)濟總量的不斷提高，滬深股市總市值與GDP之比雖然在一些年份有所起伏，出現(xiàn)了畸高或畸低現(xiàn)象，如在2004年猛然下降到17.54%，隨后在2006年陡然上升41.33%，一年之后達到峰值125.03%，2008年出現(xiàn)了深度調(diào)整，該比值深度下行至38.65%，2009年以后進入了長期的盤整期，該比值止跌回升到70%左右的水平�？v觀我國股市這些年的變化，大體可以得出這么一個結(jié)論，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國進入了一個資產(chǎn)證券化的時代，而且經(jīng)濟證券化的進程正在不斷的加速之中。我國2011年的股票總市值265422.6億元，GDP為397985.0億元，證券化程度只有66.69%，不足70%，相對于歐美日超過100%的經(jīng)濟證券化程度，上升空間仍然很大。
表5-2-2：我國滬深股市總市值與GDP之比走勢圖
據(jù)相關(guān)報道，2010年末，上海的房地產(chǎn)總值已經(jīng)超過10萬億，而全國房地產(chǎn)總值更是超過了100萬億。如此說來，我國的房地產(chǎn)總值達到了GDP的2.5倍以上，再加上滬深股市總市值，二者之和達到了同期GDP的三倍以上。我國的經(jīng)濟虛擬化程度甚至超過了一些歐美的老牌資本主義國家。我國的房地產(chǎn)市場是如此的龐大，足以吸納海量的資金，不管是國內(nèi)資金還是海外熱錢，已然成為一個極賦投資吸引力的價值洼地，資金流洶涌澎湃，無數(shù)投資投機者趨之若鶩。據(jù)相關(guān)研究報告顯示，這些“熱錢”中的大部分以各種各樣的形式進入了我國的房地產(chǎn)市場。
本節(jié)小結(jié)：
可見，“熱錢”大規(guī)模流入中國，目的不外乎有三。套匯、套利、投資中國資產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)，分享中國經(jīng)濟發(fā)展紅利和以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)泡沫化收益盛宴，準(zhǔn)備隨時收割中國經(jīng)濟發(fā)展果實，而后瀟灑離去，留給中國滿地的杯盤狼藉。
5.3、動力3——國內(nèi)購買力驚人，房地產(chǎn)消費、投資需求旺盛
表5-3-1 ：歷年GDP與基尼指數(shù)走勢圖
5.3.1、改革開放三十余載，我國居民理論購買力顯著提高
我國的經(jīng)濟取得了長足的發(fā)展，GDP年均增長超過9%，從1978年不到3645.2億元，到1998年的15036.8億元，再到2010年接近40萬億，30余年來我國國內(nèi)生產(chǎn)總值翻了100倍有余。人均國民生產(chǎn)總值從381元上升到29534元，合4361美元，翻了60多倍。居民期末存款余額從1978年的210.6億，到1998年的53407.5億，再到2010年的303302.0億元。多年來，中國人在通過自己辛勤的勞動實現(xiàn)國家富強的同時，也為自己累積巨額的積蓄，超過33萬億之巨，這構(gòu)成了當(dāng)今中國強大的對內(nèi)購買力的基礎(chǔ)。至少在理論上擁有無與倫比的購買力。
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