[ 肖祖平 ]——(2003-5-21) / 已閱25361次
論銀行抵押貸款業(yè)務(wù)中的財團(tuán)抵押權(quán)
肖祖平
（上海大學(xué) 知識產(chǎn)權(quán)學(xué)院,上海 嘉定 201800）
摘要：目前銀行在抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)中采用的是傳統(tǒng)的抵押擔(dān)保方式。隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，這些擔(dān)保方式并不能滿足企業(yè)的需要。財團(tuán)抵押權(quán)是與一般抵押權(quán)不同的特殊抵押權(quán)，它既能滿足資金提供者的需要,又能滿足融資者的需要。我國并沒有否認(rèn)財團(tuán)抵押這種特殊抵押權(quán)的存在，所以在實(shí)踐中銀行完全可以采用這種抵押擔(dān)保方式。
關(guān)鍵詞：擔(dān)保方式 ; 財團(tuán)抵押 ; 銀行貸款擔(dān)保
1995年6月，我國頒布了《中華人民共和國擔(dān)保法》（以下簡稱《擔(dān)保法》），它是一部規(guī)范和調(diào)整擔(dān)保行為的基本法律。這是我國民事立法上的一件大事，對我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)起了很大的作用�！稉�(dān)保法》規(guī)定了五種擔(dān)保方式，即保證、抵押、質(zhì)押、定金和留置。銀行在貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中也經(jīng)常采用這些方式。但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步完善，這些傳統(tǒng)的擔(dān)保方式已難滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。根據(jù)我國目前的實(shí)際情況，借鑒西方發(fā)達(dá)國家的擔(dān)保制度，這對我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)將會有貸款很大的幫助。筆者想在對財團(tuán)抵押權(quán)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上著重探討財團(tuán)抵押在我國銀行抵押擔(dān)保中的運(yùn)用問題。
一、 銀行抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)中采用的傳統(tǒng)擔(dān)保方式
商業(yè)銀行是獨(dú)立法人，是企業(yè)，但它是以經(jīng)營貨幣資金授信業(yè)務(wù)的特殊企業(yè)。它在經(jīng)營管理的方式、方法上與一般的工商企業(yè)有很大不同。商業(yè)銀行在經(jīng)營管理上一般要遵循“三性”的經(jīng)營方針，即盈利性、安全性和流動性。(1(商業(yè)銀行是企業(yè)法人，以盈利性為主要目的，能否盈利直接關(guān)系到銀行的生存和發(fā)展。銀行資產(chǎn)的流動性體現(xiàn)在資產(chǎn)和負(fù)債兩方面。資產(chǎn)的流動性是指銀行持有的資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，變現(xiàn)能力高的資產(chǎn)流動性就強(qiáng)。安全性是指銀行的資產(chǎn)、收入、信譽(yù)等免遭損失的可靠性程度。它既體現(xiàn)在全部資產(chǎn)負(fù)債的總體經(jīng)營上，也體現(xiàn)在每項個別業(yè)務(wù)上。安全性不僅關(guān)系到銀行的盈利，而且關(guān)系到銀行的存亡。事實(shí)證明，銀行倒閉的一個很大原因就是因為安全性不高造成的。
在現(xiàn)階段，我國商業(yè)銀行利潤的主要來源是其資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而貸款業(yè)務(wù)至今仍然是商業(yè)銀行最為重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，貸款利息收入占商業(yè)銀行收入的一半以上。同時，通過向客戶發(fā)放貸款，銀行可以加強(qiáng)與客戶的聯(lián)系，從而有助于商業(yè)銀行其他業(yè)務(wù)的拓展。由此可見，貸款的安全性是多么地重要。那么，銀行在貸款業(yè)務(wù)中如何來保證自己的債權(quán)不受影響呢?一般銀行會采取貸款擔(dān)保的方式，即由借款人提供財產(chǎn)擔(dān)保獲得銀行的資金。隨著市場信用日益受到人們的重視，擔(dān)保的地位和作用日益重要，原有的擔(dān)保法規(guī)范遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會的需要。1995年6月我國頒布了《中華人民共和國擔(dān)保法》，該法系統(tǒng)地規(guī)定了擔(dān)保法的原則、擔(dān)保的方式、擔(dān)保的設(shè)立及擔(dān)保權(quán)的行使等一列問題。根據(jù)該法，銀行可以選擇的擔(dān)保方式有保證、抵押、質(zhì)押、定金、留置等，實(shí)踐中銀行主要采用的是保證、抵押和質(zhì)押。
隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，傳統(tǒng)的擔(dān)保方式越來越不能滿足社會的需要。企業(yè)需要融資的規(guī)模越來越大，如大公司、大企業(yè)的技改項目、大型設(shè)備的引進(jìn)、生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大等都需要有大量的資金。在現(xiàn)有資金不足的情況下，只有通過融資渠道解決（其主要方式是申請銀行貸款）。但銀行也是一個盈利企業(yè)（已如前述），它必須注意自己資產(chǎn)的運(yùn)行安全。如果采用傳統(tǒng)方法在企業(yè)某個財產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán)，擔(dān)保能力是非常有限的，銀行提供大額貸款的可能性就小。如何解決資金的迫切需求和擔(dān)保能力的有限性的矛盾呢？這就需要采用新型的擔(dān)保方式才能實(shí)現(xiàn)。英美法系國家采用的浮動擔(dān)保方式和大陸法系采用的固定式財團(tuán)抵押方式都能滿足這個需求。日本民法則既有固定式的財團(tuán)抵押權(quán)，50年代后又引進(jìn)英美法系的浮動式財團(tuán)抵押制度，因此它的規(guī)定是比較完善的。(((正是由于銀行貸款業(yè)務(wù)中采用傳統(tǒng)的擔(dān)保方式已不能適應(yīng)日益發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)的需要，在法律允許的范圍內(nèi)尋找適合的抵押擔(dān)保方式就顯得非常迫切。
二、 特別抵押權(quán)中的財團(tuán)抵押權(quán)
我國擔(dān)保法中的抵押與民法上的抵押是不同的。根據(jù)立法和實(shí)務(wù)，我們可以把抵押權(quán)分為一般抵押權(quán)和特殊抵押權(quán)。特殊抵押權(quán)是指法律上有特別規(guī)定的在某一方面有一定特殊性的抵押權(quán)。有的學(xué)者是從標(biāo)的物的性質(zhì)、類別上去區(qū)分一般抵押權(quán)和特殊抵押權(quán)的。筆者認(rèn)為我們不應(yīng)從標(biāo)的物的類別上去區(qū)分它們，因為在我國以不動產(chǎn)為抵押標(biāo)的以及以其他財產(chǎn)為抵押標(biāo)的現(xiàn)象都存在，我們不能說以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的抵押權(quán)為一般抵押權(quán)，而以動產(chǎn)為標(biāo)的物的抵押權(quán)就是特殊抵押權(quán)。通常認(rèn)為特殊抵押權(quán)一般包括共同抵押權(quán)、最高額抵押權(quán)、財團(tuán)抵押權(quán)和所有人抵押權(quán)等。
（一）財團(tuán)抵押權(quán)的概念和分類
財團(tuán)抵押權(quán)是以企業(yè)所有的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)構(gòu)成的財產(chǎn)整體為標(biāo)的物而設(shè)定的一種特殊抵押制度。這個財產(chǎn)整體是由企業(yè)的全部或部分財產(chǎn)集合而成的，它是不動產(chǎn)、動產(chǎn)和權(quán)利等的組合。企業(yè)不動產(chǎn)中的土地、廠房，動產(chǎn)中的機(jī)械設(shè)備、交通工具以及無形資產(chǎn)中的專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)等均可作為財團(tuán)的組成部分。因此，它與一般抵押權(quán)僅由不動產(chǎn)、動產(chǎn)或權(quán)利中的單項構(gòu)成而不同。財團(tuán)抵押權(quán)是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展企業(yè)需要不斷地、大規(guī)模融通資金而產(chǎn)生的。財團(tuán)抵押權(quán)一般又可分為浮動式財團(tuán)抵押和固定式財團(tuán)抵押兩種。
浮動式財團(tuán)抵押普遍運(yùn)用于現(xiàn)在英美法系國家，產(chǎn)生于英國并以其為代表。因在英國稱為浮動擔(dān)保，所以浮動式財產(chǎn)抵押又稱浮動擔(dān)保。浮動擔(dān)保的標(biāo)的物并非特定化，它是就企業(yè)財產(chǎn)的全部而設(shè)定的，但它不具體確定企業(yè)財產(chǎn)中用來擔(dān)保的范圍。它既可以用企業(yè)現(xiàn)在的財產(chǎn)作擔(dān)保，也可以用企業(yè)將來取得的財產(chǎn)作擔(dān)保。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前財團(tuán)一直處于變動中，財產(chǎn)有可能增加，也有可能減少。而且在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前，企業(yè)可以就其財產(chǎn)自由的使用、收益和處分。換句話說，浮動擔(dān)保中的企業(yè)財產(chǎn)并不因此受到抵押權(quán)設(shè)定的影響。
固定式財團(tuán)抵押主要為大陸法系國家所采用，以德國鐵路財團(tuán)抵押為典范。這種財團(tuán)抵押的標(biāo)的在抵押權(quán)設(shè)立時就必須存在且對其價值可以確定。在抵押期間，對財團(tuán)財產(chǎn)的分離受到嚴(yán)格限制。一般情況下，非得到抵押權(quán)人的同意，不得將屬于財團(tuán)的組成物件與財團(tuán)分離。即使被分離，其分離之物仍要受到抵押權(quán)的約束。我們通常就稱這種抵押方式為財團(tuán)抵押（以下同）
財團(tuán)抵押與浮動擔(dān)保是不同的。財團(tuán)抵押的標(biāo)的在抵押權(quán)成立時已經(jīng)特定，并且未經(jīng)抵押權(quán)人同意，原則上不得任意處分財團(tuán)中的各個物或權(quán)利。浮動擔(dān)保的標(biāo)的物范圍在抵押權(quán)成立時尚未確定，而且其數(shù)量也不定，可增加也可減少。
日本在財團(tuán)抵押權(quán)上規(guī)定得較為完備。這主要體現(xiàn)在日本民事單行法規(guī)中的《工廠抵押法》和《企業(yè)擔(dān)保法》中。《工廠抵押法》第二條規(guī)定：工場所有人在屬于工場的土地上設(shè)定抵押權(quán)，除建筑物外，及于附加于該土地成為一體的物，該土地上備附的機(jī)械、器具及其他工場所用之物。第十一條規(guī)定工場財團(tuán)可由下列所載物的全部或一部組成：1、屬于工場的土地及工作物；2、機(jī)械、器具、電桿、電線、配置管道、軌道及其他附屬物；3、地上權(quán)；4、有出租人承諾時，物的承租權(quán)；5、工業(yè)所有權(quán)；6、堤壩使用權(quán)�！镀髽I(yè)擔(dān)保法》第一章第一條規(guī)定股分公司的總財產(chǎn)，為擔(dān)保公司發(fā)行的公司債，可以作為一個整體充任擔(dān)保權(quán)的標(biāo)的。(((由此可見，《工場抵押法》中規(guī)定的是財團(tuán)抵押，《企業(yè)擔(dān)保法》中采用的是浮動擔(dān)保方式。
（二）浮動擔(dān)保和財團(tuán)抵押的優(yōu)劣比較
浮動擔(dān)保和財團(tuán)抵押各有利弊。如果采用浮動擔(dān)保方式，那么企業(yè)可以繼續(xù)利用其財產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。因抵押權(quán)成立時財產(chǎn)并未確定，企業(yè)仍可以根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的需要自由支配其財產(chǎn)。抵押權(quán)的設(shè)定不會影響抵押物的使用價值，這給企業(yè)帶來很大的靈活性。但是企業(yè)如果在經(jīng)營過程中遇到困難，因經(jīng)營不善的原因可能造成其財產(chǎn)的大量減少，那么就有可能會影響債權(quán)人的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)�？偟目磥恚訐�(dān)保對借款人更為有利。
如果采用財團(tuán)抵押方式，則財團(tuán)在抵押權(quán)設(shè)定時就已經(jīng)特定，抵押權(quán)確定于特定的財產(chǎn)上。一般情況下財團(tuán)中的組成部分不能隨意分離出去。非基于一定的原因，抵押人也不能自由處分抵押財產(chǎn)。抵押權(quán)人的利益因此就能得到更可靠的保證。但是企業(yè)在具體的財產(chǎn)上設(shè)定了抵押權(quán)后，該財產(chǎn)在使用過程中就受到了一定的限制，就不利于充分發(fā)揮它的使用效能。就此看來，這種抵押方式對債權(quán)人更為有利。
所以，浮動擔(dān)保和財團(tuán)抵押各有利弊。
（三）我國民法上的財團(tuán)抵押權(quán)
我國《擔(dān)保法》第34條第1款規(guī)定：“下列財產(chǎn)可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定作物；（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財產(chǎn)；（三）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定作物；（四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸其他財產(chǎn)；（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；（六）依法可以抵押的其他財產(chǎn)�！痹摋l第2款規(guī)定：“抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。”這里的“一并抵押”是否是指財團(tuán)抵押呢？有的學(xué)者認(rèn)為“一并抵押”并非財團(tuán)抵押，而是共同抵押或是狹義的企業(yè)抵押。(((有的學(xué)者則認(rèn)為“一并抵押”構(gòu)成財團(tuán)抵押。(((
實(shí)際上，《擔(dān)保法》第34條第2款中的“一并抵押”并非是共同抵押，也不是浮動擔(dān)保。共同抵押與財團(tuán)抵押不同，它是在多個標(biāo)的物上成立多個抵押權(quán)來共同擔(dān)保同一債權(quán)，設(shè)定抵押權(quán)的數(shù)個財產(chǎn)是彼此獨(dú)立的，而不是像財團(tuán)抵押一樣數(shù)個財產(chǎn)集合成一個整體來擔(dān)保同一個債權(quán)。但“一并抵押”又非明確指財團(tuán)抵押，它沒有具體規(guī)定財團(tuán)抵押的主體、標(biāo)的范圍、特征、設(shè)定及行使等。
也有人是根據(jù)最高人民法院的司法解釋來認(rèn)定我國沒有財團(tuán)抵押的擔(dān)保方式。1994年3月26日最高人民法院給山東省高級人民法院的批復(fù)中指出:“在債務(wù)人有多個債權(quán)人的情況下,債務(wù)人將其全部資產(chǎn)抵押給其中一個債權(quán)人,因而使該債務(wù)人喪失了履行其他債務(wù)的能力,侵犯了其他債權(quán)人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第4條、第5條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效�！睂τ谶@個批復(fù)，筆者認(rèn)為我們應(yīng)該正確理解它的含義。它主要是針對債務(wù)人通過一定的方式處分其財產(chǎn)會損害債權(quán)人的利益而作的，并沒有否定財團(tuán)抵押的存在。首先，財團(tuán)抵押并不是將企業(yè)全部財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，如果企業(yè)將其部分財產(chǎn)抵押給其他債權(quán)人并不損害原債權(quán)人的利益，這是完全可以的；其次，我們完全有可能在企業(yè)財產(chǎn)上先設(shè)定財團(tuán)抵押，然后再設(shè)其他擔(dān)保方式。
總之，雖然真正意義上的企業(yè)財團(tuán)抵押制度在我國并沒有真正建立起來，但在法律規(guī)定上和實(shí)踐中并不否認(rèn)財團(tuán)抵押擔(dān)保方式的存在。所以在實(shí)踐中，我們可以利用這種特殊的抵押擔(dān)保方式。
三、 財團(tuán)抵押在銀行抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)中的運(yùn)用
通過上面的分析，我們可以看出，銀行在其抵押貸款業(yè)務(wù)中需要引進(jìn)新的抵押擔(dān)保方式，而財團(tuán)抵押又是適用市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的并且不為我國法律和實(shí)踐所禁止的一種比較便利的抵押擔(dān)保方式，所以銀行在抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)中應(yīng)該對它有充分的重視。下面來分析一下財團(tuán)抵押在銀行貸款業(yè)務(wù)中的意義、作用和在實(shí)踐中應(yīng)注意的問題。
（一） 銀行貸款抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)中采用財團(tuán)抵押的意義和作用
采用財團(tuán)抵押符合銀行經(jīng)營安全性原則。前面我們分析了商業(yè)銀行在經(jīng)營過程中在注意盈利性和流動性同時，還須注意資產(chǎn)運(yùn)行的安全性原則。所以銀行在發(fā)放貸款時就會考慮企業(yè)的擔(dān)保能力。如果采用財團(tuán)抵押，銀行就無需擔(dān)心大規(guī)模融資過程中企業(yè)擔(dān)保能力不足的現(xiàn)象。因為企業(yè)提供的抵押財產(chǎn)構(gòu)成一個整體（即財團(tuán)）來有效地?fù)?dān)保銀行債權(quán)，而且財團(tuán)中的組成物非取得銀行的同意，一般是不能從財團(tuán)中分離出去的。既便是企業(yè)將財產(chǎn)再次抵押或者企業(yè)日后不歸還貸款，銀行也可以行使優(yōu)先受償權(quán)。這樣銀行的債權(quán)就有了可靠的保證。采用財團(tuán)抵押也符合銀行經(jīng)營盈利性原則。企業(yè)獲得了銀行的融資后更能使生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行下去，資本周轉(zhuǎn)速度快，企業(yè)經(jīng)營效益好，也就能較早歸還銀行貸款。銀行資金的周轉(zhuǎn)速度快，盈利性也就高。
企業(yè)，特別是大企業(yè)，采用財團(tuán)抵押方式提供擔(dān)保獲得融資有很大的便利。財團(tuán)抵押將企業(yè)財產(chǎn)視為一個整體，這樣就能充分發(fā)揮財產(chǎn)的擔(dān)保價值，增強(qiáng)企業(yè)的擔(dān)保能力。因為企業(yè)的各項財產(chǎn)是企業(yè)財產(chǎn)的有機(jī)組成部分，如果相互結(jié)合、相互配合，那么就能發(fā)揮其最大的使用效能。特別是市場經(jīng)濟(jì)得到充分發(fā)展后，需要融資的企業(yè)越來越多，需要融資的大企業(yè)也越來越多。如果按照傳統(tǒng)方式設(shè)定擔(dān)保，單個擔(dān)保物的價值遠(yuǎn)不及整個擔(dān)保的價值，這樣就不能為銀行貸款提供有效地?fù)?dān)保。在沒有適合的特定的財產(chǎn)來提供擔(dān)保時，采用財團(tuán)抵押就能有效地彌補(bǔ)企業(yè)擔(dān)保能力不足的問題，銀行就能更加放心地發(fā)放貸款。再者，企業(yè)在其財產(chǎn)上設(shè)定了財團(tuán)抵押后，仍可充分發(fā)揮財產(chǎn)的使用價值。企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營活動中可繼續(xù)使用其擔(dān)保財產(chǎn)（雖然這種使用受到銀行的一定限制），這就對企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營影響較小。
總之，財團(tuán)抵押是在充分發(fā)揮其擔(dān)保價值和使用價值的基礎(chǔ)上既能滿足資金的提供者的要求，又能滿足企業(yè)的融資需求的一種非常有效的抵押擔(dān)保方式。
（二） 銀行在財團(tuán)抵押擔(dān)保過程中應(yīng)注意的一些問題
財團(tuán)抵押方式雖然對銀行很有利，但在財團(tuán)抵押的設(shè)定、行使過程中，卻很容易出現(xiàn)一些問題。比如在可資抵押的財產(chǎn)范圍問題上，往往會把一些法律規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)作為財團(tuán)的組成部分；銀行在企業(yè)提供的財產(chǎn)上設(shè)定了抵押權(quán)后，如果未進(jìn)行必要的公示措施，那么企業(yè)有可能在該財產(chǎn)上又設(shè)定其他擔(dān)保物權(quán)；當(dāng)企業(yè)行為足以使企業(yè)財產(chǎn)價值減少、危害銀行債權(quán)時，銀行未進(jìn)行有效的措施加以限制等等。這些都有可能影響到銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。下面就具體分析銀行在財團(tuán)抵押過程中應(yīng)注意的一些方面。
1．財團(tuán)抵押權(quán)的設(shè)定�！稉�(dān)保法》第38條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立合同�！彼糟y行與企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同來設(shè)定財團(tuán)抵押權(quán)。依照《擔(dān)保法》第39條的規(guī)定，合同中應(yīng)當(dāng)記載以下幾項內(nèi)容：被擔(dān)保的主債權(quán)種類及數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；財團(tuán)的組成、種類、范圍及權(quán)屬關(guān)系；財團(tuán)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。當(dāng)事人還可以日后補(bǔ)正前款規(guī)定以外的事項。
銀行在與企業(yè)簽訂合同的同時應(yīng)注意要求企業(yè)將抵押物進(jìn)行登記，以取得公示效力。有些財產(chǎn)法律要求必須進(jìn)行登記，那么銀行應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)將該財產(chǎn)進(jìn)行登記。有些財產(chǎn)當(dāng)事人可自由選擇是否進(jìn)行登記。沒有進(jìn)行登記的抵押權(quán)是沒有對抗第三人的效力的。我國《擔(dān)保法》是按照抵押物的類別要求進(jìn)行登記的。根據(jù)第42條的規(guī)定，以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門登記；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押物的，由縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門登記；以林木抵押的，由縣級以上林木主管部門登記；以航空器、船舶、車輛抵押的，由運(yùn)輸工具的登記部門登記；以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，由財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門登記。按照這個規(guī)定，財團(tuán)抵押應(yīng)當(dāng)以工商行政管理部門登記為主輔之于其他登記機(jī)關(guān)。這些抵押物之所以要登記，一是防止重復(fù)抵押使得抵押物價值低于借款金額，債權(quán)人利益受損。由于抵押登記資料是公開的，允許查閱、抄錄或復(fù)印，因此在簽訂抵押合同前，銀行可先行到有關(guān)部門查尋，從而避免重復(fù)抵押。二是便于受償，由于法律規(guī)定必須登記而未登記的抵押物不得對抗第三人，因此在受償時，經(jīng)過登記的先于未經(jīng)登記的受償，都登記的按先后順序受償，順序相同的按比例受償。
另外，根據(jù)國外實(shí)踐，銀行應(yīng)該選擇具有法人資格的企業(yè)簽訂財團(tuán)抵押合同，不能與自然人、合伙企業(yè)及其他非法人組織簽訂。因為具有法人資格的企業(yè)的經(jīng)營需要符合《公司法》的要求，它不能任意處分自己的財產(chǎn)。比如公司要受公司資本三原則（即資本確定、資本維持和資本不變）的制約，在公司存續(xù)期間，其資產(chǎn)價值不會有多大變化，因而對銀行債權(quán)的影響也就更小。
2．財團(tuán)構(gòu)成。根據(jù)《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)、動產(chǎn)及權(quán)利都可以用來抵押。同時銀行在簽訂合同時特別要注意下列財產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（法律另有規(guī)定的除外）；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；依法不得抵押的其他財產(chǎn)以及著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的精神權(quán)利等。如果財團(tuán)中含有上述財產(chǎn)，那么在該財產(chǎn)上的抵押權(quán)是無效的。
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