[ 浦增平 ]——(2000-10-1) / 已閱9364次
滬港房地產(chǎn)市場(chǎng)與法律的比較及展望
浦增平
經(jīng)受金融風(fēng)暴打擊之后的滬港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)，更能看出其發(fā)展的特點(diǎn)和法律制度的利弊，從而為新一輪發(fā)展和完善市場(chǎng)提供機(jī)會(huì)和思路。
就滬港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的比較而言，有三大區(qū)別和特點(diǎn)。其一,兩地市場(chǎng)規(guī)模區(qū)別較大，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史比上海要長(zhǎng)，融資、開發(fā)和售樓等方式途徑和規(guī)模都要比上海更具有優(yōu)勢(shì)。香港作為國(guó)際金融中心，有一半資金與房地產(chǎn)有關(guān)，無(wú)論是國(guó)際游資或是證券市場(chǎng)資本，無(wú)論是銀行給發(fā)展商的貸款或是廣大購(gòu)房者的按揭,都滲入房地產(chǎn)市場(chǎng)。相比之下，上海作為地區(qū)性金融中心，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金相當(dāng)有限，海外資金進(jìn)入房地產(chǎn)的途徑也十分有限,對(duì)購(gòu)房者的銀行按揭僅剛剛開始，尚未形成規(guī)模。同樣，上海作為一個(gè)新興市場(chǎng)，發(fā)展?jié)摿艽螅績(jī)r(jià)空間也很大，但要看上海在今后政策上的定位與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路如何。其二，滬港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟與發(fā)展不一。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷幾次大幅起落和風(fēng)波，已經(jīng)比較成熟，這種成熟是各方面的，有管理層與專業(yè)分析隊(duì)伍，有發(fā)展商和中介機(jī)構(gòu)，有銀行和融資機(jī)構(gòu)，也有廣大購(gòu)房者和炒家，還包括制度、市場(chǎng)功能及法律等等。相比之下，上海還是不成熟的市場(chǎng)，還未經(jīng)歷大幅起落，還僅僅是一個(gè)開發(fā)商的初級(jí)市場(chǎng)。換言之，經(jīng)過(guò)從1992年啟動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)，主要在如何開發(fā)項(xiàng)目，建造項(xiàng)目和建立各種房地產(chǎn)公司上做了文章，融資方式也僅僅是以銀行貸款，中外合資合作投入部分啟動(dòng)資金，或少量從證券市場(chǎng)得到融資等，既沒有形成真正的中介市場(chǎng)，二三級(jí)市場(chǎng)和購(gòu)房者按揭市場(chǎng)，特別沒有形成賣方市場(chǎng)，也就是說(shuō)，在簡(jiǎn)單的買賣關(guān)系和供需關(guān)系中，目前僅僅是賣家和供方比較活躍，炒來(lái)炒去也是在這些圈子中活躍。這主要與上海房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的主體與體制有關(guān)，供方與建設(shè)方大多是國(guó)家經(jīng)營(yíng)，拼命開發(fā)，拼命造房，拼命向銀行借錢，沒有想到如何發(fā)展廣大用房單位，特別是個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)市場(chǎng)的培育與發(fā)展，這就造成目前大量空置和低迷現(xiàn)象，造成房?jī)r(jià)緩跌但許多發(fā)展商的融資利息早就吃掉其可得利潤(rùn)并吞食其本錢，隱性破產(chǎn)等。其三，滬港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境和法律制度不一。由于香港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史較長(zhǎng)，又經(jīng)過(guò)幾次波動(dòng)，商業(yè)環(huán)境和法律機(jī)制比較完善，無(wú)論對(duì)發(fā)展商的公司法，對(duì)各種融資的法律制度，或是物業(yè)管理，乃至廣大購(gòu)房者的權(quán)利保障，比較完善。即使在這次房?jī)r(jià)大暴跌和市場(chǎng)低迷中，法律糾紛和大宗訴訟比較少。而上海在公司法對(duì)發(fā)展商的適用，金融法的執(zhí)行等方面都有不足，對(duì)物業(yè)管理和保障廣大購(gòu)房者權(quán)益方面更是欠缺。為此造成近幾年大量的房地產(chǎn)案件訴訟到法院，將發(fā)展商和購(gòu)房者死死“套住”。
上述區(qū)別和特點(diǎn)，展望明年兩地市場(chǎng)的發(fā)展，香港市場(chǎng)房?jī)r(jià)會(huì)形成實(shí)質(zhì)性反彈，市場(chǎng)仍會(huì)恢復(fù)繁榮，但由于政策變化，惡性炒作與房?jī)r(jià)大幅上升的現(xiàn)象逐漸減少，購(gòu)房按揭方式更趨活躍，還可以開發(fā)銀行對(duì)原按揭購(gòu)房者的“回購(gòu)”倒按揭，活躍二三級(jí)市場(chǎng)。就上海房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，大量在建項(xiàng)目和隱性破產(chǎn)公司必須進(jìn)行清盤與重組，銀行對(duì)不能收回貸款的抵押房產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模拍賣和轉(zhuǎn)讓，并轉(zhuǎn)向?yàn)閺V大購(gòu)房者提供各種方式靈活的貸款與組合，為購(gòu)房者服務(wù)，培育消費(fèi)市場(chǎng)，同時(shí)在完善房地產(chǎn)法律制度上下大功夫。
