[ 傅一波 ]——(2012-4-27) / 已閱7599次
隨著我國(guó)住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用，物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛也愈來愈多，物業(yè)服務(wù)糾紛案件居高不下。贛州市章貢區(qū)法院近年受理物業(yè)糾紛案件劇增，2010年、2011年2月分別是73件、92件，2012年截止到4月20日，就已受理63件。物業(yè)管理涉及干家萬戶，處理不當(dāng)容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾激化并引發(fā)群體性事件，應(yīng)引起高度重視。
一、物業(yè)糾紛案件的特點(diǎn)
一是原告主要都是物業(yè)公司。該院2010年以來受理的228起案件中，由物業(yè)公司作為原告提起訴訟的達(dá)193件，占案件總數(shù)84.6%。二是法律關(guān)系眾多難于界定責(zé)任。目前，物業(yè)管理糾紛已突破了原先類似業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用等法律關(guān)系單一，權(quán)利義務(wù)明確的特點(diǎn)，單個(gè)案件涉及眾多法律關(guān)系，各主體的權(quán)責(zé)界定成為審案關(guān)鍵。三是勝訴方基本上是物業(yè)公司。針對(duì)物業(yè)公司起訴催討物業(yè)管理費(fèi)，大多數(shù)業(yè)主都以物業(yè)公司提供服務(wù)存在瑕疵為由抗辯，但難于提供充足的證據(jù)而不能獲得法律上的支持。該院2010年受理的228起物業(yè)糾紛案件中，物業(yè)公司勝訴的為208件，占案件總數(shù)91.2%。四是呈現(xiàn)群體性特征。在物業(yè)公司起訴催討物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，會(huì)同時(shí)將眾多業(yè)主一并告上法庭。2010年來受理的物業(yè)糾紛中，有11家物業(yè)公司14批次案件起訴，每一批案件至少的達(dá)9名業(yè)主，多的達(dá)24名業(yè)主。由于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量涉及小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同利益，形成了共同利益圈，在發(fā)生糾紛時(shí)會(huì)通過群體行為方式訴訟。
二、物業(yè)服務(wù)糾紛案件的主要原因
一是房產(chǎn)開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題。房地產(chǎn)開發(fā)商遺留房屋質(zhì)量問題，有些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段就先天不足，造成建設(shè)與管理脫節(jié)，房產(chǎn)商在房屋出售后一走了之，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾。受理的228起案件中，有29件涉及此類問題，占物業(yè)糾紛案件的12.7%。
二是物業(yè)公司服務(wù)有瑕疵。在受理的228起案件中，有221起案件的業(yè)主提出了類似抗辯，占96.9%。如發(fā)生盜竊、衛(wèi)生差、車輛停放混亂、沒有綠化、公共設(shè)施殘破、維修不及時(shí)等，業(yè)主都會(huì)認(rèn)為物業(yè)不盡責(zé)任。
三是物業(yè)與業(yè)主溝通有障礙。物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同關(guān)系，兩者的法律地位應(yīng)當(dāng)平等。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)雙方之間的法律關(guān)系各有理解，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導(dǎo)致雙方在溝通中存在障礙。四是法律規(guī)定存在瑕疵。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。許多業(yè)主認(rèn)為該條規(guī)定偏袒物業(yè)公司，因?yàn)榧词褂姓?dāng)理由向物業(yè)提出了，物業(yè)認(rèn)為理由不正當(dāng)?shù)模詴?huì)成訟。臨街店鋪業(yè)主能享受的物業(yè)服務(wù)極少，甚至根本沒有提供服務(wù)，但物業(yè)費(fèi)沒有區(qū)別，業(yè)主提出未享受相應(yīng)服務(wù)應(yīng)減免費(fèi)用是有一定道理的。
二、解決對(duì)策
一是建議建立和完備對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修基金的監(jiān)督機(jī)制等。完善資金的運(yùn)行規(guī)則，對(duì)資金的支出實(shí)行嚴(yán)格的分級(jí)審核制，防止個(gè)別管理人員利用手中的職權(quán)侵害業(yè)主利益。
二是建議物業(yè)公司在管理交接之時(shí)和開發(fā)商簽訂代為維修房屋的合同。一般的商品房買賣合同都有房屋質(zhì)保期限，可在交房后業(yè)主很難找到開發(fā)商。物業(yè)公司來解決業(yè)主房屋維修方面的問題，最方便也最經(jīng)濟(jì)。
三是建議物業(yè)公司主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通。物業(yè)公司要主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行良性溝通，講道理、改進(jìn)工作方式，或是協(xié)助業(yè)主解決問題，除一些極端特例的業(yè)主外，盡量不要直接采取訴訟方式解決，否則會(huì)使矛盾迅速升級(jí)。
四是建議處理物業(yè)糾紛宜采取調(diào)解方式。針對(duì)物業(yè)公司提出的要求繳納物業(yè)費(fèi)及滯納金等訴訟請(qǐng)求，考慮到物業(yè)服務(wù)也存在令業(yè)主不滿意之處，故對(duì)業(yè)主逾期繳納的滯納金部分適當(dāng)?shù)挚畚飿I(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的服務(wù)瑕疵，調(diào)解中物業(yè)公司自愿放棄滯納金的情況也比較普遍。
五是建議行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化管理。對(duì)物業(yè)公司的設(shè)立資質(zhì)，對(duì)從業(yè)人員條件等予以明確的規(guī)范。對(duì)物業(yè)公司實(shí)行隨時(shí)抽查和定期年檢的制度。根據(jù)考核情況，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰并舉的措施，以提升物業(yè)管理的服務(wù)層次。六是物業(yè)公司要恪守誠(chéng)信，強(qiáng)化自律意識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)要通過加強(qiáng)宣傳和教育，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí)，樹立市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)理念，增強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，切身為業(yè)主的利益考慮，提高協(xié)調(diào)和溝通能力，要靠服務(wù)取得業(yè)主信任。
