[ 粘國魁 ]——(2012-5-23) / 已閱6253次
《現(xiàn)代金報》2012年5月6日第A2版報道：不滿開發(fā)商降價，杭甬接連上演“房鬧”事件�！胺眶[”作為一種全新的社會現(xiàn)象，近來在全國各地，尤其是經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)頻頻上演。業(yè)內(nèi)通常將已購房的老業(yè)主由于對新開或新推盤價格低于其購房時的價格不滿而發(fā)生的集體與房地產(chǎn)商鬧事的行為稱為“房鬧”。 有小打小鬧者，亦有血腥大鬧者，屢屢發(fā)生，堪稱樓市一景。這其中有該鬧的，也確有無理鬧事的。但無論怎樣鬧，都應(yīng)合法，至少合理去鬧。摒棄文明，采用暴力手段，打砸的行為要堅決杜絕，此類行為也會受到法律制裁，受害者成為違法者的現(xiàn)象也是大家都不愿看到的。
透過房鬧現(xiàn)象的表象看本質(zhì)，購房者在面對房價下跌時集體“房鬧”，或要求開發(fā)商退房，或要求補齊差價，究竟有無法理依據(jù)呢？
在此我們不可避免要談及兩個關(guān)鍵詞：情勢變更原則、商業(yè)風(fēng)險。
情勢變更原則從民法學(xué)角度講，是指合同成立后，作為合同關(guān)系基礎(chǔ)的情勢，由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，發(fā)生了非當(dāng)初所能預(yù)料的變化，如果仍堅持原來的法律效力將會產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果，有悖于誠實信用原則，因此，應(yīng)當(dāng)對合同的法律效力作相應(yīng)的變更乃至合同解除的一項法律原則。情勢變更原則實質(zhì)與功能在于消除合同因情勢變更所產(chǎn)生的不公平后果，平衡當(dāng)事人之間的利益，維護社會公平和商品安全交易。
按照經(jīng)濟學(xué)的定義：商業(yè)風(fēng)險是指在商業(yè)活動中， 由于各種難以或無法預(yù)料、控制的因素的作用，使主體的預(yù)期收益與實際收益發(fā)生背離，因而有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。財務(wù)管理學(xué)認(rèn)為：“商業(yè)風(fēng)險（也叫經(jīng)營風(fēng)險）是投資風(fēng)險的一種，是指生產(chǎn)經(jīng)營的不確定性帶來的風(fēng)險，它是任何商業(yè)活動都有的�！眹鴥�(nèi)合同法學(xué)者將其定義為：“商業(yè)風(fēng)險是指商人或商業(yè)組織在商業(yè)活動中因經(jīng)營活動所應(yīng)承擔(dān)的正常損失”。筆者認(rèn)為商業(yè)風(fēng)險是商主體從事商活動時預(yù)期收益在既定條件下（經(jīng)濟情勢不發(fā)生巨變也不是不發(fā)生變化）實現(xiàn)的可能性。
那么對于“房鬧”的購房者來說， 面對房價下跌，到底有何種解決路徑呢？究竟是根據(jù)風(fēng)險自負(fù)原則，獨自承擔(dān)房價下跌的商業(yè)風(fēng)險，還是有權(quán)援引情勢變更原則要求開發(fā)商退房解除合同或補差價？
要解決此問題，首先要正確區(qū)分商業(yè)風(fēng)險和情勢變更的界限。
情勢變更與商業(yè)風(fēng)險都可能由物價漲跌、幣值升貶、市場興衰等情事引發(fā)，并都可能給當(dāng)事人帶來不利影響。但兩者在本質(zhì)上卻有明顯的區(qū)別：
一、主觀要素不同：情勢變更是在當(dāng)事人訂立合同時不能預(yù)見并不能克服，雙方均無過錯的情況下，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引起的；而商業(yè)風(fēng)險在當(dāng)事人訂約時是能夠預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的，當(dāng)事人預(yù)見到這種風(fēng)險或應(yīng)當(dāng)預(yù)料而沒有預(yù)料，并且愿意以此為代價去從事經(jīng)營活動，在主觀上是有過錯的。即商業(yè)風(fēng)險可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的主觀過錯。
二、發(fā)生原因不同：情勢變更是由當(dāng)事人以外的原因即其不能預(yù)料的經(jīng)濟情事引發(fā)的，而這些經(jīng)濟情事如國家經(jīng)濟政策的重大調(diào)整、價格的非正常漲落、市場的異常變化等往往又是重大變故引起的，其所導(dǎo)致的風(fēng)險是異常的；而商業(yè)風(fēng)險的發(fā)生則與商主體的素質(zhì)、經(jīng)驗等自身因素有關(guān)，取決于商主體是否遵守商品的價值規(guī)律，是否了解市場行情以及對市場信息的判斷力等，這種風(fēng)險是商業(yè)活動中的正常風(fēng)險。
三、發(fā)生時間不同：情勢變更發(fā)生在合同履行期間，即合同生效后至履行終止前之一段時間內(nèi)；而商業(yè)風(fēng)險則可能發(fā)生在合同履行期間，也可能發(fā)生在其他時間。
四、產(chǎn)生影響不同：情勢變更一般會對合同的正常履行產(chǎn)生重大影響，即在客觀上可能造成合同履行不能或合同目的不達的后果，致使履行合同將對一方當(dāng)事人沒有意義或造成重大損失；而商業(yè)風(fēng)險所產(chǎn)生的影響則較小，不會造成合同履行不能或合同目的不達的后果。
五、法律后果不同：情勢變更導(dǎo)致的法律后果有二：一是變更合同，消除顯失公平的后果。二是解除或終止合同，并免除當(dāng)事人的法律責(zé)任。因情勢變更而變更或解除合同的目的在于平衡雙方當(dāng)事人利益，由雙方分擔(dān)風(fēng)險；而商業(yè)風(fēng)險導(dǎo)致的法律后果則是當(dāng)事人“責(zé)任自負(fù)”。按商業(yè)風(fēng)險責(zé)任自負(fù)原則，無論出現(xiàn)何種情況的商業(yè)風(fēng)險，對當(dāng)事人都不能免責(zé)，而應(yīng)自行承擔(dān)風(fēng)險。如果當(dāng)事人因此而不履行合同則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，給對方造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
很明顯，在習(xí)慣了接受房價“長期上揚”的心理預(yù)期后，房價稍微下調(diào)，購房者也會覺得無法接受。以高價買下房子的老業(yè)主要求退房，跟開發(fā)商之間鬧得不可開交。其實，開發(fā)商與購房者之間能不能就降價較勁，關(guān)鍵看合同約定，契約優(yōu)先。合同如寫明若降價將補償業(yè)主或者或退房，那么業(yè)主要求要求補齊差價或退房無可厚非，反之，合同中若無相關(guān)條款，業(yè)主的要求只能算是“無理取鬧”。業(yè)主以開發(fā)商降價為由，打砸售樓處，擾亂公共秩序的行為都是違法的，如果情節(jié)嚴(yán)重將會構(gòu)成犯罪。開發(fā)商降價，從而給業(yè)主帶來損失并不能成為打砸的理由，房子跟市場交易的其他商品一樣，會升值也會貶值，業(yè)主作為理性的商主體，作為完全民事行為能力人，其購房是在自己自由意志的支配下完成，不存在開發(fā)商欺詐脅迫或趁人之危，其購房行為是一種商事行為，應(yīng)該清楚地認(rèn)識到即便是自住型需求，買房也改變不了投資性事實。“房鬧”，情理上說不過去，法理上更站不住腳。購房者必須意識到購房行為背后存在的商業(yè)風(fēng)險，做好房產(chǎn)可能貶值的心理準(zhǔn)備。除非國家政策層面的變動，導(dǎo)致房產(chǎn)合同履行不能，購房者可以此為由要求適用情勢變更原則解除購房合同以外，其他情況下開發(fā)商為應(yīng)對市場競爭自主降價行為導(dǎo)致購房者房產(chǎn)貶值屬正常商業(yè)風(fēng)險，購房者無權(quán)要求解除合同（購房合同另有約定除外）。
（作者單位：濟陽縣檢察院）
