[ 李光杰 ]——(2012-9-11) / 已閱5065次
【裁判要旨】
居住權(quán)人往往是基于血親、姻親或合意而取得居住權(quán)，從其法律特性而言，居住權(quán)又往往具有穩(wěn)定性、無償性和不可轉(zhuǎn)讓性。合法成立的居住權(quán)能制約不動產(chǎn)物權(quán)的自由處分，居住權(quán)也是人的最基本的生存權(quán)，社會和法律應(yīng)予以尊重和保障。
【案情】
孫大鳴的父母早已離異，其兄妹三人均由其父孫志堅撫養(yǎng)成人。郝淑春是縣工業(yè)品公司職工，與前夫共生有四個子女。1980年，孫志堅經(jīng)人介紹與郝淑春結(jié)婚。1996年，孫志堅的工作單位縣汽配公司決定集資建房，因?qū)O志堅夫婦無錢集資，遂召集雙方子女商議，后共同商定：集資房由孫志堅夫婦居住，產(chǎn)權(quán)歸出資人孫大鳴所有。1999年，集資房建成后，孫志堅分得了縣城城園路汽配公司家屬樓二單元301室房，該房屋產(chǎn)權(quán)登記在孫大鳴名下，此后，孫志堅、郝淑春夫婦一直在該房屋內(nèi)居住生活。2009年8月，孫志堅非正常死亡。嗣后，孫大鳴提出要將該房出售，并多次要求郝淑春搬出，而郝淑春予以拒絕。2011年7月，孫大鳴將301室房屋轉(zhuǎn)賣給李健、劉小燕夫婦，并辦理了房產(chǎn)過產(chǎn)手續(xù)。此后，因郝淑春不同意搬出，雙方釀成糾紛。李健夫婦遂起訴至法院要求郝淑春歸還居住房，在訴訟中，孫大鳴作為第三人參加訴訟。
【裁判】
湖南省邵東縣人民法院經(jīng)審理后認為，第三人孫大鳴曾對訟爭的301室房屋擁有所有權(quán)，此后，孫大鳴將該住房出售給原告李健夫婦，并辦理了產(chǎn)權(quán)過產(chǎn)手續(xù)，現(xiàn)該房的所有權(quán)人李健夫婦提出要被告郝淑春騰出該房的理由成立，對原告的請求應(yīng)予以支持。故依照《民法通則》、《物權(quán)法》、《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定，判決：由被告郝淑春在判決生效后十日內(nèi)從縣城城園路汽配公司家屬樓二單元301室搬出，并將該房屋退還給原告李健、劉小燕。
被告郝淑春不服一審判決，遂提起上訴。
湖南省邵陽市中級人民法院經(jīng)審理后認為，鑒于被告郝淑春之夫?qū)O志堅有集資建房指標，但因無錢集資才與雙方子女商議集資，最后共同商定由孫大鳴承擔(dān)集資義務(wù)，產(chǎn)權(quán)歸其所有，但集資房應(yīng)歸孫志堅、郝淑春夫婦居住使用，這一約定合法有效，郝淑春由此合法取得了集資房的居住權(quán)，該項民事權(quán)利既不因其夫去世而喪失居住權(quán)，亦不因房屋所有權(quán)發(fā)生變更而消滅，孫大鳴在無視郝淑春的居住權(quán)的情況下擅自出賣轉(zhuǎn)讓房屋，其行為既違背了當(dāng)初集資建房約定，也有悖于尊老愛老的社會公德。本案的李健夫婦雖依房屋轉(zhuǎn)讓合同取得房屋產(chǎn)權(quán)，在遇到轉(zhuǎn)讓方不能依約交付房屋致受讓方不能行使物權(quán)時，受讓方李健夫婦只能依轉(zhuǎn)讓合同民事法律關(guān)系向轉(zhuǎn)讓方孫大鳴主張民事權(quán)利，而不能直接向享有合法房屋居住權(quán)的郝淑春主張物權(quán)，故原告的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，不予支持。故依法撤銷原判，駁回原告李健夫婦的訴訟請求。
【評析】
1.依合意而取得的居住權(quán)具有穩(wěn)定性。目前，居住權(quán)僅在《婚姻法解釋（一）》，《關(guān)于審理離婚案件公房使用，承租若干問題的解答》等司法解釋中有相關(guān)規(guī)定，從而界定了居住權(quán)作為法律概念的性質(zhì)及基本內(nèi)容，由此看出居住權(quán)具有以下特點：首先，居住權(quán)屬于物權(quán)。居住權(quán)人可以對房屋直接行使權(quán)利，無須房屋所有人的積極配合，又由于居住權(quán)只有在他人所有的房屋上設(shè)定，因而居住權(quán)又屬于他物權(quán)；其次，居住權(quán)一般具有長期性、終身性。居住權(quán)的期限可由當(dāng)事人在合同或遺囑中確定，如果沒有對期限作出明確規(guī)定，則應(yīng)推定居住權(quán)的期限為終身；第三，居住權(quán)通常不可轉(zhuǎn)讓或繼承。第四，居住權(quán)一般具有無償性。居住權(quán)人無需向房屋的所有人支付對價，除當(dāng)事人另有約定外。具體到本案中，郝淑春與其夫?qū)O志堅與出資人孫大鳴在商議如何集資建房時，明確約定了郝淑春、孫志堅夫妻對集資房享有居住權(quán)，這種約定，實際是一種雙方民事法律行為，該約定從成立時起具有法律約束力，非取得居住權(quán)人同意不得擅自變更或解除，如雙方在約定中未明確居住權(quán)的期限，應(yīng)推定居住權(quán)的期限為終身。因此，郝淑春對訟爭的房屋享有終身居住權(quán)。
2.合法成立的居住權(quán)能有效制約房屋所有權(quán)人對房屋標的物的自由處分。通常，房屋居住權(quán)依附于房屋標的物的存在而存在，并伴隨著標的物的滅失而喪失，也就是說，房屋轉(zhuǎn)讓權(quán)與居住權(quán)是可以分離的，或者說，居住權(quán)不因房屋所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)而喪失，房屋所有權(quán)人必須充分尊重和保障居住權(quán)人的居住權(quán)。從法律層面說，房屋所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，應(yīng)事先取得居住權(quán)人的同意后方可自由行使處分權(quán)，也就是說，合法成立的居住權(quán)能有效制約同一標的物上的物權(quán)的自由處分，否則，構(gòu)成民法上的侵權(quán)。本案中，孫大鳴無視他人居住權(quán)在未取得郝淑春的許可下而擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，顯然侵害了郝淑春的居住權(quán)利，理應(yīng)受到道義和法律上的制裁。本案中的李健夫婦買受孫大鳴的房產(chǎn)后不能正常行使物權(quán)，只能依合同轉(zhuǎn)讓關(guān)系向?qū)O大鳴主張權(quán)利，而不能直接向享有居住權(quán)的郝淑春主張權(quán)利，因此，二審改判駁回原告的請求是對的。
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