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  • 二手房買賣合同存在的風(fēng)險及規(guī)避

    [ 張雷 ]——(2012-11-13) / 已閱6474次

      隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,二手房市場日趨火熱。與一手房相比,二手房在價格和地理位置方面有獨(dú)特優(yōu)勢,而且可供選擇的區(qū)域、戶型較多,所以越來越受到購房者的青睞。但受各種因素的影響,二手房買賣過程中可能存在一定的風(fēng)險,筆者結(jié)合自身工作實(shí)際,對二手房買賣合同中可能存在的風(fēng)險進(jìn)行梳理,并就如何規(guī)避提出建議。

      一、二手房買賣合同可能存在的風(fēng)險

     。ㄒ唬┓课葙I賣合同遺漏必要主體。一般而言,房屋買賣合同必定涉及房屋的所有權(quán)人是誰,如果房屋為多人共有(如夫妻共同共有),而訂立合同時共有人未在買賣合同上簽字,則可能導(dǎo)致買賣合同無效。

     。ǘ┓课葙I賣合同主體不合法,F(xiàn)實(shí)生活中,部分買受人在訂立買賣合同時未認(rèn)真審查房主的真實(shí)性,主要是未核實(shí)房主的身份,某些不法分子(如房屋的承租人)通過假證冒名與買受人簽訂買賣合同,以致買受人最終錢房兩空。

     。ㄈ┓课荽嬖谖餀(quán)瑕疵。主要是指買賣的房屋權(quán)利不具備完整性,如被法院依法查封、房屋設(shè)定抵押、房屋正在租賃等情況。

      1.房屋被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利,此時出賣人無權(quán)處分房產(chǎn),買受人與出賣人訂立房屋買賣合同的,合同自然無效。

      2.買賣房屋上已設(shè)定抵押。如果出賣人已將房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押,則轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

      3.買賣房屋正在租賃。如買賣房屋正在出租期間,則根據(jù)法律規(guī)定,承租人享有有限購買權(quán),買受人若要確保萬無一失,則需要出賣人提供該房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。此外,買受人還應(yīng)留意出賣人與該房產(chǎn)的承租人所簽訂的租賃合同是否登記備案,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。也就是說,如果買受人購買該房產(chǎn)是為了自住,而出賣人與承租人簽訂的承租合同又登記備案,則買受人購房用于自住的目的可能就無法實(shí)現(xiàn)。

     。ㄋ模┕室庖(guī)避稅收。現(xiàn)實(shí)生活中,部分買賣雙方耍小聰明,采取“高買低報(bào)”、延期過戶、假贈予等方式規(guī)避稅收,但上述行為存在較大的法律風(fēng)險,最終聰明反被聰明誤,吃虧的還是自己。

      1.“高買低報(bào)”。“高買低報(bào)”是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報(bào)房價時,以低于實(shí)際成交的價格簽訂虛假協(xié)議申報(bào)納稅。但此種做法可能存在的風(fēng)險是,買受人有可能根據(jù)低報(bào)的過戶價格來付款,不愿意再按照原購房價格成交,造成出賣人利益受損;而此種做法也可能導(dǎo)致買受人在向銀行貸款時,貸款數(shù)額過低。

      2.延期過戶。此種方法主要目的是規(guī)避營業(yè)稅。其一般做法是:買賣雙方在達(dá)成購房意向之后,首先簽訂一份購房合同,規(guī)定房款交付方式、房屋過戶時間和過戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后,賣方先將房屋交買方使用,等到賣方的房屋持有年限達(dá)到規(guī)定的免稅時間后,雙方再將房屋過戶。此種行為的風(fēng)險是:一旦二手房市場在合同簽訂后房屋過戶前出現(xiàn)價格上的大幅波動,無論是大漲還是大跌,買賣雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同,從而損害守約方利益。

      3.虛假贈與。這是目前避稅方式中較為簡單的一種。通常是買賣雙方在達(dá)成交易意向后,先私下簽訂一份買賣合同,之后再到公證處辦理房屋贈與合同,聲明出賣人無償將某房屋贈與買受人,以未發(fā)生金錢交易為名,規(guī)避營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)。這種方式從法律角度看,完全屬于一種逃稅的違法行為,買賣雙方在交易過程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會受到法律保護(hù),反而會在有關(guān)部門認(rèn)定存在相關(guān)違法事實(shí)后,被追究一定的法律責(zé)任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過戶,將會由賣方承擔(dān)成交價格20%的個人所得稅,交易成本會更高。

      二、二手房買賣合同風(fēng)險的規(guī)避

      目前我國的二手房交易市場還不夠規(guī)范,風(fēng)險較大,這要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時一定要謹(jǐn)慎。其實(shí),規(guī)避風(fēng)險的最佳方法就是依法、誠實(shí)履行合同,切勿耍小聰明。此外,建議在二手房買賣時,把握四個“要點(diǎn)”。

      一是確認(rèn)房主真實(shí)身份。買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性,主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時,房主要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。

      二是確認(rèn)房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權(quán)。必要時到房處管理登記部門查詢該房屋的相關(guān)登記情況,保證房屋不存在任何物權(quán)瑕疵。

      三是明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時會出現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利,以及違約金的償付金額和時間。

      四是及時辦理房屋過戶手續(xù)。購房者千萬不能為了節(jié)省過戶費(fèi)用,采取所謂避稅方式,給買賣雙方都帶來極大的法律風(fēng)險、市場風(fēng)險和政策風(fēng)險。


     。ㄗ髡邌挝唬航K省宿遷市宿豫區(qū)人民法院)
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