[ 董建麗 ]——(2012-11-19) / 已閱10243次
摘要
物業(yè)管理是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)，是在城市規(guī)劃發(fā)展、人們居住方式及居住環(huán)境等因素的影響下出現(xiàn)的新興行業(yè)，是現(xiàn)代化城市管理中不可或缺的一部分�，F(xiàn)代意義上的物業(yè)管理最早源于19世紀(jì)60年代的伯明翰，專(zhuān)業(yè)性的物業(yè)管理形成并發(fā)展于20世紀(jì)30年代的美國(guó)，同國(guó)外相比，我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，起步較晚，制度不成熟，1994年，建設(shè)部頒布了有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)主要部門(mén)規(guī)章《城市新建住宅管理辦法》，之后，深圳、廣東、北京、上海等城市出臺(tái)了地方性物業(yè)管理法規(guī)或規(guī)章，但一直沒(méi)有全國(guó)性的物業(yè)管理規(guī)范，直到2003年，國(guó)務(wù)院頒布了具有里程碑意義的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例將前期物業(yè)管理其納入法制軌道，彌補(bǔ)了前期物業(yè)管理缺失的境況，使規(guī)范前期物業(yè)管理市場(chǎng)有法可依。2007年3月《物權(quán)法》出臺(tái)，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了一些解決物業(yè)管理問(wèn)題的原則，但是，伴隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)管理領(lǐng)域的問(wèn)題愈加復(fù)雜而多樣化，尤其是前期物業(yè)管理引發(fā)的問(wèn)題更加凸顯，前期物業(yè)管理作為整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)階段，是非常重要的環(huán)節(jié)，不容忽視，因此，解決好前期物業(yè)管理中存在的問(wèn)題是關(guān)鍵。本文通過(guò)論述前期物業(yè)管理出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，指出存在的困境，給出解決問(wèn)題的對(duì)策及建議，對(duì)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，具有重要的理論意義及現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。
關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理 臨時(shí)規(guī)約 前期物業(yè)服務(wù)合同
一、前期物業(yè)管理概述
隨著全球范圍內(nèi)城市的興旺發(fā)展，各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸成為該國(guó)商業(yè)資本和其它生產(chǎn)資源優(yōu)化配置的重要場(chǎng)所，作為房地產(chǎn)行業(yè)的衍生品—物業(yè)管理興起。前期物業(yè)管理是物業(yè)管理的初始階段，對(duì)維護(hù)整個(gè)物業(yè)管理的連續(xù)性有著非常重要的作用。
（一）物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展
現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)工業(yè)革命的興起，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，伯明翰市首開(kāi)物業(yè)管理的先河，后在英國(guó)迅速推廣開(kāi)來(lái)。專(zhuān)業(yè)性的物業(yè)管理，則出現(xiàn)在19世紀(jì)末并形成發(fā)展于20世紀(jì)30年代的美國(guó)，1908年，世界上第一個(gè)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理行業(yè)組織—CBMO誕生，自此以后，這種現(xiàn)代的物業(yè)管理模式和行業(yè)組織逐漸為世界各國(guó)所重視并借鑒吸收。目前，美國(guó)、歐洲大陸、亞洲的日本、韓國(guó)、新加坡及我國(guó)的香港、臺(tái)灣地區(qū)等地，物業(yè)管理都相當(dāng)發(fā)達(dá)，國(guó)際物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展。[1]
我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理起步較晚。20世紀(jì)80年代，我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)體制改革，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，在深圳、廣東及沿海一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然而隨著物業(yè)管理的興起，也暴露了很多問(wèn)題，這些矛盾的解決亟待需要相關(guān)制度的產(chǎn)生，1994年3月23日，建設(shè)部頒布了《城市新建住宅管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度，這是建國(guó)以來(lái)我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)主要部門(mén)規(guī)章，是我國(guó)物業(yè)管理體制上的重大突破。[2]1994年6月18日，深圳市人大常委會(huì)通過(guò)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)由此誕生。隨后，廣東、北京、上海、江蘇、重慶等地紛紛出臺(tái)地方物業(yè)管理法規(guī)或規(guī)章，形成了以國(guó)家和地方互補(bǔ)的物業(yè)管理法規(guī)政策體系，但一直沒(méi)有全國(guó)性的物業(yè)管理規(guī)范，直到2003年，國(guó)務(wù)院頒布了具有里程碑意義的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》。該條例對(duì)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位等規(guī)定了較為詳細(xì)的權(quán)利、義務(wù)，將前期物業(yè)管理納入法制軌道，彌補(bǔ)了前期物業(yè)管理缺失的境況，使規(guī)范前期物業(yè)管理市場(chǎng)有法可依，該條例是迄今為止我國(guó)效力最高的一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范物業(yè)管理的行政法規(guī)。2007年10月1日《物權(quán)法》的出臺(tái)，第一次以法律的形式確立了以區(qū)分建筑物所有權(quán)為核心的物業(yè)管理法律制度，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理又邁出了一個(gè)新臺(tái)階。[3]《物權(quán)法》確立了物業(yè)管理的一些基本制度，針對(duì)近年來(lái)現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理出現(xiàn)的爭(zhēng)議較大的問(wèn)題，提出了解決的原則，《物權(quán)法》生效后，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)與《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有權(quán)制度相悖的規(guī)定進(jìn)行了修改，經(jīng)過(guò)二十多年的摸索與實(shí)踐，我國(guó)的物業(yè)管理制度有了飛躍性的發(fā)展，法制環(huán)境不斷改善。
物業(yè)管理作為對(duì)舊管理體制的一種革新，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，管理領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，從住宅擴(kuò)展到工業(yè)區(qū)、辦公樓、商場(chǎng)、醫(yī)院等物業(yè)；管理內(nèi)容相當(dāng)廣泛，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位的態(tài)勢(shì)，而且不同類(lèi)別的物業(yè)有著不同的管理側(cè)重點(diǎn)，歸納起來(lái)可以分為“六大管理、三類(lèi)服務(wù)”�！傲蠊芾怼奔捶课菁霸O(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理，“三大服務(wù)”即常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）、委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。[4]其內(nèi)涵簡(jiǎn)言之，是指專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律以及合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已投入的使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)物業(yè)周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供多方面的綜合性的服務(wù)。[5]
（二）前期物業(yè)管理的內(nèi)涵
所謂前期物業(yè)管理是指在物業(yè)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)以前由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)者選聘的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同由其來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理。[6]它主要對(duì)公共場(chǎng)所、房屋共有部分的清潔和管理；對(duì)物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；對(duì)物業(yè)共用設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理；附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護(hù)和管理；對(duì)物業(yè)治安、消防等事項(xiàng)的管理，與整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的管理對(duì)象基本一致。在我國(guó)，根據(jù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理可分為兩個(gè)階段：前一個(gè)階段是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理—前期物業(yè)管理階段，后一個(gè)階段是由業(yè)主自行選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段�？梢�(jiàn)，前期物業(yè)管理的開(kāi)始意味著對(duì)小區(qū)的管理控制權(quán)由建設(shè)單位轉(zhuǎn)向物業(yè)所有人。前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段，是非常重要的環(huán)節(jié)。
從時(shí)間段上來(lái)講，前期物業(yè)管理可以分為兩個(gè)階段：第一個(gè)階段是從項(xiàng)目初始至工程竣工驗(yàn)收合格為止，對(duì)于物業(yè)管理而言可以稱(chēng)為“早期物業(yè)管理介入”，這個(gè)階段的物業(yè)管理活動(dòng)通常由開(kāi)發(fā)公司自己負(fù)責(zé)；第二個(gè)階段是從工程驗(yàn)收合格開(kāi)始到業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效時(shí)為止，這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)由開(kāi)發(fā)商按法定程序和要求聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)實(shí)施。但在實(shí)踐中，由于某一管理項(xiàng)目的分期建設(shè)時(shí)常使兩個(gè)階段沒(méi)有明確的界限。[7]
從內(nèi)容上來(lái)講，前期物業(yè)管理主要包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約、承接物業(yè)時(shí)的查驗(yàn)、物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)的文件資料移交、建設(shè)單位配置物業(yè)管理用房、建設(shè)單位的物業(yè)保修等等。具體為，前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的書(shū)面合同；臨時(shí)管理規(guī)約是指建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，而建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交文件資料、按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房、按國(guó)家規(guī)定在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
二、前期物業(yè)管理面臨的困境
前期物業(yè)管理既有復(fù)雜性又有特殊性，研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，找出其中的關(guān)鍵所在，是物業(yè)管理中的重要課題。
�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的主體地位撲朔迷離
前期物業(yè)服務(wù)合同，這一過(guò)渡性質(zhì)的合同雖只是一種臨時(shí)性安排，伴隨著普通物業(yè)服務(wù)合同的生效而失去效力，但因其具備獨(dú)特的合同性質(zhì)、撲朔迷離的合同主體以及錯(cuò)綜復(fù)雜的法律關(guān)系而存在分析探討的必要。[8]同普通物業(yè)服務(wù)合同相比，前期物業(yè)服務(wù)合同在訂立時(shí)間、主體及生效期間等方面有其自身獨(dú)有的特征。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，物業(yè)買(mǎi)受人并不是前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，卻要繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，此時(shí)我們不禁要問(wèn)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)是什么，效力又是怎樣的？當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不全面履行或不履行前期物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，建設(shè)單位作為合同一方又不監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，因物業(yè)買(mǎi)受人在前期物業(yè)服務(wù)合同中的法律地位不明確，業(yè)主往往以此為由不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)糾紛不斷。再者，現(xiàn)實(shí)生活中，建設(shè)單位為了節(jié)約成本、謀求利益，往往自行出資組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，有的建設(shè)單位組建具有獨(dú)立法人資格的子公司，有的作為控股股東與其他股東共同組建股份有限公司，由于這種特殊的關(guān)系，建設(shè)單位便將建設(shè)中的質(zhì)量問(wèn)題、購(gòu)房時(shí)的承諾等等推到組建的物業(yè)公司上，業(yè)主只能處于無(wú)奈的境地。這些問(wèn)題讓我們看到前期物業(yè)服務(wù)合同的弊端，合同的主體一方是建設(shè)單位，一方是建設(shè)單位選聘的物業(yè)公司，建設(shè)單位與物業(yè)公司往往又存在特殊的關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)公司卻不存在合同關(guān)系，由于合同具有相對(duì)性，也就是說(shuō)，通常情況下只有合同的相對(duì)方才有權(quán)請(qǐng)求履行合同。而在前期物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主卻沒(méi)有權(quán)利要求物業(yè)管理企業(yè)依照前期物業(yè)管理合同提供物業(yè)服務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)違反前期物業(yè)服務(wù)合同，提供的物業(yè)不符合約定，業(yè)主也不能要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。而物業(yè)管理企業(yè)也沒(méi)有權(quán)利要求業(yè)主繳納各種物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。[9]前期物業(yè)服務(wù)合同打破了合同的相對(duì)性，也是現(xiàn)實(shí)中引起物業(yè)糾紛的主要緣由。學(xué)者楊立新從委托合同及商業(yè)交易習(xí)慣的角度給其作出合理解釋?zhuān)J(rèn)為建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，雖是雙方簽訂的，但物業(yè)公司對(duì)建設(shè)單位是受托人的身份完全明知，業(yè)主才是物業(yè)的實(shí)際享用者和義務(wù)承擔(dān)者，這是一種商業(yè)慣例。但是，筆者認(rèn)為，這種解釋只是針對(duì)業(yè)主認(rèn)為自己不是前期物業(yè)服務(wù)合同的主體而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的一種抗辯理由，如果前期物業(yè)服務(wù)合同侵害到業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主該如何救濟(jì)呢，是否只是等待小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)，等待選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)呢？這期間的權(quán)利如救濟(jì)？當(dāng)然，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾�！碑�(dāng)業(yè)主與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，也對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行了認(rèn)同，是一種追認(rèn)行為，所以前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有具有約束力。這條似乎強(qiáng)調(diào)了前期物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主承諾后對(duì)業(yè)主的約束力，但物業(yè)公司侵害業(yè)主利益時(shí)業(yè)主如何有效維權(quán)，在現(xiàn)實(shí)生活中卻難找途徑解決。
�。ǘ┣捌谖飿I(yè)管理中物業(yè)服務(wù)費(fèi)規(guī)定不明晰
關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》有條文規(guī)定，但是規(guī)定不明晰。其中，第四十一條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)原則，“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！钡谒氖䲢l規(guī)定了前期物業(yè)管理中費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。”未明確前期物業(yè)管理階段的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)，該規(guī)定有不足之處：1.在時(shí)間上只規(guī)定到物業(yè)交給物業(yè)買(mǎi)受人，但對(duì)于物業(yè)交給買(mǎi)受人而業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前這一仍屬于前期物業(yè)管理階段的物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題卻沒(méi)有規(guī)定2.忽視開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定費(fèi)用承擔(dān)的情況，縮小了當(dāng)事人意思自治的空間，也是對(duì)當(dāng)事人權(quán)利不合理的限制。[10]第四十三條，是對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行政監(jiān)督方面的規(guī)定，為約束物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，現(xiàn)行制度仍更多的依賴(lài)于行政干預(yù)，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》第六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定�！毙姓深A(yù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)表現(xiàn)在：價(jià)格控制，即政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；備案登記，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)管理部門(mén)備案；行政處罰，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府主管部門(mén)依法予以處罰等等，政府干預(yù)、指導(dǎo)價(jià)格是否符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府指導(dǎo)價(jià)往往不靈活、具有滯后性，而前期物業(yè)服務(wù)合同往往是政府指導(dǎo)價(jià)，政府定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？因此，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，是一個(gè)重要的問(wèn)題。
�。ㄈ┡R時(shí)管理規(guī)約易被物業(yè)買(mǎi)受人忽視
《物權(quán)法》明確提出建筑物區(qū)分所有權(quán)，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了一些解決物業(yè)管理問(wèn)題的原則。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)的復(fù)合所有權(quán)。[11]而管理規(guī)約正是以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)成立起來(lái)的，[12]它是指業(yè)主大會(huì)依照法定程序通過(guò)的對(duì)業(yè)主具有約束力的關(guān)于共同事務(wù)及共有財(cái)產(chǎn)的管理的具體規(guī)則。[13]管理規(guī)約的設(shè)立、變更和廢止，可以基于業(yè)主大會(huì)的決議，也可以由開(kāi)發(fā)商預(yù)先制定格式化的管理規(guī)約，在預(yù)售或出售商品房時(shí)，分別與具體業(yè)主達(dá)成同意該管理規(guī)約的合意。[14]而在預(yù)售或出售商品房時(shí)，達(dá)成的合意即臨時(shí)管理規(guī)約，規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。問(wèn)題在于臨時(shí)管理規(guī)約是建設(shè)單位單方意思表示，并非由業(yè)主大會(huì)制定，如果物業(yè)買(mǎi)受人滿意房屋購(gòu)買(mǎi)合同，忽視臨時(shí)管理規(guī)約的約定而簽訂承諾書(shū)，或是滿意房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雖不滿意臨時(shí)管理規(guī)約，但認(rèn)為臨時(shí)管理規(guī)約只是購(gòu)買(mǎi)房屋合同時(shí)很小的一部分，不能因小失大，而勉強(qiáng)接受，此時(shí)，臨時(shí)管理規(guī)約無(wú)異于給物業(yè)買(mǎi)受人加了強(qiáng)制締約義務(wù)。而民法奉行意思自治原則，要約與承諾原則上基于當(dāng)事人自愿，只有在極為例外的情形下，法律才對(duì)某些當(dāng)事人課加強(qiáng)制締約義務(wù)，此類(lèi)義務(wù)人一般是占據(jù)壟斷地位或優(yōu)勢(shì)地位的企業(yè)。
三、對(duì)前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題提出一些對(duì)策
針對(duì)實(shí)踐中前期物業(yè)管理階段中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，提出對(duì)策以求找到解決問(wèn)題的途徑。
�。ㄒ唬﹪�(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，打破建、管不分的局面
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定了從事前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方式，即國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雖然，國(guó)家提倡建、管分離的原則，但現(xiàn)實(shí)表明，很多建設(shè)單位為了節(jié)約成本、謀求利益，自行出資組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，有的建設(shè)單位組建具有獨(dú)立法人資格的子公司，有的作為控股股東與其他股東共同組建股份有限公司，并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，從而形成建、管不分的局面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要遵循市場(chǎng)規(guī)律才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得發(fā)展，因此要嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制度，公開(kāi)、公正、公平選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，嚴(yán)格按照《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)人認(rèn)真地進(jìn)行資格預(yù)審，包括企業(yè)的資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料，實(shí)行建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，打破建、管不分的體制。最終使物業(yè)服務(wù)企業(yè)以專(zhuān)業(yè)化謀發(fā)展、市場(chǎng)化謀效益、人性化求認(rèn)同，最終，以高質(zhì)量、高品位的物業(yè)服務(wù)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得廣大業(yè)主的青睞。
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