[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱15327次
租賃合同起草中需注意的問題系列
——站在承租方之立場（上）
作者：仇少明律師 樊瑩律師
單位：北京市隆安律師事務(wù)所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六
摘要：由房產(chǎn)的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房產(chǎn)交給房產(chǎn)消費(fèi)者使用，房產(chǎn)消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房產(chǎn)的占有和使用權(quán)利，這種房產(chǎn)租賃的行為實(shí)際是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。承租方作為此種商品流通方式中不可或缺的主體，該如何考量及策劃房屋租賃合同項(xiàng)下條款，期冀達(dá)到避免法律風(fēng)險(xiǎn)而最小化成本支出、最大化利潤收益呢？全文共分上中下三篇，結(jié)合筆者執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，客觀分析房屋租賃合同常見條款所隱藏的陷阱及可采取的應(yīng)對策略，雖不能萬無一失，但力爭有的放矢。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)概況、使用用途、租賃期限
近年來中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，以及有產(chǎn)者對財(cái)產(chǎn)性收益的短期性重視，客觀上造成了對承租方的不利局面�，F(xiàn)行適用于房屋租賃合同的中國法律、法規(guī)相對于現(xiàn)狀和合同當(dāng)事人的期望，尚不夠完整與成熟，給予承租方的保障和針對出租方的約束，乃至出租方和承租方關(guān)系的約定，仍有可改善的空間。
因此，通過全面而詳細(xì)的合同條款來補(bǔ)充法律、法規(guī)尚未明確之處，對于扭轉(zhuǎn)對承租方的客觀不利局面以及提高租賃市場的整體化標(biāo)準(zhǔn)，具有現(xiàn)實(shí)性意義。
經(jīng)過規(guī)劃選址，承租方相中房產(chǎn)或在建房產(chǎn)，在與出租方洽談后，最終的意向與溝通都將落實(shí)到紙面上——簽訂房屋租賃合同。在房屋租賃合同的條款起草或修改中，筆者擬從以下內(nèi)容闡述須注意的要點(diǎn)，若有不盡之處，請相關(guān)法律工作者或?qū)I(yè)人士提出寶貴意見。
第一，租賃房產(chǎn)概況。
租房子如同買東西，開口談價(jià)之前肯定要了解這個(gè)東西的基本情況，比如大小、顏色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面積有多大，這種方向性的基礎(chǔ)問題均系必須關(guān)注的。
結(jié)合出租方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證或在建四證，在租賃合同中以明確、客觀的文字進(jìn)行描述，是在租賃地址、座落、使用面積等方面避免爭議的有效途徑。筆者結(jié)合以往執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為如下方面應(yīng)特別注意：
1. 房產(chǎn)地址。
房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房產(chǎn)所在的地址（含市區(qū)（縣）、路（街道）、弄、幢（棟）、門牌號(hào)）、樓層、戶號(hào)等內(nèi)容，應(yīng)在租賃合同中一一列明。書寫時(shí)應(yīng)注意同音字、近似字的筆誤，比如“汶水路”與“文水路”，“下城區(qū)”與“卞城區(qū)”。
對于未完全竣工的房產(chǎn)，如何準(zhǔn)確獲知其門牌號(hào)碼？一般可要求出租方提供當(dāng)?shù)氐孛瘑T會(huì)辦公室或地名辦公室頒發(fā)的“門牌號(hào)碼登記證明書”，里面第四項(xiàng)就是“門牌號(hào)碼”項(xiàng)。對于租賃辦公樓作為注冊地址使用的，尤其應(yīng)當(dāng)注意實(shí)際樓層和租賃合同記載樓層是否一致，如有不一致的，應(yīng)當(dāng)事先做好相應(yīng)的安排，避免因?qū)嶋H樓層和租賃合同記載樓層不一致而導(dǎo)致注冊過程中的障礙。
2. 租賃面積。
筆者曾遇到很多客戶在租賃合同所約定的租賃面積一欄，并未分別列明“使用面積”與“建筑面積”，僅統(tǒng)稱面積是多少，這是不可取的。因?yàn)楫?dāng)涉及物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，常常以建筑面積作為計(jì)算基數(shù)。明確記錄使用面積與建筑面積，將有效避免相關(guān)費(fèi)用計(jì)付時(shí)發(fā)生爭議。
曾有一客戶租用倉庫，合同約定租賃面積1萬平方米，但后來在使用時(shí)發(fā)現(xiàn)，該倉庫的實(shí)際面積是1萬零12平方米，也就是說，客戶占了出租方12平方米的便宜。站在客戶的角度來看，區(qū)區(qū)12平方米算什么，與1萬平方米相比不足其零頭；可是從出租方而言，該12平方米并沒有計(jì)入合同約定面積，現(xiàn)在被承租方白白使用，實(shí)在不甘心。查閱合同，通篇并未對此進(jìn)行約定。此時(shí)，出租方要求客戶支付這多出來12平方米的租金，客戶堅(jiān)決反對，認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定租金執(zhí)行，對此出租方不服而訴諸公堂。雖然面積不符的問題可以通過訴訟解決，但是此舉耗時(shí)費(fèi)力且增大成本支出。因此，為防止出現(xiàn)合同約定面積與實(shí)際面積不符的風(fēng)險(xiǎn)，建議借鑒商品房買賣合同司法解釋的相關(guān)規(guī)定，在租賃合同中做如下約定，以防患于未然：
“若合同約定使用面積與實(shí)際使用面積不符，雙方同意按如下約定處理：
（1） 面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，雙方應(yīng)繼續(xù)履行本合同，包括但不限于租金條款，任一方不得據(jù)此請求解除本合同；
（2） 面積誤差比絕對值超出3%，且雙方同意繼續(xù)履行本合同的，若實(shí)際使用面積大于合同約定使用面積，大于部分所對應(yīng)的租金應(yīng)按【 】標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；若實(shí)際使用面積小于合同約定使用面積，小于部分所對應(yīng)的租金應(yīng)按【 】標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，如出租方已收取該部分租金，則應(yīng)于承租方書面通知后七個(gè)工作日內(nèi)全額無息返還；
（3） 面積誤差比絕對值超出3%，且一方請求解除本合同的，出租方除應(yīng)返還小于部分所對應(yīng)的租金款項(xiàng)（標(biāo)準(zhǔn)參見本條項(xiàng)下第（2）款），還應(yīng)按照當(dāng)年度實(shí)際月平均租金【 】個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)向承租方支付違約金。
3. 房產(chǎn)位置及使用范圍。
關(guān)于房產(chǎn)的位置以及使用范圍，建議在作為附件的規(guī)劃紅線圖及房產(chǎn)平面圖中以紅色線條明確框出并加以注解，同時(shí)建議房產(chǎn)周圍的道路名稱也詳細(xì)標(biāo)出，以便與房屋產(chǎn)權(quán)證記載的位置相對應(yīng)。其中，“使用范圍”不僅僅指“房產(chǎn)面積”的范圍，同時(shí)還包括出租方同意提供給承租方使用的通道、樓梯、附屬設(shè)施等，在圖中明確標(biāo)明，便于日后相鄰關(guān)系的有利處理，以及防止出租方以任何形式干預(yù)承租方的經(jīng)營管理。
第二，租賃房產(chǎn)的使用用途。
筆者曾碰到不少客戶告知，在租賃合同簽訂時(shí)不想約定房產(chǎn)的使用用途，以達(dá)到日后隨意使用租賃房產(chǎn)的目的。而實(shí)際上，作為租賃合同的必備條款，不約定房產(chǎn)使用用途的做法蘊(yùn)藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。
曾有一客戶在2008年3月與房東簽訂租賃合同，約定房屋租期10年并于簽約后一周內(nèi)付清了押金及第一年租金，該押金是作為客戶擅自解約時(shí)的違約金。但租賃合同中并未對租賃房屋的性質(zhì)及用途作出約定。后客戶在辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋屬于居住用房，不能作為辦公用途，這就與客戶原本準(zhǔn)備將租賃房屋作為自己公司辦公用地的想法背道而馳。于是客戶想據(jù)此起訴至法院要求解約，同時(shí)要求房東返還其所交的租金及押金并承擔(dān)違約責(zé)任。
筆者通過仔細(xì)閱卷并結(jié)合客戶的陳述，向客戶分析：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，租賃合同所包括的條款中有一項(xiàng)是“用途”。出租方應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租方，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。出租方交付的房屋不符合租賃合同約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的，承租方可以解除租賃合同，并要求出租方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是在本案中租賃雙方并沒有對房屋的使用性質(zhì)、用途作出任何書面約定。在此情形下，如果客戶能夠提供相應(yīng)證據(jù)證明雙方對于房屋用途有過口頭約定，并證明房東故意隱瞞房屋使用性質(zhì)的，則可以要求房東返還其已支付的款項(xiàng)并可要求房東承擔(dān)違約責(zé)任，否則客戶要求解約將面臨承擔(dān)違約責(zé)任之風(fēng)險(xiǎn)。于是建議客戶與房東協(xié)商處理此事。
客戶因急于要回自己的款項(xiàng)，并未聽取筆者意見，而是轉(zhuǎn)由自行起訴。后法院審理過程中，由于客戶無法提供證據(jù)證明雙方之間對于房屋用途的約定，法院認(rèn)為房東交付房屋并未違反合同約定，在庭審中房東也表示同意解除租賃合同。最終法院判決解除雙方租賃合同，房東返還客戶剩余租期的租金，但對于客戶要求房東返還作為違約金的押金的訴訟請求，法院并未支持。
誠然，承租方擔(dān)心約定房產(chǎn)使用用途將限制自己日后獨(dú)立經(jīng)營的心態(tài)是可以理解的，但是明確的約定內(nèi)容也是解決未來爭議的有利武器。那么，從承租方的角度出發(fā)，該如何約定才能有力維護(hù)承租方的權(quán)益呢？
從房屋用途的分類來看，主要可分為住宅、辦公、工商業(yè)、倉庫等，這些用途是由土地使用權(quán)用途決定的，是類用途，而不是實(shí)際使用的具體用途。比如說商業(yè)用房，只要其土地使用權(quán)用途是商業(yè)，并按商業(yè)建筑的要求建設(shè)，經(jīng)有關(guān)部門審查合格后它就是商業(yè)類房屋，但承租方可能用作商場、飯店、歌舞廳等，房屋的商業(yè)用途并不必然可以作為商業(yè)所包含的全部內(nèi)容使用，因?yàn)榫唧w用途還取決于房屋以外的許多因素，比如公安、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、城管等部門對某些生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)在某些區(qū)域的限制或特殊要求。
因此，為確保出租方保證房屋能用作承租方所期望的具體使用用途，而非僅僅是類用途時(shí)，建議在租賃合同中直接寫明房屋的具體用途，在實(shí)務(wù)操作中一般將被認(rèn)為出租方有義務(wù)保證承租方能按該具體用途使用房屋。若約定用途時(shí)僅與房產(chǎn)證明材料上一致，而不是寫清具體用途，就筆者的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，此時(shí)出租方只能保證房屋符合某一類用途的要求，對于房屋以外的因素則無法也無義務(wù)保證，并且具體使用用途所要具備的房屋類用途以外的條件是針對使用者而言的，若無法達(dá)到承租方的具體使用用途時(shí)，承租方是不能據(jù)此要求出租方承擔(dān)違約責(zé)任的。
第三，租賃期限及相關(guān)要求。
從商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際需求出發(fā)，必然要考慮租房子究竟應(yīng)該租多久，即租賃期限約定多長會(huì)比較符合經(jīng)濟(jì)優(yōu)化性原則。而提到租賃期限，有必要談?wù)労贤谙蓿ê贤行冢⒚庾馄�、進(jìn)場日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租賃期限，租賃期限開始計(jì)算的日期可遲于合同生效日期。因?yàn)�，除非有特別約定，通常而言合同生效日期是以雙方簽署后即生效；然而，從商業(yè)角度出發(fā)，承租方往往傾向于將以房屋實(shí)際可使用的周期作為“租賃期限”。因此，在實(shí)際操作中，“租賃期限”開始計(jì)算的日期可以有如下約定：“合同簽訂之日”、“房產(chǎn)完全交付之日”、“免租期屆滿的次日”或“餐廳/賓館/酒樓實(shí)際開業(yè)的第一天（不含試營業(yè)）”等。
需要注意的是，合同期限必定且應(yīng)當(dāng)?shù)扔诨蜷L于租賃期限，所以應(yīng)避免在文字中出現(xiàn)“租賃期限”開始計(jì)算的日期早于“合同生效日期”的情況。若屬于轉(zhuǎn)租情形，承租方務(wù)必要求出租方提供上手租約原件加以核實(shí)，以確保租賃期限沒有超過上手租約所約定的租賃期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租賃房產(chǎn)卻無需支付租金的期限。一般情況下，承租方向出租方初次承租房產(chǎn)時(shí)都應(yīng)要求出租方提供免租期（此系承租方應(yīng)極力爭取的權(quán)利），以便于在此期限內(nèi)進(jìn)行裝修施工、設(shè)備安裝調(diào)試和進(jìn)行其他營業(yè)性準(zhǔn)備工作。
免租期約定多長比較合理呢？這個(gè)須具體問題具體分析，比如租賃面積不大但裝修工程復(fù)雜，建議約定的免租期至少不低于三個(gè)月。但是，應(yīng)特別注意免租期開始計(jì)算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同約定條件的完整房產(chǎn)之日，若約定在此之前的其他日期（比如合同簽訂之日等），將有可能面臨免租期已開始計(jì)算且在白白浪費(fèi)之中而房產(chǎn)還未交付的局面。
同時(shí)，考慮到免租期的實(shí)際用途是針對承租方進(jìn)場裝修施工而言的，因此約定“可順延”也是必要且必須的。比如在裝修過程中因供水不足或排水不力，導(dǎo)致裝修受阻而無法于約定的免租期內(nèi)完成裝修施工工程，則根據(jù)約定，“在承租方裝修施工過程中，因出租方原因造成裝修施工受阻、停滯或者無法按承租方的裝修方案如期進(jìn)行或完成的，出租方應(yīng)負(fù)責(zé)解決，且該免租期應(yīng)相應(yīng)順延”；或者“如因出租方原因?qū)е鲁凶夥綗o法如期進(jìn)場裝修，包括但不限于出租方所提供的消防手續(xù)不齊全、出租方未按合同約定提供臨時(shí)用電用水等情形，造成承租方施工期跨春節(jié)，鑒于春節(jié)期間無法施工，出租方同意免租期無條件增加45天”，以確保免租期內(nèi)每一日都能為承租方充分利用。
3. 進(jìn)場日期。
在向客戶提供法律服務(wù)的過程中，筆者發(fā)現(xiàn)有許多客戶都認(rèn)為房產(chǎn)交付不就可以進(jìn)場了嗎，為什么還要單獨(dú)約定一個(gè)進(jìn)場日期，豈不是畫蛇添足？實(shí)際上，房產(chǎn)交付不等于立即進(jìn)場，也就是說房產(chǎn)交付后，承租方不一定馬上進(jìn)場開始裝修，一般情況下進(jìn)場日期的開始日與免租期的起始日應(yīng)是重疊的。比如尚未竣工的房產(chǎn)、消防手續(xù)存在瑕疵的房產(chǎn)，如果房產(chǎn)交付后立即進(jìn)場，從現(xiàn)實(shí)而言尚難操作，同時(shí)，若貿(mào)然進(jìn)場裝修，不僅有可能面對相關(guān)政府部門的阻攔，整體上影響裝修施工的進(jìn)度，而且有可能使承租方陷入被動(dòng)局面，例如無法與商場整體業(yè)態(tài)同期開業(yè)，免租期不夠而起租日又來臨，餐廳、商店、酒樓類承租方提前開業(yè)但整體業(yè)態(tài)人流不夠而慘淡經(jīng)營等情形。
如果簽約時(shí)，承租方無法對進(jìn)場日期預(yù)知到某年某月某日，則對進(jìn)場條件進(jìn)行約定也不失為一種方法，比如，“房產(chǎn)交付后，承租方僅在如下條件滿足時(shí)進(jìn)場裝修，免租期自承租方進(jìn)場之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程驗(yàn)收意見書，并經(jīng)承租方書面確認(rèn)后三個(gè)工作日內(nèi)”。
當(dāng)然，如果租賃房產(chǎn)已滿足適租狀態(tài)，且經(jīng)承租方實(shí)地考察，房產(chǎn)按合同約定進(jìn)行交付及交付后的進(jìn)場裝修不存在障礙時(shí)，不對進(jìn)場日期單獨(dú)約定也是可以的，但是此時(shí)一定要注意約定房產(chǎn)交付日期及免租期時(shí)的明確性、合理性及可行性。
4. 租賃期限。
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