[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱13374次
同時(shí)，房產(chǎn)交付確認(rèn)書(shū)將合同約定的交房日期與實(shí)際交房日期對(duì)應(yīng)起來(lái)，防止出租方過(guò)早或遲延交房而影響承租方的原有計(jì)劃及工作安排，也確保出租方如約履行交房條款以及承租方能正常按約接收房產(chǎn)。從固定書(shū)面證據(jù)的角度而言，作用較大，不容忽視。
4. 遲延交房或未交房的違約責(zé)任。
對(duì)于出租方未交房或未按合同約定交房時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任條款，對(duì)承租方而言，是極其關(guān)鍵的保底性約定，對(duì)于彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失、撫平心靈傷口具有極其重要的作用。
筆者對(duì)此建議分兩步走，一是遲延交房時(shí)的處理，二是承租方忍無(wú)可忍而解約時(shí)的處理。
（1） 關(guān)于遲延交房的違約責(zé)任。對(duì)于每遲延一日交房，出租方應(yīng)承擔(dān)多少違約金，由當(dāng)事人協(xié)商即可。從形式而言，可以是比例式，也可以是金額式。
比例式，顧名思義就是采取百分比或倍數(shù)的形式來(lái)表示，例如30%或兩倍等，但是計(jì)算基數(shù)一定要明了。對(duì)于抽成類(lèi)計(jì)租模式的房產(chǎn)租賃，切忌使用“首年（或上/當(dāng)年度）租金（或月/日租金）”作為計(jì)算基數(shù)，這是個(gè)邏輯問(wèn)題，抽成必定與營(yíng)業(yè)額或利潤(rùn)相關(guān)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)尚未進(jìn)行的情況下，抽成是無(wú)法發(fā)生的，當(dāng)計(jì)算基數(shù)不存在或不明了時(shí)，依此計(jì)算的違約金也是個(gè)未知數(shù)。
金額式，也就是直接寫(xiě)明多少錢(qián)，非常清晰，但是建議承租方在結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀后合理設(shè)計(jì)該金額，比如是約定每日人民幣100元還是1000元。
當(dāng)然，有時(shí)由于出租方的強(qiáng)勢(shì)或者考慮雙方的合作關(guān)系，從遲延交付第一日到開(kāi)始計(jì)算違約金之間會(huì)有一個(gè)寬限期，出租方在該寬限期內(nèi)交房的，則不視為違約。對(duì)此，建議承租方做綜合考量，分析該寬限期的長(zhǎng)短是否合理以及對(duì)己是否弊大于利。
（2） 未交房而解約的違約責(zé)任。對(duì)于出租方遲延交房超過(guò)某個(gè)時(shí)間段時(shí)，承租方有權(quán)選擇提前終止租賃合同，且保留追究由此所引起損失的一切權(quán)利（或約定一個(gè)解約違約金的數(shù)額）。此點(diǎn)毋庸置疑。承租方付出了人力、物力、財(cái)力，在覓尋、聯(lián)系、談判及簽約后，卻不能在約定時(shí)間獲得心儀房產(chǎn)的使用權(quán)，時(shí)間成本、實(shí)際損失無(wú)可估量，心理傷害也無(wú)法預(yù)期。對(duì)于超過(guò)多長(zhǎng)時(shí)間承租方有權(quán)解約呢？這個(gè)可由當(dāng)事人協(xié)商后確定，但一般不宜超過(guò)三個(gè)月。
第二，租金及支付方式。
談到租金，或者直白一點(diǎn)就是“錢(qián)”，出租方讓渡房產(chǎn)使用權(quán)后獲此收益，承租方支付此對(duì)價(jià)后獲得房產(chǎn)使用權(quán)，當(dāng)然會(huì)觸動(dòng)當(dāng)事人的每一根神經(jīng)。涉及租金的要點(diǎn)，一般會(huì)考慮何時(shí)支付、支付多少、如何支付、發(fā)票的提供等問(wèn)題。
1. 支付時(shí)間。
目前房產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，租金的支付周期可分為年付、季付和月付。一般情況下，筆者不建議采用年付的方式，因?yàn)樯婕敖痤~較多、時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，一旦發(fā)生爭(zhēng)議可能產(chǎn)生的損失也較大，因此采用月付或季付的方式較為穩(wěn)妥。
對(duì)于月付，大家都比較熟悉，一般就是“每月X日前”或“每月開(kāi)始后第X個(gè)工作日前”支付租金，但有一點(diǎn)需特別注意的是，如果是抽成計(jì)租，則當(dāng)期應(yīng)付租金是“上月”租金而非“當(dāng)月”租金，以確保租金的支付時(shí)間與支付方式相一致。
關(guān)于季付，筆者經(jīng)常遇到客戶(hù)約定成“每季度10日前付租”，這究竟是每季度的哪一個(gè)月支付呢？是首月、第二個(gè)月還是末月？此應(yīng)當(dāng)明確。與月付一樣，如果是抽成計(jì)租，則當(dāng)期應(yīng)付租金是“上季度”租金而非“當(dāng)季度”租金。
另外，為防止逢法定節(jié)假日，某些銀行不營(yíng)業(yè)或單位放假的情況，建議約定“付租日期如遇法定節(jié)假日，承租方可在法定節(jié)假日后第三個(gè)工作日向出租方履行租金支付義務(wù)”。
2. 支付金額。
一般情況下，對(duì)于租金數(shù)額本身不太容易出錯(cuò)，但如果不是用直接的數(shù)額來(lái)表示，而是需要描述加計(jì)算時(shí)，在語(yǔ)言表述方面經(jīng)常出現(xiàn)前后詞不達(dá)意而不知所云，甚至最終導(dǎo)致出現(xiàn)不同理解而發(fā)生當(dāng)事人采用不同的計(jì)租方式。
例如，“雙方約定，每年租金應(yīng)按如下方式計(jì)租：承租方使用租賃房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得的年?duì)I業(yè)額在人民幣100萬(wàn)元以下時(shí)，按10%抽成計(jì)租；年?duì)I業(yè)額在人民幣100萬(wàn)至200萬(wàn)元時(shí)，按12%抽成計(jì)租”。該約定有兩處存疑，第一，當(dāng)營(yíng)業(yè)額正好為100萬(wàn)時(shí)，是適用10%還是12%？第二，當(dāng)營(yíng)業(yè)額超過(guò)200萬(wàn)時(shí)，適用什么比例？因此，針對(duì)抽成計(jì)租類(lèi)約定，建議承租方務(wù)必注意，計(jì)算基數(shù)不要出現(xiàn)斷檔或遺漏，比如上述約定可調(diào)整為“雙方約定，每年租金應(yīng)按如下方式計(jì)租：承租方使用租賃房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得的年?duì)I業(yè)額在人民幣100萬(wàn)元以下時(shí)（含100萬(wàn)），按10%抽成計(jì)租；年?duì)I業(yè)額在人民幣100萬(wàn)至200萬(wàn)元時(shí)，按12%抽成計(jì)租；年?duì)I業(yè)額在人民幣200萬(wàn)元以上時(shí)（含200萬(wàn)），按14%抽成計(jì)租”。
3. 支付方式。
付租一般采用銀行轉(zhuǎn)賬的方式，對(duì)于出租方的收款銀行賬號(hào)，務(wù)必核實(shí)收款單位（戶(hù)名）的名稱(chēng)是否與出租方的全稱(chēng)相一致，且出租方若要變更合同約定的銀行賬號(hào)時(shí)，必須提前XX天書(shū)面告知承租方，口頭告知無(wú)效。
4. 發(fā)票提供。
建議承租方關(guān)注出租方提供發(fā)票的種類(lèi)及日期，并在合同中明確約定。同時(shí)，建議采用先發(fā)票后付租的模式，并約定承租方在面對(duì)出租方違反合同相關(guān)約定時(shí)享有暫扣租金的權(quán)利（即承租方有權(quán)延遲付租而不被視為違約，直至出租方按合同約定或承租方要求糾正違約行為時(shí)止）。
5. 其他期限的付租問(wèn)題。
其他期限，主要是指一些正常計(jì)租期限以外的時(shí)間段。比如承租方考慮到經(jīng)營(yíng)幾年后想再對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造，會(huì)提前與出租方約定好，屆時(shí)出租方應(yīng)給予承租方XX天的免租期，該期間內(nèi)承租方可免費(fèi)使用房產(chǎn)而無(wú)需付租。那么問(wèn)題就來(lái)了，如果承租方?jīng)]有在這XX天內(nèi)完成裝修改造，超過(guò)這XX天以后的期限因仍在裝修改造，如果直接按原約定付租，實(shí)際上對(duì)承租方很不利，因此該階段的租金計(jì)算應(yīng)另行特別約定。
筆者曾就此與一客戶(hù)溝通，該客戶(hù)采納筆者的建議后，在合同中專(zhuān)門(mén)進(jìn)行了約定，并認(rèn)為自己約定的內(nèi)容很有道理，沾沾自喜后覺(jué)得不夠，于是拿來(lái)與筆者一起分享。乍一看，該約定的確解決了其他期限與租金特殊計(jì)算的對(duì)應(yīng)問(wèn)題，但是細(xì)察起來(lái)，邏輯上還是有地方需要改進(jìn)的。
請(qǐng)看：“出租方同意在承租方使用租賃房產(chǎn)5年后，提供30天免租期供承租方用于裝修改造，該30天內(nèi)承租方無(wú)需支付租金；超過(guò)30天的，承租方裝修改造期間的租金應(yīng)依據(jù)XX標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。
其實(shí)，上述約定有被理解為如下意思的可能：出租方可給承租方30天的裝修免租期，但是如果承租方裝修超過(guò)這30天免租期尚未完成，則適用后半句的約定，即裝修改造整個(gè)期間的租金都要按XX標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而不是承租方想要的結(jié)果，即30天免租，超過(guò)30天的后面的裝修改造天數(shù)按XX標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。其實(shí)，這個(gè)約定錯(cuò)在一個(gè)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)——逗號(hào)。挪動(dòng)該逗號(hào)后，后半句的表述應(yīng)為“超過(guò)30天的承租方裝修改造期間的租金，應(yīng)依據(jù)XX標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。這真是差之毫厘失之千里啊！
另外，針對(duì)出租方所提供的設(shè)備設(shè)施、場(chǎng)地出現(xiàn)非因承租方原因所致的毀損、故障而不能正常使用時(shí)，以及出租方對(duì)其所提供的設(shè)備設(shè)施、場(chǎng)地進(jìn)行維修、維護(hù)或擴(kuò)建導(dǎo)致承租方不能正常使用時(shí)，這段時(shí)間的租金是免付還是減付，承租方最好提前考慮并明確約定。
第三，相關(guān)租賃費(fèi)用。
主要是指除租金以外的承租方需承擔(dān)的其他費(fèi)用，比如水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、采暖費(fèi)等。原則上這些費(fèi)用應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算，不建議采用分?jǐn)偟男问�，因�(yàn)槿绻謹(jǐn)�，則費(fèi)用將會(huì)與入住率有關(guān)；如果出租方堅(jiān)持使用分?jǐn)偟男问�，建議務(wù)必明確分?jǐn)偟纳舷蓿ù丝筛鶕?jù)使用面積與入住率來(lái)確定）。
另外，對(duì)于北方地區(qū)的房產(chǎn)租賃，采暖費(fèi)是必須要考慮的。鑒于北方供暖期一般是10月底到11月初開(kāi)始，至次年3、4月份結(jié)束（內(nèi)蒙古、哈爾濱會(huì)晚一些），如果進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不是早于供暖期的開(kāi)始日或晚于結(jié)束日，就會(huì)涉及到采暖費(fèi)的支付。建議按實(shí)際使用時(shí)間來(lái)計(jì)算并承擔(dān)，比如于次年1月份進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始裝修（讀者也許會(huì)認(rèn)為這么冷的天怎么可以裝修呢，不要忘了室內(nèi)溫度是可以裝修的，即使做外墻和室外臺(tái)階，用防凍水泥也是可以實(shí)現(xiàn)的），此時(shí)才開(kāi)始使用租賃房產(chǎn)內(nèi)的供暖，供暖期已過(guò)大半，如果不分情況地支付采暖費(fèi)，實(shí)際對(duì)承租方是不公平的，因?yàn)楦緵](méi)有享受到那么久的供暖時(shí)間。
因此，對(duì)于相關(guān)租賃費(fèi)用的明確約定，有利于避免出租方要求承租方承擔(dān)或分擔(dān)不必要或不合理的各種名目的費(fèi)用，引致不必要的爭(zhēng)議。
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