[ 張生貴 ]——(2013-2-21) / 已閱6154次
公房承租人訴求居住人返還原物如何處理
北京市世紀律師事務所張生貴
【案情】
劉某通過父母取得公房承租權，原公有房屋由劉某的弟弟居住，劉某與弟弟協(xié)商，要求弟弟購買承租權，弟弟無力承擔高額費用，劉某起訴要求弟弟騰房，法院判決弟弟騰房，并承擔騰房前的租金。
【爭點】
劉某的弟弟不服不服海民初字第153號民事判決，以此判決對基本事實認定錯誤，適用法律錯誤，未能遵循社會效果與法律效果的有機統(tǒng)一，破壞司法以人為本的核心價值，侵害上訴人的基本民生，導致上訴人無房可居憂患，特向市一中法院提起上訴。要求上級法院依據(jù)《民事訴訟法》第一百七十條第（二）、（三）項之規(guī)定，撤銷海民初字第153號民事判決一、二兩個判項內容，發(fā)回重審；或查實后改判駁回被上訴人的訴訟請求。
上訴人現(xiàn)住房屋今典花園系上訴人的父母承租的公有住房，被上訴人在父母病重期間，未經(jīng)上訴人同意，私自將父母的承租房更名。上訴人發(fā)現(xiàn)后，要求被上訴人及時恢復到原始狀況，撤銷其私自更名的行為，2010年被上訴人就被上訴人私自更名一事，要求其恢復原狀，被上訴人讓上訴人給其一筆款項后將承租權過戶給上訴人，經(jīng)雙方協(xié)商，基于上訴人多年照顧父母的情義，被上訴人要求上訴人按一百八十萬的百分之二十優(yōu)惠價給付，基于親情上訴人未再深究，心想能夠保障居住條件即可，上訴人將原有房屋變賣把一百四十四萬元款項通過銀行匯給被上訴人，被上訴人收到款項后，反悔此前的約定，并通過法院起訴騰房。
【分析】
上訴人現(xiàn)居住的房屋系公有住房，并非被上訴人的產權房，此房原承租人系上訴人的父母，上訴人進住涉案房屋，業(yè)經(jīng)父母的安排，上訴人承擔了贍養(yǎng)父母的義務，被上訴人雖事后變更承租人，但其無權改變原有承租人已經(jīng)確定的居住事實，被上訴人無權以未征得原承租人以及共居人同意，用事后更名的行為逆推上訴人居住行為侵權，被上訴人有義務保障上訴人的居住權利。
本案涉及的標的系公有住房，并非上訴人父母的個人遺產，原承租人通過遺囑方式留給被上訴人的行為不合法。
原審判決確已查明上訴人長期同原承租人居住，形成共居事實，依據(jù)法律規(guī)定，被上訴人更名時明知上訴人持續(xù)居住的事實，依然私自更名，并利用事后行為作為要求上訴人騰房的條件，此舉違背“任何人不能從自己的過錯中獲益”的古老原則，法律應當禁止有害的行為，被上訴人即然明知上訴人居住，其作出更名行為時必須接受和保持原有現(xiàn)實狀況，被上訴人應當承擔原有居住狀況帶來的責任，必須保障上訴人的居住條件，被上訴人后更名行為不具有溯及既往的效力，從社會公平與正義角度審視，上訴人并不知道也無須知道被上訴人的行為將對上訴人產生不利影響，上訴人善意的行為無須對被上訴人的更名行為負有騰退責任；原審判決用事后行為否決事前行為，極易造成社會恐怖，對公民權利的保障非常不利，在強調民生權利的現(xiàn)代文明司法時代，堅持事后行為不溯及既往原則，是法律的一項基本原則，關系法律價值傾向，關系人權保障，民法通則關于“買賣不破租賃”的基本原則在本案中同樣應得到適用。如果允許被上訴人有機會利用過錯行為追求巨大利益，實際上是變相縱容投機取利行為。
【法理】
原審判決適用《民法通則》第五條為裁判依據(jù)系用法錯誤，上訴人并未侵犯被上訴人的合法權益，被上訴人無證據(jù)證明上訴人對其權利構成侵權，被上訴人更名前上訴人即取得合法居住權，被上訴人更名在后，依據(jù)《合同法》第二百三十四條規(guī)定，參照上海市高級人民法院關于公房承租糾紛案件審判指導，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人在該處有本市常住戶口，有權繼續(xù)履行租賃合同。未經(jīng)共居人同意的情況下，從維護居住人生存利益角度出發(fā)，原則上應確認轉讓（更名）行為無效。
針對被上訴人（占有物返還請求人）的訴求，應當依據(jù)《物權法》第二百四十五條第二款規(guī)定，占有人返還原物的請求權，自侵占發(fā)生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。
本案一審程序當中，被上訴人不能證明上訴人在其更名前的占有屬于非法占有，其更名后，上訴人持續(xù)居住行為屬善意，被上訴人無證據(jù)證明上訴人的占有為非法時，依據(jù)物權法規(guī)定，其無權主張返還。自被上訴人更名至起訴時，遠遠超過一年時間，為維護社會正常秩序，依據(jù)《物權法》第二百四十五條二款規(guī)定，被上訴人無權請求上訴人騰房，或對其騰房要求不予支持，原審判決支持騰房的裁判違法，應予糾正。本案上訴人的占有是原承租人安排的，系有權占有，有權占有人與事后取得占有物主體之間的權利義務關系，應當依據(jù)占有據(jù)以發(fā)生的基礎法律關系確定，前一承租人將其承租的房屋交由上訴人占有的情況下，包括所有權人在內的主體以及事后取得承租權的人均不得向有權占有人主張返還，原審單一審查被上訴人取得承租權的事實，并未審查上訴人在被上訴人更名前即占有的事實，更未審查被上訴人并無證據(jù)證明上訴人系非法占有的情形，且法律明文規(guī)定，如有侵占事實，超過一年時間的，權利人無權主張返還，原審法院違反誠實信用原則，作出返還原物的裁判，明顯缺乏法律依據(jù)及侵權要件。
