[ 陳召利 ]——(2013-4-18) / 已閱7185次
個人轉讓房屋涉稅解析
作者：陳召利 律師 來源：www.law-god.com
[作者按]2013年 2月20日，國務院常務會議出臺調控樓市的新“國五條”，再次升級了房地產(chǎn)調控措施。2013年2月26日，國務院辦公發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號），其中特別強調充分發(fā)揮稅收政策的調節(jié)作用，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。但是，國家稅務總局及各省市目前尚未明確如何執(zhí)行這一政策，能否貫徹執(zhí)行有待觀察，預計近期內仍將原則上仍實行核定征稅。
1、個人所得稅（賣方）
對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征；無法核實房屋原值的，對個人住房轉讓所得征收個人所得稅實行核定征稅，核定征稅的比例暫按1%確定。
對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
依據(jù)：1、《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）；
2、《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）。
2、營業(yè)稅（賣方）
個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；
個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；
個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
依據(jù)：《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2011〕12號）
備注：無錫市區(qū)依法繳納營業(yè)稅的，應同時按營業(yè)稅稅額的7%、3%、2%的比例繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，即營業(yè)稅及附加合并稅率為應稅金額的5.6%。
3、土地增值稅（賣方）
對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
4、契稅（買方）
個人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契稅按1%收�。�
個人購買普通住房(90～144平米)，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅按1.5%收��；
個人購買144平米以上住房的，或購買家庭內二套及以上普通住房的，契稅按3%收取。
依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）
備注：根據(jù)《無錫市地方稅務局關于調整我市契稅有關政策的通知》（錫地稅發(fā)〔2010〕82號），從2010年7月1日起，對購買非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地權屬轉移行為按3%稅率征收契稅。
5、印花稅 （買賣雙方）
對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
