[ 張婷婷 ]——(2013-7-8) / 已閱22720次
眼下私家車數(shù)量不斷膨脹，在不少小區(qū)里，停車位捉襟見肘，正所謂“物以稀為貴”，停車位的單位面積售價(jià)甚至比房子還高好幾倍。在高額利潤(rùn)的驅(qū)使下，許多開發(fā)商在物權(quán)法實(shí)施之后仍在銷售在物權(quán)法實(shí)施之前就己經(jīng)在銷售的樓盤的停車位，并在銷售合同里增加一條內(nèi)容，即約定停車位的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，如果業(yè)主需要可以另外購(gòu)買。[3]在被稱為“上海物權(quán)法第一案”的小區(qū)停車位、車庫(kù)權(quán)屬糾紛中，上海法院首次運(yùn)用了《物權(quán)法》進(jìn)行判決，該案件的核心就是開發(fā)商是否有權(quán)出售地下自行車庫(kù)和地面停車位。法院針對(duì)原告業(yè)主要求返還地面汽車停車位購(gòu)買款的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，房地產(chǎn)公司將小區(qū)汽車停車位出售給業(yè)主，與法有悖，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的款項(xiàng)退還業(yè)主，并承擔(dān)相應(yīng)利息損失。[4]在該案中，開發(fā)商的作法無疑違反了《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，損害了廣大業(yè)主的利益。因?yàn)椤段餀?quán)法》第74條明確賦予開發(fā)商與業(yè)主進(jìn)行約定的權(quán)利，而且也強(qiáng)調(diào)小區(qū)停車位必須首先滿足業(yè)主的需要，如果開發(fā)商在銷售合同中作出以上約定，過后就肆意提高停車位價(jià)格，使得本來就已經(jīng)承擔(dān)高額房款的業(yè)主可能最終會(huì)放棄購(gòu)買停車位。
2、高額停車費(fèi)的征收使得“停車難”問題進(jìn)一步加劇
《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來，在全國(guó)發(fā)生的物權(quán)訴訟最引人關(guān)注的都與停車位和車庫(kù)有關(guān)。業(yè)主已經(jīng)購(gòu)買了停車位，但是物業(yè)公司繼續(xù)向其收取停車管理費(fèi)，比如北京北廣家園的業(yè)主與物業(yè)之間就因?yàn)檎魇崭哳~停車費(fèi)而引發(fā)沖突。[5]對(duì)于這種沖突，在《物權(quán)法》實(shí)施之前，業(yè)主只能同物業(yè)公司交涉，但現(xiàn)在業(yè)主們可以用《物權(quán)法》作為維權(quán)工具。因?yàn)榧热粯I(yè)主購(gòu)買了停車位，根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，業(yè)主就取得了該停車位的所有權(quán)，而所有權(quán)的權(quán)能就在于在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)自由占有、使用、收益以及處分的終極支配權(quán)，[6]這是所有權(quán)的積極權(quán)能，同時(shí)所有權(quán)也具有其消極權(quán)能的一面，即排除他們干涉的消極權(quán)能。[7]物業(yè)公司將業(yè)主的停車位作為自己的收費(fèi)停車場(chǎng)，侵犯了業(yè)主的所有權(quán)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求相關(guān)機(jī)關(guān)排除物業(yè)公司的干涉。但業(yè)主維權(quán)之路卻并非一帆風(fēng)順，因?yàn)椤段餀?quán)法》的模糊規(guī)定使得各方對(duì)同一法律文件卻作出不同的理解，對(duì)此，法院也很為難。因此，不論是學(xué)界還是實(shí)務(wù)界，都強(qiáng)烈要求相關(guān)部門盡快出臺(tái)《物權(quán)法》的相關(guān)司法解釋。
�。ǘ┬^(qū)停車位權(quán)屬爭(zhēng)議仍未得到有效解決的原因分析
《物權(quán)法》第74條在一定程度上平息了現(xiàn)實(shí)生活中停車位的權(quán)屬糾紛，解決了開發(fā)商以及物業(yè)管理公司和業(yè)主在小區(qū)車位上存在的矛盾，然而仍存在以下幾個(gè)問題:
1、“規(guī)劃”的范疇不明。本款并沒有明確“規(guī)劃”的范疇，是僅指開發(fā)商按強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)的配建車位、車庫(kù)，還是包括那些強(qiáng)制性要求以外的，開發(fā)商為了盈利所建的車位部分，即此“規(guī)劃”的是以強(qiáng)制性規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)還是以開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)?因?yàn)榇隧?xiàng)規(guī)定關(guān)乎哪些車位是開發(fā)商可以自由處分的，哪些是必須配置給小區(qū)業(yè)主的。而物權(quán)法并未對(duì)“規(guī)劃”與“首先滿足業(yè)主的需要”間的關(guān)系作明確的規(guī)定，也沒有規(guī)定如何保障業(yè)主“首先權(quán)”的實(shí)現(xiàn)。
2、“首先滿足業(yè)主的需要”模棱兩可�！段餀�(quán)法》第74條第1款體現(xiàn)了停車位是為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的思想。規(guī)定停車位先滿足業(yè)主的需要自不待言，但是如何滿足需要，滿足哪些需要，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確和約束。該規(guī)定到底賦予了業(yè)主什么樣的權(quán)利，該權(quán)利性質(zhì)如何?是規(guī)定了一定的期限，還是通過優(yōu)先購(gòu)買權(quán)來實(shí)現(xiàn)?“首先滿足業(yè)主的需要”體現(xiàn)了法律對(duì)停車位轉(zhuǎn)讓的一定程度的限制，但是這種限制是一種原則性的表述還是具有某種法律效力的規(guī)則?法律并沒有明確。在司法實(shí)踐中，這無疑給當(dāng)事人判斷以及法官裁判帶來一定的困惑。另外，滿足的是業(yè)主何種程度的需要，是基本的一輛車的停車需要，還是很多輛車的需要，或者是對(duì)外經(jīng)營(yíng)租賃的需要等等，都需要法律予以明確。如果開發(fā)商違反了該條款，其法律后果如何，業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何尋求救濟(jì)?對(duì)于這些問題，物權(quán)法都沒有解決。
3、《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定業(yè)主可以通過出售或附贈(zèng)方式取得的車庫(kù)、車位問題是業(yè)主取得的是車庫(kù)、車位的所有權(quán)還是使用權(quán)?如果是所有權(quán)的話，是否需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記?如果該業(yè)主想轉(zhuǎn)讓車位能否轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)履行什么樣的手續(xù)?即由于物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的不完善，不能通過登記方式明確物的權(quán)利歸屬和發(fā)揮物的效能。
4、物權(quán)法規(guī)定通過雙方協(xié)商訂立合同的方式，可以導(dǎo)致車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬的變動(dòng)，但其回避了車庫(kù)、車位原始產(chǎn)權(quán)的界定，況且物權(quán)的原始產(chǎn)權(quán)不能通過合同約定的方式來界定和確定，合法有效的約定必須是以權(quán)利歸屬明確為前提的，如果開發(fā)商并不享有車庫(kù)、車位的所有權(quán)，即使其與業(yè)主約定將該車庫(kù)或車位通過出售、附贈(zèng)或者出租方式給交付使用，該約定也因無權(quán)處分而存在效力瑕疵。通過《物權(quán)法》第74條第1款和第2款的規(guī)定，是否能推導(dǎo)出車位的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商所有，通過這種暗含的權(quán)屬推定是否符合我國(guó)現(xiàn)行法律框架的規(guī)定呢?
5、《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定車庫(kù)、車位的歸屬可以通過合同關(guān)系來約定。該款很顯然遵循了“私法自治”原則，盡量避免公權(quán)力過多的干涉私法領(lǐng)域，也符合現(xiàn)實(shí)生活中人們的習(xí)慣。然而意思自治、平等協(xié)商的基礎(chǔ)性條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人之間地位平等，這種平等更多應(yīng)體現(xiàn)為事實(shí)上的平等，即有平等對(duì)話和協(xié)商的能力。小業(yè)主之于開發(fā)商，兩者的經(jīng)濟(jì)地位、信息掌握、能力顯然是不對(duì)等的。房地產(chǎn)開發(fā)商背后的公司都是專業(yè)的、處于強(qiáng)勢(shì)地位的經(jīng)濟(jì)組織，他們訂立《商品房買賣合同》的條款都是聘請(qǐng)了專業(yè)性極強(qiáng)的律師進(jìn)行了仔細(xì)研究的。在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商通過房屋買賣合同，以格式條款約定建筑屋外墻面、屋頂、物業(yè)管理用房在內(nèi)的公共建筑和公共設(shè)施的所有權(quán)保留為開發(fā)商所有。對(duì)于此類情況，業(yè)主都只能被迫接受，很少有被允許改動(dòng)的。另外一般購(gòu)房人通常不具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，不具有專業(yè)知識(shí)的自然經(jīng)濟(jì)個(gè)體如何能與專業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)公司去分庭抗禮呢?忽略開發(fā)商和業(yè)主之間的地位不平等的事實(shí)狀態(tài)，一味追求所謂的意思自治，恰恰剝奪了處于弱勢(shì)地位的廣大業(yè)主的表達(dá)真實(shí)意思的權(quán)利，意思自治原則成為一方利用其優(yōu)勢(shì)地位侵害另一方權(quán)利的工具和手段也就不足為奇了。
三、修訂物權(quán)法和完善配套制度界定住宅小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬
我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)出臺(tái)，關(guān)于小區(qū)停車位的法律權(quán)屬及其相關(guān)問題的規(guī)定亦已起步。筆者提出以下的幾點(diǎn)建議，以期對(duì)物權(quán)法的完善提供一些有益的借鑒和幫助。
�。ㄒ唬┰诹⒎ㄉ厦鞔_各類業(yè)主共有停車位的法律權(quán)屬，并完善與之相配套的登記制度
物權(quán)法關(guān)于車位權(quán)屬的規(guī)定對(duì)于業(yè)主共有的，并未按照不同類型的車位進(jìn)行，在執(zhí)行和操作過程中會(huì)存在一定的問題，所以我們非常有必要在法律上給予明確的規(guī)定
1、小區(qū)地面停車位和小區(qū)地下停車位，其使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。在登記制度上，筆者認(rèn)為，小區(qū)地面停車位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主所取得的土地使用證上面加以注明，小區(qū)地下停車位在登記制度上，也可以采取在土地使用證上加以注明的方式予以公示。地面停車位和地下停車位之所以采取在土地使用權(quán)證上加以注明的方法，是因?yàn)槠錂?quán)利的來源是土地使用權(quán)。這樣注明，可以表明地面和地下停車位與土地使用權(quán)之間的關(guān)系，使得其權(quán)屬問題更加清晰化�！�
2、樓房首層架空層停車位，其權(quán)利歸本單元所有建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同所有。在登記制度上，可以在房產(chǎn)證明上附上首層架空位的產(chǎn)權(quán)證明的方式。樓房首層架空車位采取在房產(chǎn)證明上附上產(chǎn)權(quán)證明的做法，是因?yàn)槭讓蛹芸哲囄黄浔旧硎菦]有產(chǎn)權(quán)的，其權(quán)利依附于業(yè)主的房產(chǎn)權(quán)而存在。這樣注明，亦可以表明車位與房屋產(chǎn)權(quán)的主物與從物的關(guān)系，使得其權(quán)利的產(chǎn)生有所依據(jù)。
3、樓頂停車位，其所有權(quán)歸本單元建筑區(qū)分所有權(quán)人所共有。在登記制度上，可以采取在業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證上加以注明的方式。樓頂車位采取在業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證上加以注明，是因?yàn)闃琼斒墙ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的共有部分。在建筑物區(qū)分所有權(quán)證明上加以標(biāo)注，很好地解釋了單元所有業(yè)主擁有樓頂車位所有權(quán)的原因。
以上權(quán)利性質(zhì)均為按份共有，既業(yè)主按照各自的區(qū)分所有建筑物面積之分額進(jìn)行共有。此外，在《物權(quán)法》中未明確涉及的一些住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬中具有邊緣性和爭(zhēng)議性的問題，筆者以為主要囊括以下幾點(diǎn)，應(yīng)該在今后的物權(quán)立法中加以完善。
（二）借鑒臺(tái)灣模式，引入相關(guān)概念
誠(chéng)如前文所述，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)針對(duì)區(qū)分建筑物所有權(quán)，以及停車位權(quán)利歸屬問題的相關(guān)立法規(guī)定是比較有特點(diǎn)，可操作性也是比較強(qiáng)的。因此，筆者以為，完全可以在完善我國(guó)的物權(quán)立法過程中對(duì)其相應(yīng)予以借鑒和揚(yáng)棄，并引入有關(guān)的停車位概念。
1、法定停車位
我國(guó)小區(qū)停車位的增長(zhǎng)跟不上車輛保有量的增長(zhǎng)，小區(qū)車位基本上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。要解決這個(gè)供求矛盾，光靠市場(chǎng)自己調(diào)節(jié)是不行的，它需要國(guó)家強(qiáng)制力的介入，需要國(guó)家用立法的手段來督促開發(fā)商在建造小區(qū)的時(shí)候，建造一定數(shù)量的停車位。這就是“法定停車位”概念。法定停車位可以保證小區(qū)內(nèi)相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主擁有停車位，使得小區(qū)的停車位在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)可以滿足業(yè)主的需要。
法定停車位必須由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主使用，不允許開發(fā)商將其使用權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主以外的第三人。當(dāng)業(yè)主想將其車位轉(zhuǎn)讓時(shí)，也必須在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間進(jìn)行。當(dāng)確實(shí)有剩余空位時(shí)，物管可以在征得業(yè)主同意的情況將其對(duì)外出租，但租賃合同應(yīng)為不定期，一旦小區(qū)內(nèi)業(yè)主需要使用時(shí)，租賃合同自動(dòng)終止，以小區(qū)內(nèi)業(yè)主使用為優(yōu)先。此外，租賃取得之收益，應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。
2、增設(shè)停車位
這里所指的增設(shè)停車位，筆者認(rèn)為基本上相當(dāng)于臺(tái)灣的自由增設(shè)停車位。即開發(fā)商在滿足了法定停車位的前提下，可以繼續(xù)建設(shè)的停車位。
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