[ 周努 ]——(2013-7-31) / 已閱8638次
近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁盛，商品房買(mǎi)賣(mài)定金合同糾紛大量涌入法院。該類(lèi)案件普遍存在買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并支付定金后，未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，定金是否返還的疑難問(wèn)題。本文擬對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)定金糾紛所涉及的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)、所涉定金性質(zhì)、說(shuō)明條款效力及定金處理原則和具體處理情形等問(wèn)題作一探討。
一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定
由于現(xiàn)行法律規(guī)定并未明確界定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)，目前理論與實(shí)務(wù)中大致有三種觀點(diǎn)：一是認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種意向書(shū)；二是認(rèn)購(gòu)書(shū)本身即為正式的買(mǎi)賣(mài)合同；三是認(rèn)購(gòu)書(shū)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同（本約合同）的預(yù)約合同，即當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的契約。其理由是：從認(rèn)購(gòu)書(shū)要素看，認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)具備一般買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素，即適格的合同主體、真實(shí)的意思表示、內(nèi)容合法及形式合法等。從認(rèn)購(gòu)書(shū)目的及內(nèi)容看，認(rèn)購(gòu)書(shū)旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機(jī)會(huì)，在條件成熟時(shí)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。通常的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括當(dāng)事人基本情況、房屋基本情況、價(jià)款計(jì)算及簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)限的規(guī)定等，它與目前實(shí)踐中采用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》相比，顯然未包含商品房買(mǎi)賣(mài)合同的全部?jī)?nèi)容。從認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系看，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為合同而言本身具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即開(kāi)發(fā)商負(fù)有為認(rèn)購(gòu)人保留預(yù)訂的商品房的義務(wù)，認(rèn)購(gòu)人負(fù)有交付定金的義務(wù)，雙方負(fù)有在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)就簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行談判磋商的義務(wù)。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)所涉定金性質(zhì)的認(rèn)定
根據(jù)擔(dān)保法理論，定金具有人保和物保的雙重性，其可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類(lèi)型。筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金主要具有立約定金的性質(zhì)。首先，立約定金是指為保證訂立正式合同而交付的定金，而認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金正是認(rèn)購(gòu)人為保證其日后與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而交付的定金，如果認(rèn)購(gòu)人或開(kāi)發(fā)商日后不愿意訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)受定金罰則的制裁。其次，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，作為擔(dān)保該買(mǎi)賣(mài)合同訂立的立約定金從合同的約定，通常體現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)內(nèi)容中。因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金不僅起到保證認(rèn)購(gòu)人將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的作用，而且還具有擔(dān)保開(kāi)發(fā)商履行認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定預(yù)留商品房義務(wù)的作用。如果任何一方當(dāng)事人拒絕簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，均構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同中關(guān)于立約定金從合同義務(wù)的違反，仍然應(yīng)受到定金罰則的規(guī)制。
三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)說(shuō)明條款效力的認(rèn)定
現(xiàn)有商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一般在“說(shuō)明欄”載明：在簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)之前出賣(mài)人已向認(rèn)購(gòu)人明示《商品房預(yù)售許可證》、擬簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議；出賣(mài)人已仔細(xì)閱讀合同的所有約定條款、選填內(nèi)容，認(rèn)購(gòu)人對(duì)上述合同約定條款、選填內(nèi)容無(wú)異議（以下簡(jiǎn)稱(chēng)說(shuō)明條款）。審判實(shí)踐中，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)該說(shuō)明條款的法律效力認(rèn)定不一。筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的說(shuō)明條款屬于限制開(kāi)發(fā)商責(zé)任和排除認(rèn)購(gòu)人主要合同權(quán)利的格式條款。其理由是：因認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律性質(zhì)上如前所述屬于預(yù)約合同，雖然其已包含有正式買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物、價(jià)款等核心條款，但其賦予當(dāng)事人雙方的主要權(quán)利義務(wù)系在約定的期限內(nèi)繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同。由于繼續(xù)磋商是認(rèn)購(gòu)人的一項(xiàng)主要合同權(quán)利，而認(rèn)購(gòu)書(shū)中的說(shuō)明條款在很大程度上使認(rèn)購(gòu)人及格式條款承諾人對(duì)繼續(xù)協(xié)商的契約自由原則受到較大限制。但筆者認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《合同法司法解釋?zhuān)ǘ罚┑谑畻l之規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)的說(shuō)明條款并非必然無(wú)效。因?yàn)楸M管根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的格式條款無(wú)效，但出于維護(hù)交易穩(wěn)定和當(dāng)事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，司法實(shí)踐中對(duì)格式條款無(wú)效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)日趨嚴(yán)格�！逗贤ㄋ痉ń忉�?zhuān)ǘ氛槕?yīng)了這一精神，其第十條明確規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。從該條內(nèi)容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形并非必然無(wú)效，還必須滿(mǎn)足提供格式條款的一方當(dāng)事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說(shuō)明義務(wù)的條件。因此，在格式條款具有免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的內(nèi)容時(shí)，如果格式條款提供方已盡合理提示和說(shuō)明義務(wù)，該條款不能輕易認(rèn)定無(wú)效。因此在此類(lèi)糾紛中，對(duì)于開(kāi)發(fā)商就說(shuō)明條款的提示和說(shuō)明義務(wù)應(yīng)從嚴(yán)認(rèn)定，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商是否正確履行了對(duì)該說(shuō)明條款的合理提示和說(shuō)明義務(wù)。在認(rèn)定上：從提請(qǐng)注意的程度看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向認(rèn)購(gòu)人提供足夠的時(shí)間閱讀正式買(mǎi)賣(mài)合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，使其對(duì)條款內(nèi)容有足夠了解；從提請(qǐng)注意的方式看，開(kāi)發(fā)商可以加大、黑體標(biāo)題等醒目方式印制該說(shuō)明條款，并在其后留出單獨(dú)空白，供認(rèn)購(gòu)人專(zhuān)門(mén)簽字確認(rèn)等。
四、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后未簽正式買(mǎi)賣(mài)合同情形下定金的處理原則
在當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，因諸多原因而未簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的定金糾紛中，總體把握應(yīng)根據(jù)個(gè)案的不同情形依法認(rèn)定是否適用定金罰則為處理基本原則：
1.適用定金罰則無(wú)權(quán)要求定金返還。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條之規(guī)定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金。此種情形又具體包括：在認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有說(shuō)明條款或雙方當(dāng)事人對(duì)說(shuō)明條款無(wú)異議的情形下，認(rèn)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，其無(wú)權(quán)要求返還定金；在認(rèn)購(gòu)人對(duì)說(shuō)明條款有異議但開(kāi)發(fā)商已舉證證明其已履行合理提示與說(shuō)明義務(wù)的情形下，若認(rèn)購(gòu)人仍以雙方對(duì)正式合同中載明的條款內(nèi)容不能達(dá)成一致為由拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，其無(wú)權(quán)要求返還定金；認(rèn)購(gòu)人提出磋商的條款系商品房正式買(mǎi)賣(mài)合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒(méi)有約定的條款且該條款內(nèi)容不合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購(gòu)人據(jù)此拒簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，認(rèn)購(gòu)人無(wú)權(quán)要求返還定金。
2.不適用定金罰則定金退還。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。該情形又包括：在當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后到簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同前的期限內(nèi)發(fā)生了不可抗力事由或其他當(dāng)事人意志以外因素的，如簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，開(kāi)發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滅失等，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購(gòu)人定金；認(rèn)購(gòu)人提出磋商的條款系商品房正式買(mǎi)賣(mài)合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒(méi)有約定的條款且該條款內(nèi)容合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購(gòu)人據(jù)此拒簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購(gòu)人定金。此外，在認(rèn)購(gòu)人對(duì)說(shuō)明條款有異議且開(kāi)發(fā)商不能舉證證明其已盡合理提示與說(shuō)明義務(wù)的情形下，認(rèn)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商就正式合同中載明的條款內(nèi)容不能協(xié)商一致且認(rèn)購(gòu)人提出的理由正當(dāng)合理的，若認(rèn)購(gòu)人由此拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購(gòu)人定金。
3.適用定金罰則定金雙倍返還。在此類(lèi)糾紛中，開(kāi)發(fā)商若無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，視為《擔(dān)保法司法解釋》）第一百一十五條所稱(chēng)的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時(shí)應(yīng)判令開(kāi)發(fā)商向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。
（作者單位：四川省成都市中級(jí)人民法院）
