[ 趙玉寶 ]——(2014-3-21) / 已閱11880次
（三）、倡導(dǎo)律師的介入
住房按揭所涉法律較多，情況也比較復(fù)雜，這時(shí)由通曉法律法規(guī)的律師介入可更好地保障當(dāng)事人的權(quán)益。尤其是對(duì)購(gòu)房人而言，購(gòu)置一套住房往往要花去購(gòu)房人畢生的積蓄，在此情形下，購(gòu)房人尤其要謹(jǐn)慎。 具體說(shuō)來(lái)，目前律師在期房按揭中可開(kāi)展如下業(yè)務(wù)：一是由律師代為審查有關(guān)主體的資格。包括開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的資格。二是起草各種法律文件，如期房買賣合同、期房按揭合同等。三是由律師代向銀行申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款并簽署協(xié)議。四是當(dāng)出現(xiàn)各種房屋紛爭(zhēng)時(shí)，由律師代為訴訟，用適當(dāng)?shù)姆墒侄伪Ｗo(hù)當(dāng)事人的利益。另外，還可由律師監(jiān)控建樓資金的流向與流量。為更好的監(jiān)控房產(chǎn)商的不法行為,資金投入以階段性投入為佳。
（四）、實(shí)行期房按揭貸款證券化
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，個(gè)人住房抵押信貸迅速發(fā)展，而國(guó)內(nèi)居民的高額儲(chǔ)蓄和日益擴(kuò)大的保險(xiǎn)、養(yǎng)老等機(jī)構(gòu)資金，以及儲(chǔ)蓄存款“實(shí)名制”的推出，國(guó)務(wù)院關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制意見(jiàn)的出臺(tái)，為房地產(chǎn)抵押貸款證券化奠定了客觀條件。同時(shí)，個(gè)人住房按揭和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的抵押貸款占商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)比重不斷增加，銀行承擔(dān)了巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響信貸資金的周轉(zhuǎn)和回籠。通過(guò)房地產(chǎn)抵押貸款證券化開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，支持一級(jí)抵押市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，既有利于我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的形成，又能為投資者增加新的投資品種，也增加了金融機(jī)構(gòu)抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。結(jié)合國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行期房按揭貸款證券化，我們應(yīng)從以下幾方面著手：第一，建立健全住房金融法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境。相應(yīng)出臺(tái)住房金融法、住房金融機(jī)構(gòu)組織法、住房抵押貸款證券評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)行交易程序，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)制度化以及對(duì)違反法規(guī)的處罰規(guī)定等。第二，從制度上培育房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資者。應(yīng)在強(qiáng)化監(jiān)管的前提下對(duì)有關(guān)保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金、福利基金等使用的政策和法規(guī)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，逐步向保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)放房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場(chǎng)。第三，加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，完善中介服務(wù)體系。
1、全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)務(wù)院參事任玉嶺在參加2005年全國(guó)政協(xié)會(huì)議時(shí)深入分析指出城市房?jī)r(jià)超高的三大原因：一是土地出讓和轉(zhuǎn)讓不透明，土地使用中的黑洞很多。能拿到一手土地的人不建房，建房的人拿不到一手土地。二是房?jī)r(jià)的定價(jià)不透明，缺乏有效的調(diào)控和監(jiān)管。三是有錢人蜂擁而來(lái)，群起炒房。炒房導(dǎo)致的房?jī)r(jià)高升可以增加房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)熱度和活力，增加地方的稅收，增加地方政府的政績(jī)。因此，房?jī)r(jià)高升往往導(dǎo)致房?jī)r(jià)調(diào)控和監(jiān)督缺位。參見(jiàn)《南方周末》，2005年3月10日。
資料來(lái)源：朱大理：《我國(guó)房地產(chǎn)按揭的現(xiàn)狀分析》，《科技情報(bào)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)》，2003年第6期。
2、1999年9月21日中國(guó)人民銀行在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中將按揭期限由最高20年提高到30年。
3、谷素紅：《略論住房按揭中購(gòu)房人權(quán)益的保護(hù)》，《廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》，2003年第18期。
4、資料來(lái)源：王小波《商品房按揭制度的立法完善》，《山東省農(nóng)業(yè)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》，2003年第4期。
5、目前我國(guó)實(shí)務(wù)中的做法是：貸款銀行要求期房建成前借款人將《預(yù)售商品房買賣合同》等有關(guān)權(quán)屬證明文件交由貸款銀行保管；在樓宇建成后對(duì)房屋所有權(quán)證書行使留置權(quán)。這無(wú)異于將按揭房屋的所有權(quán)控制在自己手中。所以在《商品房按揭管理辦法》中不如明確規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)暫歸銀行所有。
6、 參見(jiàn)我國(guó)《擔(dān)保法》第35條和第49條。
7、參見(jiàn)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第16條和第19條。
8、張煒：《住房金融業(yè)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)控制》，法律出版社，2004年，第146頁(yè)。
9 、2000年1月1日起，中國(guó)第一部規(guī)范個(gè)人信用制度的地方法規(guī)《深圳市個(gè)人信用征信及信用評(píng)級(jí)管理辦法》開(kāi)始施行，標(biāo)志著我國(guó)在個(gè)人信用制度建設(shè)上邁出了可喜的一步，該法規(guī)明確要求有關(guān)單位在征集、利用個(gè)人信息過(guò)程中對(duì)個(gè)人信息保密，不得向第三人泄漏和超范圍使用,對(duì)泄漏者予以法律制裁。
10、 所謂住房信用保證保險(xiǎn)，是指由保險(xiǎn)人承擔(dān)商業(yè)信用中的信用風(fēng)險(xiǎn)的一類新型財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。凡權(quán)利人 要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)人或買方信用的保險(xiǎn)，屬于信用保險(xiǎn)；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求，由保險(xiǎn)人擔(dān)保被保證人信用的保險(xiǎn)，屬于保證保險(xiǎn)。盡管二者有區(qū)別，但日常通稱信用保證保險(xiǎn)。在西方國(guó)家，住房信用保證保險(xiǎn)非常發(fā)達(dá)，在保險(xiǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)上都占有重要地位。 購(gòu)房者由于自然災(zāi)害、意外事故或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等原因造成傷殘、疾病、失業(yè)等后果，不再具有償還貸款的能力時(shí)，銀行也將面臨收入損失的風(fēng)險(xiǎn)。為降低或消除購(gòu)房者的信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般要求購(gòu)房者以所購(gòu)房屋作為貸款的抵押物。參見(jiàn)王緒瑾：《保險(xiǎn)學(xué)概論》，中央廣播電視大學(xué)出版社，2001年版，第247－250頁(yè)。
11、 這是與住房信用保證保險(xiǎn)密不可分、彼此互補(bǔ)的一種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。如果說(shuō)住房信用保證保險(xiǎn)主要保障的是 銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)損失，而住房抵押貸款壽險(xiǎn)的保險(xiǎn)對(duì)象則是購(gòu)房者的利益。
12 、張光宇：《住房按揭法律問(wèn)題研究》，第38頁(yè)，萬(wàn)方數(shù)據(jù)庫(kù)。
13、我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第56條雖然提到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中發(fā)揮的作用，但并沒(méi)明確規(guī)定律師參與房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)抵押貸款的必要性。
14、谷素紅：《略論住房按揭中購(gòu)房人權(quán)益的保護(hù)》，《廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》，2003年第18期。
15、所謂住房按揭貸款（包括期房按揭貸款）證券化，是指特設(shè)載體（special purpose vehicle，即SPV）集中一系列性質(zhì)相似的貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款，將購(gòu)房者定期應(yīng)償還給貸款機(jī)構(gòu)的本金和利息（現(xiàn)金流）進(jìn)行組合包裝后，作為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行住房抵押貸款證券所進(jìn)行融資的活動(dòng)。參見(jiàn)陳潔：《住房抵押貸款證券化若干擔(dān)保問(wèn)題的探討》，載鄒海林主編《金融擔(dān)保法的理論與實(shí)踐》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2004年版，第308頁(yè)。
16 、熊進(jìn)光：《美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化法律制度及其對(duì)我國(guó)的啟示》，《廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》，2004年，第19卷第4期。
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