[ 張生貴 ]——(2014-4-4) / 已閱15443次
舉案細說：約定解除權(quán)的行使條件
提示：“解除權(quán)”行使的前提必須保證不能損害到社會公共利益，不得損害相對人的合法權(quán)益。法律公平原則強調(diào)一方當事人的給付與他方的對待給付之間應當具有等值性，如果允許隨意解除合同，就會破壞這種等值性，導致過度保護被告的利益，損害原告的利益。
案情：原告向法院提起訴認，要求依法解除與被告之間的場地租賃合同，被告則提出反訴，主張“確認被告的解約通知無效”。據(jù)此，案件涉及到合同解除權(quán)的行使條件，法律對此究竟有怎樣的規(guī)定？
解析：正確裁處此類案件，需要客觀查明幾個爭議焦點：一是“11.21”事件的定性問題；二是被告的解約行為是否有效的問題；三是被告解約事由及關于三個月欠租即解約的內(nèi)容是否顯失公平、是否損害原告合法權(quán)益的問題。
（一）
涉案場地租賃糾紛不同于以往的普通合同
裁判案件需要關注宏觀政策和長期連續(xù)性特征
裁處結(jié)果需要實現(xiàn)法律效果與社會效果的高度統(tǒng)一
原告將當初的“廢棄場地”創(chuàng)建和發(fā)展成為全國規(guī)�；肮肥袌觥�，融含的歷史意義和社會價值非同小可，客觀決定了本案的處理不能視同于普通的租賃糾紛。
本案具有一定的特殊性，表面上看是“場地租賃合同”糾紛，實質(zhì)上涉及“山西運城市人民政府”與“廣州市人民政府”的宏觀政策調(diào)整，創(chuàng)建市場的根本目的在于解決山西百萬果農(nóng)賣果難問題；果品市場擔負著貫徹落實黨中央關于惠農(nóng)富民宏觀政策的社會功能。歷經(jīng)原告十多年的投資、管理、運營，培育成全國規(guī)�；肥袌觯F(xiàn)已形成三億元以上固定價值的資產(chǎn)；期間得到山西省、廣東省以及國家相關部門的大力支持和鼓勵，果品市場確已成為連接兩地經(jīng)濟、文化的重要樞紐，切實成為運城百萬果農(nóng)基本生存、富余勞動力就業(yè)的保障性依賴，具有社會公益價值，案件的處理涉及運城地區(qū)廣大人民群眾的民生，涉及到原告百余員工的就業(yè)環(huán)境、涉及到百萬果農(nóng)的產(chǎn)供銷經(jīng)濟鏈，需要高度關注這些特殊情節(jié)，審判思路需要真正實現(xiàn)法律效果與社會效果的高度統(tǒng)一。
（二）
判決前先行制裁被告暴力搶占市場擾亂訴訟程序的活動
案件審理程序中，被告上演極端手法，突破法律底限和紅線，組織指揮百余人員持械武力奪取市場，被告無視法律、拋開法院、激化矛盾；縱有一萬個理由，其行為也確已觸犯法律禁忌，是典型的擾亂和破壞訴訟程序的違法活動，依據(jù)《民事訴訟法》第一百一十七條規(guī)定，在案件裁判前應當先行責令被告糾正和排除不法行為，為案件后續(xù)妥善處理創(chuàng)造條件。如果得不到有效制裁，等同于鼓勵被告的違法，造成效訪樣板。原告對法庭認真細致調(diào)查并責令被告提供組織指揮事實情節(jié)，深表理解和感激，一直理性建議由法院責令被告退出市場，或聯(lián)席地方有關基層組織，安排原、被告共同管理市場，待判決后根據(jù)情況再作交付。
（三）
被告的解約行為損害了原告的合法財產(chǎn)權(quán)
被告解約及搶占市場的行為，直接導致原告的權(quán)益受到損害，造成原告十年艱苦創(chuàng)業(yè)的成果損于一旦、一朝之間無家可歸。二00一年三月二十八日雙方簽訂《補充租賃合同》第二條第1項約定，合同期內(nèi)該土地上所建全部不動產(chǎn)繼續(xù)歸乙方所有；二00二年四月訂立的《場地使用合同》第九條第2項同樣約定該項目土地上所建全部不動產(chǎn)歸乙方所有，二00七年四月九日的《協(xié)議書》第二條約定使用期限到二0二七年三月三十一日止。原、被告雙方訂立的合同，是雙方真實意思的表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，雙方都應當遵守合同約定的權(quán)利和義務，根據(jù)“物權(quán)”優(yōu)先于“債權(quán)”原則，合同有效期內(nèi)原、被告約定了物權(quán)歸原告所有，被告行使解除權(quán)，直接損害了原告的物權(quán)利益，被告的行為應受法律限制。
解除權(quán)行使的前提必須保證不能損害到社會公共利益，不得損害相對人的合法權(quán)益。法律公平原則強調(diào)一方當事人的給付與他方的對待給付之間應當具有等值性，如果允許隨意解除合同，就會破壞這種等值性，導致過度保護被告的利益，損害原告的利益。
通過資產(chǎn)評估報告查知，本案原告遭受的損失遠遠大于租金及違約金。原告多年建成的不動產(chǎn)資產(chǎn)高達三億多元，相對于欠租而言，原告的利益超越被告?zhèn)鶛?quán)十多倍，如果因被告維護較少的利益，而損害原告較大的利益，屬于顯失公平，被告的行為是濫用合同解除權(quán)或過度維權(quán)。被告強制收回市場，破壞了市場交易秩序和市場的平穩(wěn)運轉(zhuǎn)，導致原告方所受的損失遠遠大于合同繼續(xù)履行的違約賠償，這與合同法公平正義的價值背道而馳。發(fā)生這種情況時，法律應當對合同解除權(quán)進行必要的限制，防范濫用或過度行使解除合同的權(quán)利，依法平衡私法意思自治與社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，衡平合同當事人之間的權(quán)利義務，倘若支持被告的過度維權(quán)行為，結(jié)果使原告遭受的損害遠大于違約賠償金額度，根據(jù)《合同法》第五條、第六條、第八條規(guī)定，第二百一十六條規(guī)定，被告的行為構(gòu)成違約。
（四）
被告強制占領和張貼通知對原告不能產(chǎn)生法律效力
1、雖然合同約定了解約權(quán)，但合同第十二條同時約定不得擅自解約。被告先行暴力搶占、同時張貼通知，解約與強制同步進行，被告認為“11.21”事件是解約“自主收回”，原告指責被告“暴力搶占”，究竟誰是誰非，法律界限十分清楚，翻開《民事訴訟法》第一百一十七條規(guī)定，明明白白規(guī)定“任何單位和個人采取非法私自扣押他人財產(chǎn)追索債務的，應當依法追究刑事責任，或者予以拘留、罰款”。被告認為原告欠租，采取私自扣押財產(chǎn)手段索債，組織一百多人闖進市場攆走員工、占領和封閉市場，不能不說是暴力或暴力相威脅，尤其是在案件進入訴訟程序中，被告拋開司法強行收回市場的行為是典型的藐視法庭，這樣的事件在全國極為少見，被告的極端作法確已涉嫌違背刑法，原告反復投訴和強調(diào)，只等法庭的裁判文書中明確定性，這是不能回避的問題，是繞不過去的環(huán)節(jié)，極端行為發(fā)生在訴訟程序中，依據(jù)法律規(guī)定，要么出具司法建議書、要么拘留罰款、要么移交偵查機關，被告縱有一萬個理由，也不能動粗動武。被告在一個時間節(jié)點上，讓法律失去權(quán)威，讓司法失去公信力，讓原告失去果品市場，讓一百多員工失去維持生存的飯碗。急需通過法律程序加以修復，原告的一百多名員工期待著，山西運城的百萬果農(nóng)翹首以待，期待審判法官用您高超的司法藝術(shù)，用您真誠的法官智慧化解矛盾，公正裁處。
根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款的規(guī)定主張解除合同，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院確認解除合同的效力”。最高人民法院《民商事審判若干疑難問題》規(guī)定，對接到解約通知的一方向法院提出確認之訴，法院沒有判決前，合同效力是解除還是沒有解除的問題，最高人民法院的司法指導性意見是：審判實踐中為了防止造成不必要的損失作出統(tǒng)一規(guī)定，在法院判決未下達前，合同不產(chǎn)生解除的效力，因此在法院判決未發(fā)生法律效力前，涉案合同繼續(xù)有效，被告搶占市場的行為當然無效。
法律雖然規(guī)定了合同解除權(quán)，但任何權(quán)利的行使，都必須具備兩個條件：一是依法合規(guī)；二是不得因行使權(quán)利而侵害到他人的權(quán)利，法律規(guī)定合同解除的程序必須經(jīng)過“解約權(quán)條件的成熟”、“向相對方催告或通知”、“相對方行使異議權(quán)”、“合同關系實質(zhì)解除后的清算與交接”等步驟，而且這四步程序有先后不同期間的時間差，被告同步進行的行為只注意和放大了自己一方的權(quán)利，超越了法律手段，傷害到原告方的權(quán)利。本案原告對被告的行為持有異議，并且通過司法程序提起訴訟。立法確認合同因一方違約而解除，不是僅停留于對守約一方的利益保護，合同法從兼顧各方利益衡平的價值為考量，依據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，接到解約通知的一方對解除合同有異議的，可以請求人民法院確認解除合同的效力，這個條款明確規(guī)定了異議權(quán)，解除權(quán)應當在異議權(quán)訴訟經(jīng)司法審理后，才根據(jù)情況確認是否解除。
本案被告直接搶占市場，無視解約權(quán)條件是否成熟、違背法律規(guī)定的解約告知程序，以強制扣押財產(chǎn)手段索債，“解約通知”與“強制占領”同步發(fā)生，既沒有經(jīng)過通知或催告程序，也未向原告送達，明顯違背法律規(guī)定，侵害了原告的異議權(quán)，對原告不能產(chǎn)生法律約束力。
（五）
針對長期連續(xù)性合同
被告三個月解約權(quán)顯失公平
法律規(guī)定的“合同解除權(quán)”并非不受法律限制的權(quán)利，根據(jù)合同性質(zhì)不同而有不同限定，任何權(quán)利都會受到法律不同的調(diào)整和約束。根據(jù)合同的性質(zhì)和當事人的意思表示，履行期限在合同內(nèi)容上不特別重要時，即使債務人在履行期限屆滿后履行，也不致于使合同目的落空，在這種情況下，原則上不允許債權(quán)人立即解除合同。要根據(jù)合同情況區(qū)分“量的不完全履行”和“質(zhì)的不完全履行”，如果屬于量的不完全履行，可以由債務人補充履行，使之符合合同目的。現(xiàn)行法律沒有采取當然解除主義，因此，被告認為三個月條件具備時，合同自然解除并強行收回市場的說法，不能成立，依據(jù)合同法第五十四條一款（二）項及第二款規(guī)定，對顯失公平的條款、最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋（二）第二十六條規(guī)定，合同成立以后，客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平，當事人請求人民法院變更的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更，因此，當事人對合同第五條關于三個月不交租金就解除的條款，以合同客觀情況發(fā)生變化，顯失公平為由，有權(quán)要求變更。
（六）
被告有重大在先違約行為時
不得采取解約方式主張權(quán)利
法律對合同解除事由的規(guī)定既是對解除權(quán)的授與，也是對解除權(quán)的限制，被告認為合同中約定了三個月欠租視為放棄權(quán)利，這一約定至少應當建立在被告是完全守約一方才能滿足這一條件。
被告違約在前，原告欠租抗辯：
1、二00七年四月九日的《協(xié)議書》第一條規(guī)定，乙方堅決支持甲方城中村改造工程，將共計10148平米土地交回甲方城中村改造使用，甲方城中村改造所建的房屋除甲方村民自用外，剩余房屋全部出租給乙方使用，不能出租給江南市場或由其他人經(jīng)營變相的配套給江南市場使用與服務，否則，視為甲方違約，但被告改造完的房屋卻出租給了江南市場，被告構(gòu)成實質(zhì)違約，給原告造成巨額損失，被告有違約事實，就不得首選解約方式。
2、被告出租的場地原先被政府規(guī)劃為“綠地”，不能建市場，被告無法從中獲益，被告要求原告通過革命老區(qū)政府商請廣州市主管部門，將四十萬平方米的綠地規(guī)劃變更為市場用地，被告承諾用原告出面報建變更規(guī)劃后的八萬平方米市場用地補足到此前簽訂的四至面積里，當原告經(jīng)過多方努力完成規(guī)劃變更后，被告因原告的努力而額外享受三十萬平米的獲利，卻沒有向原告補足合同約定的四至面積，而是將原告使用四至面積中的九萬平米高價轉(zhuǎn)租給江南市場，被告存在重大違約事實，原告享有以租金延付的抗辯理由，被告不能采取解約方式，只能主張違約責任。
（七）
原告延期付租確有正當理由
原告未按期付租有正當理由，《合同法》第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。根據(jù)此條規(guī)定，承租人有正當理由沒有支付租金的，出租人不得行使解除權(quán)。依照最高人民法院相關司法指導案例，如果解約一方本身存在違約的，則無權(quán)首選解除合同方式。本案被告方存在交付面積短缺、未履行承諾等嚴重違約事實，被告的解除權(quán)受到質(zhì)疑和限制，承租人有正當理由的情況下，可以延期付租，甚至拒絕付租，且不需要承擔法律責任。
司法實踐中承租人具有正當理由拒付租金的主要情形是：因出租人沒有履行合同約定的義務，如交付面積不符合約定；承租人自身情況暫時無力支付租金，如出現(xiàn)經(jīng)濟上暫時困難，可以延期。
1、原告付租發(fā)生暫時困難，被告明知這一情況。被告接受林某某關于債務加入的承諾，被告未向其接受替代償債的承諾人先行主張還債，就不得直接向原告提出解約，參照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應予支持，次承租人代為支付租金，可以折抵租金。
2、被告提交的由次承租人形成的承諾書，對分期付款和貸款還債有明確約定，被告直接越過債務承受方并強行收回市場，說明被告以欠租為由收回市場的作法違背誠實信用原則。另從案件事實發(fā)現(xiàn)，被告實質(zhì)上是利用次債務人惡意促成解約條件，幫助次債務人從原告手里搶奪市場經(jīng)營權(quán)，依據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定，當事人為自己的利益不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被告與次債務人故意促成解約條件的，依法視為解約條件不能成立。
3、被告與債務加入者林某某之間存在串通和不正當競爭嫌疑：通過11.21事件查知，被告將原告及公司百名員工全部攆出市場，卻特意留下原告的債務人林某某等三人繼續(xù)承包經(jīng)營，林某某正是給被告承諾替代原告償債的債務人，據(jù)知情人在派出所里提供的證言證實，被告將市場收回轉(zhuǎn)租給林某某開辦的物業(yè)公司，這一點充分說明，林某某與被告有意識串通搶奪市場經(jīng)營權(quán)，惡意促成解約條件的成熟，全案背后隱藏深層問題，租金只是借口，非法搶占原告多年打造的三億元市場資源及果品市場經(jīng)營權(quán)才是真實動機，原告提供的證據(jù)也能說明這一十分不尋常的事實，原告曾多次向被告和被告的上級主管單位請示過林某某因欠租、滋事等行為導致和激化矛盾的問題，被告明知林某某存在違約事實，還專門對林某某格外照顧，不得不令人深思。
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果品市場在兩地政府的主導下創(chuàng)建
擔負著穩(wěn)定山西運城地區(qū)勞動力跨省就業(yè)的社會保障功能
原告在政府的主導下創(chuàng)建的市場具有社會共益事業(yè)性質(zhì)，切實解決了革命老區(qū)農(nóng)村富余勞動力就業(yè)保障，因此一直得到兩地人民政府的大力支持，原告精心打造的市場和平臺，索連著五六百家個體工商戶的利益，果品類集貿(mào)市場客觀上已經(jīng)成為拉動廣東和山西兩地經(jīng)濟、文化交流的樞紐和集散地，實現(xiàn)了多元化資源配置，形成不可估量的無形資產(chǎn)，原告必須妥善保護廣大商戶和果農(nóng)群體的權(quán)益。被告的搶占行為造成諸多果商果農(nóng)的生計危困，影響到普通群眾的利益，被告采取簡單粗暴的手段搶奪市場經(jīng)營權(quán)，將原告的資產(chǎn)搶到手，變成被告獲利的機器，這是典型的侵權(quán)行為，影響大局和導致社會不穩(wěn)定因素，被告的行為不應當?shù)玫椒芍С帧?br>
（九）
訟爭合同符合繼續(xù)履行的法定和約定條件
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