[ 陳召利 ]——(2015-11-10) / 已閱15239次
論不動(dòng)產(chǎn)善意取得與無(wú)權(quán)占有
——兼評(píng)公報(bào)案例“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案”
作者：陳召利 江蘇云崖律師事務(wù)所合伙人/律師
一、 問(wèn)題之提出
第三人根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 [1] 的規(guī)定善意取得房屋所有權(quán)，而該房屋一直為原房屋所有權(quán)人實(shí)際占有，其是否有權(quán)請(qǐng)求原房屋所有權(quán)人遷出？《最高人民法院公報(bào)》2015年第10期刊登的一則案例“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案”對(duì)此作出了否定性的評(píng)價(jià)，本案二審判決直接導(dǎo)致善意第三人與原所有權(quán)人陷入“權(quán)利僵局”——善意第三人雖然享有房屋所有權(quán)而無(wú)法請(qǐng)求原所有權(quán)人遷出，原房屋所有權(quán)人雖然占有、使用該房屋而無(wú)法請(qǐng)求善意第三人返還房屋所有權(quán)。筆者認(rèn)為本案的裁判意見(jiàn)有待商榷。
二、 最高人民法院公報(bào)案例之簡(jiǎn)述
1． 基本案情
上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋原登記在被告臧樹(shù)林名下，由其及家人居住使用。案外人李榛以被告臧樹(shù)林代理人的身份將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給案外人謝偉忠，系爭(zhēng)房屋變更登記至案外人謝偉忠名下。后案外人謝偉忠又將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給原告連成賢，系爭(zhēng)房屋變更登記至原告連成賢名下。因系爭(zhēng)房屋一直由被告臧樹(shù)林及家人占有使用，故而發(fā)生爭(zhēng)議。
本案起訴前，連成賢曾向上海市浦東新區(qū)人民法院起訴要求謝偉忠交付系爭(zhēng)房屋，臧樹(shù)林作為第三人申請(qǐng)參加該案訴訟。上海市浦東新區(qū)人民法院于2013年8月19日作出（2012）浦民一（民）初字第21647號(hào)民事判決 [2] ，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 第一百零六條等規(guī)定，認(rèn)定以第三人臧樹(shù)林名義與謝偉忠簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，謝偉忠與連成賢簽訂的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》有效，連成賢善意取得系爭(zhēng)房屋所有權(quán)，但因謝偉忠至始至終未合法取得系爭(zhēng)房屋而客觀履行不能，駁回連成賢要求謝偉忠交付房屋的訴訟請(qǐng)求。
因此，原告連成賢提起本案訴訟，要求被告臧樹(shù)林立即遷出系爭(zhēng)房屋。
2． 一審判決
上海市浦東新區(qū)人民法院認(rèn)為，原告連成賢系上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，被告臧樹(shù)林現(xiàn)已非上述房屋的產(chǎn)權(quán)人，被告已無(wú)權(quán)居住使用上述房屋，故一審判決支持了原告的訴訟請(qǐng)求。
3． 二審判決
上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為，因生效判決確認(rèn)案外人李榛以被告臧樹(shù)林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，即第一手的房屋買(mǎi)賣(mài)并非原始產(chǎn)權(quán)人臧樹(shù)林之真實(shí)意思表示，該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)臧樹(shù)林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)。雖然連成賢已取得系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過(guò)程，但其自始未曾取得過(guò)系爭(zhēng)房屋的占有、使用權(quán)，其徑行要求系爭(zhēng)房屋實(shí)際占用人臧樹(shù)林遷出，法院不予支持。據(jù)此，二審法院撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回連成賢要求臧樹(shù)林從系爭(zhēng)房屋內(nèi)遷出的訴訟請(qǐng)求。
三、 最高人民法院公報(bào)案例之檢討
（2012）浦民一（民）初字第21647號(hào)民事判決適用法律之一為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，由此可見(jiàn)，人民法院已經(jīng)確認(rèn)了連成賢善意取得系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的法律事實(shí)。那么，需要探討的是，連成賢善意取得系爭(zhēng)房屋所有權(quán)后，原房屋所有權(quán)人繼續(xù)占有房屋究竟屬于有權(quán)占有還是無(wú)權(quán)占有？筆者認(rèn)為，問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果。
善意取得是民法領(lǐng)域一項(xiàng)所有權(quán)取得的重要制度，是以犧牲原所有權(quán)人的靜態(tài)安全為代價(jià)保護(hù)善意第三人的動(dòng)態(tài)安全，其創(chuàng)設(shè)的目的在于保障交易效率與交易安全。國(guó)外傳統(tǒng)民法規(guī)定善意取得制度往往僅適用于動(dòng)產(chǎn)，而不包括不動(dòng)產(chǎn)。應(yīng)該說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在國(guó)內(nèi)外還是一個(gè)新生事物。我國(guó)《物權(quán)法》突破了將善意取得制度的適用對(duì)象局限于動(dòng)產(chǎn)的傳統(tǒng)做法，將善意取得制度擴(kuò)展到不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。但是，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。與不需要登記的動(dòng)產(chǎn)交易不同，不動(dòng)產(chǎn)交易不僅需要交付，還需要登記。與不需要登記的動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件明顯不同的是，不動(dòng)產(chǎn)善意取得不以交付為必備要件。也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的成立并不以占有轉(zhuǎn)移為前提條件。那么，實(shí)踐中，受讓人善意取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)時(shí)，原所有權(quán)人依然占有該不動(dòng)產(chǎn)的情形并不鮮見(jiàn)。那么，我國(guó)法律對(duì)此是否設(shè)有明文規(guī)定，這是否屬于法律漏洞呢？
誠(chéng)如王澤鑒教授所言，所謂法律漏洞，指關(guān)于某一個(gè)法律問(wèn)題，法律依其內(nèi)在目的及規(guī)范計(jì)劃，應(yīng)有所規(guī)定，而未設(shè)規(guī)定。法律漏洞的基本特征在于違反計(jì)劃。與法律漏洞，應(yīng)嚴(yán)予區(qū)別的，是立法政策上的錯(cuò)誤，學(xué)者有稱(chēng)之為“非固有的漏洞”，即關(guān)于某項(xiàng)問(wèn)題，自立法政策而言，應(yīng)設(shè)規(guī)定而未設(shè)規(guī)定。[3] 筆者認(rèn)為，雖然不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行登記與交付，但是，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，即使不動(dòng)產(chǎn)尚未交付，受讓人依然可以善意取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人同時(shí)喪失了其所有權(quán)。通說(shuō)認(rèn)為，善意取得為所有權(quán)原始取得而非繼受取得，受讓人與原所有權(quán)人不存在任何權(quán)利繼受關(guān)系。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第三十九條[4] 的規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。也就是說(shuō)，在受讓人善意取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的同時(shí)，受讓人當(dāng)然有權(quán)行使包括占有、使用、收益、處分在內(nèi)的完整的四項(xiàng)權(quán)能，而無(wú)需原所有權(quán)人交付該不動(dòng)產(chǎn)，即原所有權(quán)人直接根據(jù)法律規(guī)定因善意取得成就而喪失了占有、使用的合法依據(jù)，由有權(quán)占有轉(zhuǎn)變?yōu)闊o(wú)權(quán)占有了。此后，如原所有權(quán)人繼續(xù)占有該不動(dòng)產(chǎn)，善意受讓人有權(quán)依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第三十四條[5] 的規(guī)定請(qǐng)求其返還該不動(dòng)產(chǎn)。
本案中，誠(chéng)然如二審法院認(rèn)定，在第一手的房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，臧樹(shù)林依然是該房屋所有權(quán)人，占有、使用該房屋具有合法依據(jù)。但是，二審法院忽略了在第二手的房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中連成賢依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定善意取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，同時(shí)原房屋所有權(quán)人臧樹(shù)林喪失了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，所謂占有、使用系爭(zhēng)房屋的合法依據(jù)也不復(fù)存在了。因此，筆者認(rèn)為，二審法院認(rèn)定連成賢善意取得系爭(zhēng)房屋所有權(quán)，但其自始未曾取得過(guò)系爭(zhēng)房屋的占有、使用權(quán)，原所有權(quán)人系有權(quán)占有，完全源于二審法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得法律效果的誤解。本案二審法院自己創(chuàng)造了一個(gè)實(shí)際上并不存在的法律漏洞。
四、 小結(jié)
綜上所述，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第三十四條、第三十九條和第一百零六條的規(guī)定可知，不動(dòng)產(chǎn)善意取得不以交付為前提條件。第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)后，如原所有權(quán)人繼續(xù)占有該不動(dòng)產(chǎn)則屬于無(wú)權(quán)占有，第三人作為所有權(quán)人有權(quán)要求其返還該不動(dòng)產(chǎn)。連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案的二審判決本身就是一個(gè)錯(cuò)誤，最高人民法院將本案作為典型案例予以刊登更是錯(cuò)上加錯(cuò)，如果以后各級(jí)法院按照本案的處理方式同類(lèi)案件同類(lèi)處理，第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)后依然無(wú)權(quán)要求返還不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度必將形同虛設(shè)，所謂保障交易便捷與交易安全的立法目的將變得毫無(wú)意義。誠(chéng)如英國(guó)哲學(xué)家培根所言，“一次錯(cuò)判比多次犯案為害更大，因?yàn)楹笳咧徊贿^(guò)污了流，而前者卻是穢了源” [6]，期望最高人民法院知錯(cuò)就改，盡快予以糾正這一錯(cuò)誤案例，維護(hù)法律的正確實(shí)施。
注釋?zhuān)?br>
[1] 第一百零六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br>
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
[2] （2012）浦民一（民）初字第21647號(hào)民事判決書(shū)全文，載于http://www.ggmww.com/cpws/cpws_view.asp?id=200402098708，2015年10月24日訪問(wèn)。
[3] 王澤鑒著：《民法思維：請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論體系》，北京大學(xué)出版社2009年版，第197-198頁(yè)。
[4] 第三十九條 所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
[5] 第三十四條 無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。
[6] 【英】佛蘭西斯·培根著，蒲隆譯：《培根隨筆集》，光明日?qǐng)?bào)出版社2012年第2版，第151頁(yè)。
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