[ 奚正輝 ]——(2015-12-29) / 已閱9104次
二手房買賣中，買受人貸款審核未通過，出售方卻被判決承擔(dān)違約責(zé)任的解析
文/奚正輝、赫少華|律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所
閱讀提示：
在二手房買賣交易中，當(dāng)事人約定以銀行貸款形式支付部分房款是非常常見的。年底銀行貸款收緊，買家因為貸款逾期審批或者逾期放貸等，導(dǎo)致買家違約的情況大量發(fā)生，因貸款問題產(chǎn)生的買賣合同糾紛也日趨增加。
以貸款形式支付房款，是買受人的主要義務(wù)，但基于銀行貸款的不確定性，常常導(dǎo)致買受人在合同約定的期限內(nèi)無法如期通過審批，故買賣合同中常常特別約定，若因買受人原因無法獲取貸款或額度不足，應(yīng)采取現(xiàn)金補(bǔ)足形式。
買受人因貸款問題承擔(dān)違約責(zé)任的情形經(jīng)常存在，但本案就買受人資質(zhì)問題（資信問題或提供虛假貸款資料或由第三方公司協(xié)助包裝等）或者銀行逾期審批，導(dǎo)致買受人無法及時獲取貸款進(jìn)而承擔(dān)違約責(zé)任的情形不再著重論述。
本文重點(diǎn)解讀，買受人貸款不能，出售方卻承擔(dān)違約責(zé)任的“悖論”現(xiàn)象后的法律問題。下文中，出售方簡稱甲方，買受人簡稱乙方。
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一、出售方以買受人未足額支付首付款為由，拒絕配合貸款履行合同，結(jié)果被判定為違約。
甲方名下房屋委托丙方出售給乙方，《上海市房地產(chǎn)買賣合同》由丙、乙簽署，價款200萬元。簽署合同后，乙方依約支付首付款（總房價款的30%）60萬元，但嗣后甲方不配合貸款，起因是甲方認(rèn)為乙方支付首付款不足。
經(jīng)查，乙方確曾向甲方銀行賬戶分四次支付60萬元，但第二次支付的15萬元又于同日返回到乙方銀行卡，即甲方實際收到45萬元（不足30%）。
經(jīng)法院調(diào)查，丙、乙簽署買賣合同時又簽署了補(bǔ)充協(xié)議，約定真實總房款系150萬（其余50萬系為方便乙方貸款）。且在首付款的支付中，雙方采取了虛假走賬的方式，其中15萬元系重復(fù)走賬，結(jié)合其他相關(guān)證據(jù)，可知甲方對150萬元的真實房款價是知曉的，現(xiàn)以乙方未付足首付款為借口拒不履行合同是不成立的，故法院判決甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
在此點(diǎn)，本律師在判決外再做延伸：
問題：為套貸簽訂的房屋買賣合同的效力及處理？
上海高院傾向觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人簽訂買賣房屋合同的目的是為了套取銀行貸款，并無真實交易房屋的意思表示。雙方也無交付房屋、支付房款等合同履行行為，還貸往往也是由出賣人借買受人名義實施，屬于較為典型的通謀虛偽意思表示，應(yīng)歸于無效。本案中交易意思是真實的，只是在貸款金額上存有部分瑕疵，與完全為套貸而虛構(gòu)交易的行為，存有較大差異。（作者奚正輝律師/赫少華律師）
二、買受人在合同約定的過戶日期前未能完成貸款審批，出售人要求解除合同，法院卻判定合同繼續(xù)履行。
案情：2009年4月，甲乙雙方簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定乙方購買閔行區(qū)一套房屋，價格300萬元，并約定于2009年5月10日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)。合同簽訂當(dāng)日，乙方支付了首付款90萬元，但因乙方信用卡存有逾期還款記錄，中國銀行未批準(zhǔn)其貸款，后乙方再向招商銀行申請，后于5月25日獲得批準(zhǔn)。在此期間，甲方于2009年5月22日發(fā)函給乙方解除買賣合同。
法律觀點(diǎn)：本律師接受乙方委托后，根據(jù)雙方的合同及履行情況，認(rèn)為：甲方解除合同的條件不成立，并建議乙方及時提起訴訟，要求甲方繼續(xù)履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，協(xié)助乙方完成系爭房屋過戶。結(jié)果，法院支持了乙方訴請。
其實，該案關(guān)鍵，在于雙方簽署的補(bǔ)充合同中，改變了交易過戶的時間，即：待乙方貸款申請通過后3個工作日內(nèi)到交易中心辦理送件。該條款與先前約定的“2009年5月10日”過戶日期的“區(qū)分與選擇”，否定了甲方的單方解除權(quán)。
補(bǔ)充：若本案約定了乙方貸款辦理的日期及交易過戶的日期，那么案件或許將發(fā)生根本變化。雙方必須在約定的日期辦理交易過戶，乙方因為貸款沒有批準(zhǔn)不去辦理交易過戶，那么甲方有權(quán)根據(jù)合同約定追究乙方的違約責(zé)任，甚至解除合同，要求乙方賠償違約金。
三、出售方出具的公證委托書時間晚于買賣合同簽署時間，貸款銀行未批買受人貸款申請，出售方承擔(dān)違約責(zé)任。
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