[ 邵泓濤 律師 ]——(2016-3-28) / 已閱8225次
律師教你如何購(gòu)買(mǎi)二手房
邵泓濤律師 （浙江金華，13967442125）
二手房買(mǎi)賣(mài)區(qū)別于從開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)房屋，是房屋買(mǎi)賣(mài)的一大類(lèi)形式。筆者結(jié)合眾多的訴訟案例和相關(guān)法律法規(guī)，總結(jié)買(mǎi)方存在的風(fēng)險(xiǎn)，并逐一提出預(yù)防措施。在法律上，讓買(mǎi)房不再困難。
一、審查房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括查看房屋性質(zhì)和權(quán)屬情況。
房屋包括商品房、經(jīng)適房、房改房、自建房等，土地使用權(quán)主要包括出讓、劃撥?chē)?guó)有土地和集體土地的宅基地。一般而言，國(guó)有出讓土地的商品房、自建房在雙證齊全下轉(zhuǎn)讓不受限制，而經(jīng)適房、房改房大多為劃撥土地，房屋轉(zhuǎn)讓存在年限限制，且需要補(bǔ)交土地出讓金。集體土地的房屋（包括“小產(chǎn)權(quán)房”）則僅限于在本集體成員間轉(zhuǎn)讓?zhuān)渌D(zhuǎn)讓現(xiàn)行政策均不允許，屬于無(wú)效。經(jīng)過(guò)審查房屋性質(zhì)，可以知道房屋能否買(mǎi)賣(mài)、買(mǎi)賣(mài)的額外費(fèi)用等風(fēng)險(xiǎn)。
房屋產(chǎn)權(quán)主要可能存在產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)利限制、部分共有人處分等問(wèn)題，這些直接決定房屋買(mǎi)賣(mài)能否順利進(jìn)行。應(yīng)查看房屋權(quán)屬證書(shū)，并去房屋登記部門(mén)核實(shí)。現(xiàn)實(shí)中，有很多以父母子女、配偶的名義來(lái)處理房屋，容易產(chǎn)生所有人不同意或以不知情為由拒絕履行合同，也有所有人已去世或喪失行為能力而無(wú)法繼續(xù)交易的情況。買(mǎi)方應(yīng)與所有人（包括共有人）本人商談、簽署合同。同時(shí)應(yīng)到房屋登記部門(mén)查詢房屋有無(wú)抵押、查封等權(quán)利受限制情形。買(mǎi)方還應(yīng)實(shí)地查看房屋，通過(guò)房屋的現(xiàn)狀來(lái)印證房屋的權(quán)屬情況。
二、定金、房款的約定與支付
買(mǎi)方的主要義務(wù)就是按約支付房款，但如何通過(guò)房款的支付進(jìn)度、方式等的約定來(lái)盡可能約束賣(mài)方，減少自身風(fēng)險(xiǎn)是很有技巧的，也是買(mǎi)賣(mài)雙方談判的重點(diǎn)內(nèi)容。
定金由于存在支付方違約不予返還，收取方違約雙倍返還的法律規(guī)定，且在房屋買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方違約的情況較多適用定金規(guī)則。建議適當(dāng)提高定金的約定以制約賣(mài)方，但不能超過(guò)總價(jià)的20%。需注意定金是實(shí)踐合同，在交付后讓賣(mài)方出具定金收條。
房款的支付要與房屋的交付、過(guò)戶及其他隨附義務(wù)（如戶口、水電氣等過(guò)戶）分步對(duì)應(yīng)。一般建議房屋交付時(shí)控制在付到50%，產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶時(shí)付到70%，過(guò)戶后付到90%，其他所有手續(xù)過(guò)戶交接完畢后再付清。這個(gè)方案相對(duì)公平，易為雙方接受，買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)降低。
三、房屋的交付、過(guò)戶
房屋交付要及時(shí)，并做好交接手續(xù)，做好制作交接清單�，F(xiàn)實(shí)中，大家都對(duì)交付的重要性認(rèn)識(shí)不足。交付基本意味著風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的轉(zhuǎn)移，而且在很多時(shí)候能達(dá)到對(duì)抗第三人權(quán)利的效果。
我國(guó)法律規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準(zhǔn)，所以房屋的過(guò)戶即產(chǎn)權(quán)登記要及時(shí)。如果一房二賣(mài)，先過(guò)戶登記的人取得房屋所有權(quán)人�，F(xiàn)實(shí)中，還存在大量因賣(mài)方訴訟房屋被查封而無(wú)法過(guò)戶的情況。
四、關(guān)于房屋戶口問(wèn)題
由于存在學(xué)區(qū)房，戶口在很多時(shí)候成為買(mǎi)房的關(guān)鍵因素。但是，如果賣(mài)方不愿遷出戶口，買(mǎi)方無(wú)法遷入，而法院對(duì)訴請(qǐng)遷離戶口的案件不予受理。建議在協(xié)議中明確遷出戶口的義務(wù)及時(shí)限，同時(shí)要單獨(dú)對(duì)此約定較重的違約責(zé)任。在賣(mài)方不履約時(shí)，可以提起違約責(zé)任訴訟，以達(dá)到迫使賣(mài)方遷出戶口的目的。
把握了上述問(wèn)題，買(mǎi)房不再難。當(dāng)然，如果請(qǐng)律師全程參與，提供法律服務(wù)，買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)將大大降低。
