[ 姚長飛 ]——(2004-3-15) / 已閱11349次
如何認定商品房售樓廣告的法律效力
姚長飛 中國政法大學(xué)研究生院
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)于2003年6月1號開始生效實施，該《解釋》就以往商品房銷售中一直存在較大爭議的諸如購房款雙倍返還問題，商品房買賣合同的效力認定問題以及商品房銷售廣告的法律效力問題均作出了較明確的規(guī)定。《解釋》的出臺引起了社會各界的廣泛關(guān)注，本文擬就其中的有關(guān)商品房售樓廣告的法律效力問題從學(xué)理及實踐角度作一探討。
商品房售樓廣告屬于商業(yè)廣告，關(guān)于商業(yè)廣告的法律效力，《中華人民共和國合同法》第15條是這樣規(guī)定的：寄送價目表，拍賣公告，招標公告，招股說明書，商業(yè)廣告等均為要約邀請。商業(yè)廣告內(nèi)容符合要約規(guī)定的視為要約。那么何為符合要約規(guī)定呢，該法第14條對要約作出了如下規(guī)定：第一，內(nèi)容具體確定，第二，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。但是雖有上述規(guī)定，如何去理解適用開發(fā)商和購房者還是各執(zhí)一詞，分歧較大。開發(fā)商主張，商品房售樓廣告屬于要約邀請，因為首先售樓廣告是向不特定人發(fā)出的，不具備一般要約向特定人發(fā)出的要件，其次開發(fā)商主張售樓廣告并未對售房具體內(nèi)容作出具體約定，也沒有表示出經(jīng)受要約人一旦承諾，開發(fā)商便受廣告內(nèi)容約束的意思，其三，如果雙方?jīng)]有明確將廣告內(nèi)容寫進合同，則廣告內(nèi)容不具備任何法律效力，所以在因廣告不實引起的房產(chǎn)糾紛中開發(fā)商多主張自己不負任何法律責任。作為購房者一方，他們則認為售樓廣告和宣傳資料是自己買房的認識基礎(chǔ)，應(yīng)該是合同一部分，特別是在商品房預(yù)售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，開發(fā)商賣的其實是圖紙，模型，購房者下定決心買房的依據(jù)、信息等都來自于開發(fā)商的宣傳材料和廣告，售樓廣告對于最終簽訂購房合同起至關(guān)重要的作用。購房者往往把開發(fā)商廣告宣傳的內(nèi)容，看作是開發(fā)商的承諾，所以開發(fā)商如果最后交房與宣傳資料不一致則理應(yīng)承擔相關(guān)法律責任。
由于一直存在著爭議，全國各地的法院在審理上述類似糾紛時對廣告法律效力的認定標準上也存在著不統(tǒng)一的局面�！督忉尅返某雠_可以說對這個問題作出了比較明確的規(guī)定，該《解釋》第三條規(guī)定：商品房的售樓廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作出的說明和允諾具體確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應(yīng)當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房合同亦應(yīng)該視為合同內(nèi)容，當事人違反的應(yīng)當承擔違約責任。應(yīng)當說《解釋》的規(guī)定與《合同法》第十四條的規(guī)定是完全一致的，只是又具體明確了一下，司法操作性更強了一些。
鋪天蓋地的商品房售樓廣告多設(shè)計精美，詞藻華麗，如何去區(qū)分這些內(nèi)容各異的售樓廣告的效力，筆者結(jié)合《解釋》的規(guī)定，并在對眾多售樓廣告進行了整理分析的基礎(chǔ)上，將商品房售樓廣告大致分為以下四種：
第一類，屬于開發(fā)商具體確定的內(nèi)容，也即符合《解釋》中規(guī)定的具有絕對法律效力的內(nèi)容。在《商品房買賣合同示范文本》中對這些內(nèi)容也均有約定之提示，例如房屋的層高、戶型、結(jié)構(gòu)類型、付款方式、保修責任等，這些條款開發(fā)商一般也會同意將其全部寫進書面合同中，其法律效力必然是確定的。按照《解釋》規(guī)定這些內(nèi)容即使未寫進合同中亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，具有法律效力。
第二類，屬于內(nèi)容較具體，但是還需要寫進合同明確細化后才具有法律效力的內(nèi)容。如開發(fā)商承諾的“進口衛(wèi)浴電梯”、“純德國進口廚具”、“24小時保安”等，這些內(nèi)容購房者千萬不能掉以輕心，需要有選擇地將自己需要的部分在正式簽訂的合同中加以細化，如在合同中寫明衛(wèi)浴電梯的產(chǎn)地、型號、品牌等；相關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容也要寫進合同的物業(yè)管理部分加以明確。應(yīng)當說是約定得越細，購房者越容易得到法律的保護，一定不能嫌麻煩。
第三類，是不屬于開發(fā)商具體確定的內(nèi)容。售樓廣告中一般采用較夸張性語言，人為美化，制造聲勢，為得是吸引購房者注意力，多無實際意義。如售樓廣告中常見的“溫馨家園”，“依山傍水”，“商機無限”等，這些廣告內(nèi)容只能算作要約邀請，開發(fā)商的目的是為了吸引購房者向自己發(fā)出要約。到底是不是溫馨家園，商機無限需要購房者通過自己的考察作出判斷，不能僅聽廣告中一面之詞，這類廣告內(nèi)容即使寫進合同也不具有法律效力。
第四類，屬于內(nèi)容具體確定，但系開發(fā)商違法承諾，通常因違反法律規(guī)定而無效。如常見的“買頂層送花園”，“保證產(chǎn)權(quán)”，“售后包租”等內(nèi)容，購房者應(yīng)當知道樓頂部位是所有業(yè)主共同使用部位，開發(fā)商無權(quán)擅自對其進行處分，否則即為侵犯其他業(yè)主權(quán)益而承擔責任；關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記承諾也是無效的，因為產(chǎn)權(quán)登記是政府行政主管部門的職權(quán)，能否登記產(chǎn)權(quán)，要看其是否具備產(chǎn)權(quán)登記的合法條件，開發(fā)商說了不算；售后包租在法律、規(guī)章中也是嚴令禁止的，主要是考慮到在目前的法制狀況下，缺乏強有力的監(jiān)管手段保證這一措施的執(zhí)行，售后包租多是一種促銷手段，帶有相當?shù)钠垓_性，受害的往往是購房者，所以法律明確規(guī)定這種行為無效。在此提醒購房者不僅要盡量把廣告內(nèi)容寫進合同，而且要注意辨別寫進合同的內(nèi)容是否符合法律規(guī)定，否則即使寫得再多、再具體也會因為無效而得不到法律保護。
以上就是筆者在學(xué)習《解釋》相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對商品房銷售廣告從學(xué)理和實踐的角度做的一點分析，主要是幫助廣大購房者能夠擦亮眼睛，理性地認識各式各樣的售樓廣告和宣傳資料，捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益不會受到侵犯，當然本文如能對司法實踐也起到一些幫助作用的話將更感不勝榮幸。
