[ 郝樹(shù)亮 ]——(2004-3-17) / 已閱25989次
淺析房屋承租權(quán)之法律保護(hù)
一、 房屋租賃概述
房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書(shū)面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行為，是日常生活中不動(dòng)產(chǎn)交易的一種主要形式。按照房屋使用性質(zhì)，房屋租賃可分為住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權(quán)性質(zhì)，房屋租賃可分為公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分為不定期租賃和定期租賃；按照當(dāng)事人的國(guó)籍，房屋租賃可分為國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃。
二、 房屋承租權(quán)之法律保護(hù)
現(xiàn)行的法律規(guī)定在一定的條件下給予房屋承租權(quán)特殊的法律保護(hù)，主要體現(xiàn)
在兩方面：一為房屋承租權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)得到法律保護(hù)；其二為房屋承租權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)得到法律保護(hù)。
1、房屋承租權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)得到法律保護(hù)。大家知道房屋承租權(quán)通常被認(rèn)是債權(quán)即合同之債，是基于依據(jù)有效合同所產(chǎn)生的債，也就是我國(guó)民法通則所稱的“因當(dāng)事人約定而產(chǎn)生的債”。但是為保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中交易穩(wěn)定、安全的需要，法律實(shí)踐中承租權(quán)作為一種比較特別的債權(quán)形式獲得了某些物權(quán)的效力，學(xué)理上稱之為“債權(quán)的物權(quán)化”這一方面主要體現(xiàn)在”買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則”，使承租權(quán)具有了物權(quán)的效力(對(duì)世權(quán))即不僅及于承租雙方還及于不特定的第三人。所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是指租賃物縱有轉(zhuǎn)移，租賃關(guān)系對(duì)于租物的受讓人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九條規(guī)定：”租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。另一方面主要體現(xiàn)在確立房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”。這些規(guī)定說(shuō)明了在一定條件下房屋承租權(quán)限制了房屋所有權(quán)人的所有權(quán)而優(yōu)先得到法律保護(hù)。
2、房屋承租權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)得到法律保護(hù)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效“�！稉�(dān)保法》第48條之規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。這實(shí)際上是從法律上確認(rèn)了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也即確定了在一定條件下房屋承租權(quán)作為債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)作為的擔(dān)保物權(quán)而得到法律保護(hù)的效力。但我們也不要忽略關(guān)于抵押權(quán)與承租權(quán)的另一條重要法律規(guī)定，那就是最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)�！边@實(shí)際上也確認(rèn)了在一定條件下“抵押破租賃”或“買(mǎi)賣(mài)破租賃”的特殊情況。
三、 房屋承租權(quán)現(xiàn)存法律保護(hù)存在的缺陷和改進(jìn)建議
1、上述房屋承租權(quán)在與房屋有權(quán)和抵押權(quán)并存且抵押權(quán)是有效形成的情況下(抵押合同登記之日)，房屋承租權(quán)都是在一定條件下有限的對(duì)抗房屋所有權(quán)和抵押權(quán)而得到優(yōu)先保護(hù)的，而這個(gè)核心條件就是“房屋承租權(quán)在先”問(wèn)題，從字面理解這個(gè)“先”應(yīng)是指“房屋承租權(quán)形成在先”，這就涉及到如何確定房屋承租權(quán)形成的時(shí)間和標(biāo)志，這對(duì)于在實(shí)踐操作中切實(shí)保護(hù)承租人的房屋承租權(quán)具有十分重要的意義，而目前的法律對(duì)此未有明確規(guī)定和解示。
2、本人認(rèn)為按照房屋租賃民事法律行為發(fā)生的順序，房屋承租權(quán)應(yīng)在下列四個(gè)時(shí)間點(diǎn)其中之一時(shí)形成：
(1) 是在租賃合同成立時(shí)形成；
(2) 在租賃合同約定的生效條件具備時(shí)形成；
(3) 租賃合同登記備案時(shí)形成；
(4) 取得房屋租賃證時(shí)形成。
3、本人認(rèn)為：
（1）租賃合同成立時(shí)不應(yīng)作為房屋承租權(quán)形成的時(shí)間，理由是租賃合同成立時(shí)因合同尚未生效，合同對(duì)當(dāng)事人不具有約束力，承租人的房屋承租權(quán)當(dāng)然是未形成的；
（2）在租賃合同約定的生效條件具備時(shí)，承租人的房屋承租權(quán)作為普通的合同債權(quán)是形成了的，對(duì)合同當(dāng)事人是具有約束力的，而對(duì)不特定的第三人是不具有約束力的即不具有作為物權(quán)所特有的對(duì)抗第三人的效力，所以當(dāng)然也不具備對(duì)抗房屋所有權(quán)人的房屋所有權(quán)和房屋抵押權(quán)人的所有的抵押權(quán)的條件，因此本人認(rèn)為法律條文里所所說(shuō)的的“房屋承租權(quán)在先”的含義并不是指“房屋承租權(quán)作為普通的債權(quán)的形成在先”，而是指“房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成在先”。
（3）那么房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成時(shí)間是什么時(shí)候呢?本人認(rèn)為在《房屋租賃合同》辦理登記備案時(shí)就是房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成時(shí)間。理由是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定安全，所以國(guó)家把它作為一種要式法律行為來(lái)嚴(yán)格管理，通過(guò)履行必要的程序才能確定當(dāng)事人享有的房地產(chǎn)的權(quán)益，《城市房屋租賃管理辦法》為此規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但立法意義在一定程度上主要是為稅收管理的需要而且在實(shí)踐中并沒(méi)有規(guī)定嚴(yán)格的操作程序，但從深層的法律意義來(lái)說(shuō)這應(yīng)是法律規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)交易的公示制度，使房屋租賃產(chǎn)生物權(quán)的公示力，從而產(chǎn)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，從而使房屋承租權(quán)作為一種普通債權(quán)被物權(quán)化而變成一種特定債權(quán)(《上海市城市房屋租賃條例》第十五條明確規(guī)定“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人”)。目前雖然法律規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但與房屋買(mǎi)賣(mài)交易制度相比顯得粗糙模糊，而且規(guī)定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租賃管理辦法》第十五條規(guī)定“辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權(quán)證書(shū)”，而在實(shí)踐中大多數(shù)房屋都是在未辦理房屋所有權(quán)證書(shū)的情況下出租的，這就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)房屋出租給承租人的時(shí)間在先抵押設(shè)定在后的情況下，因?yàn)榉课輿](méi)有所有權(quán)證書(shū)無(wú)法辦理房屋租賃登記備案，而具備了辦理抵押登記的條件，從而使承租人的承租權(quán)不能優(yōu)先于低押權(quán)人的抵押權(quán)而得到法律保護(hù)，這已經(jīng)從法律規(guī)定的角度上剝奪了承租人的房屋承租權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的機(jī)會(huì)，是明顯不公平的。這就需要法律應(yīng)從保護(hù)承租人的權(quán)利不受損害的角度出發(fā)修改房屋租賃登記備案制度的規(guī)定，對(duì)此我們可以借鑒一下《上海市房屋租賃條例》第八條和第九的規(guī)定，該規(guī)定確認(rèn)了只要具備房屋預(yù)售的條件就可以預(yù)租，這在一定程度上保護(hù)了承租人的房屋承租權(quán)的法律地位，本人認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步放寬租賃登記備案的條件，至少在房屋具備抵押條件時(shí)房屋就可以租賃和辦理租賃登記備案，讓當(dāng)事人去選擇先抵押或先租賃，這才能從真正意義上做到權(quán)利地位的公平合理，也能使當(dāng)事人更充分的行使自己的房屋所有權(quán)之處分權(quán)能，體現(xiàn)民法的意思自治和契約自由的原則。
（4）至于辦理房屋租賃證只是國(guó)家從便于管理的角度出發(fā)，在形式上確認(rèn)承租人合法承租權(quán)的而給承租人頒發(fā)的憑證，并不能依此來(lái)確定房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)的形成時(shí)間。
四、立法建議
綜上所述房屋承租權(quán)作為一種經(jīng)常發(fā)生且關(guān)系社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)主要交易形式，法律應(yīng)對(duì)房屋承租人所享有的房屋承租權(quán)從立法上給予進(jìn)一步的法律保護(hù)，制定更完備合理的房屋租賃管理法律制度，以保障當(dāng)事人的合法權(quán)益能得到切實(shí)實(shí)現(xiàn)。
作者：郝樹(shù)亮（13911512034）
日期：2003年4月4日
