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  • 淺析出租人自力救濟權(quán)在房屋租賃合同 糾紛中的運用一則惡意拖欠房屋租金案例引發(fā)的思考

    [ 陳永亮 ]——(2020-6-28) / 已閱15577次

    案例五 《劉銳、陳鳳英房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》(深圳市中級人民法院(2019)粵03民終6245號)
    法院認(rèn)為,“承租人給予出租人的搬離時間充裕,劉銳應(yīng)當(dāng)配合搬離涉案房屋。2018年6月2日,陳鳳英、黎觀華再次通知劉銳三日內(nèi)騰空租賃物業(yè)、結(jié)算清場。直至2018年6月6日,因劉銳仍未主動騰空并交還租賃房屋,陳鳳英、黎觀華自行清空房屋并將劉銳留存的物品存在租賃的倉庫中,該行為屬陳鳳英、黎觀華合法實施的自力救濟行為。劉銳在合理期限內(nèi)拒不騰空房屋,沒有法律依據(jù),由此產(chǎn)生的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。陳鳳英、黎觀華代為清空房屋、儲存物品所產(chǎn)生的費用,應(yīng)由劉銳承擔(dān)!
    案例六, 《周盛魁房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》(湖南省高級人民法院2017湘民申3617號)
    法院認(rèn)為,被申請人找人開鎖并將申請人貨物搬出門面的行為,系在申請人拒不騰房的情況下被申請人的自力救濟,其行為有社區(qū)和保安人員的見證。從申請人一、二審提供的證據(jù)來看,并不足以證明被申請人損壞了其貨物,申請人要求被申請人賠償損失并支付鑒定費的理由不能成立。
    三、出租人行使自力救濟權(quán)時應(yīng)當(dāng)注意的相關(guān)事項
    1、租賃合同要完善,為未來有可能因承租人違約而行使自力救濟權(quán)落下合同依據(jù)。在合同中,除常規(guī)條款外,還特別要注意以下幾點,一是要明確承租人拖欠租金達(dá)到一定金額或相應(yīng)天數(shù)時,出租人有權(quán)行使合同解除權(quán);二是要明確出租人有權(quán)在承租人違約的情況下,對租賃房屋采取停水、停電、上鎖限制使用、單方解除合同收回房屋等行為;三是要明確合同解除后,承租人未能自行對滯留物品處置時,則視為其遺棄并授權(quán)出租人代為處理的約定;四是要明確雙方的送達(dá)地址和送達(dá)方式。
    2、在行使自力救濟權(quán)時,要在專業(yè)法律人士的幫助下,謀定而后動,積極收集承租人違約的證據(jù),及時履行相關(guān)的通知程序,并給予以承租人合理的寬限時間,在采取措施過程中還要把握必要的限度,避免沖突升級,給雙方造成損失擴大。
    3、在租賃糾紛進(jìn)入訴訟或仲裁程序后,出租人不應(yīng)再采取任何自力救濟措施。
    案例七《上海銀座信息技術(shù)有限公司因與廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司房屋租賃合同糾紛二審一案》(上海第一中級人民法院 案號為2019滬01民終12184號)
    法院認(rèn)為,“銀座公司訴中肆意采取停電、強行收回等自力救濟手段,使原本一起相對簡單的糾紛,人為的加以復(fù)雜化”,“有關(guān)搬運費、視頻錄像費的請求,此系銀座公司不當(dāng)自力救濟而發(fā)生的費用,應(yīng)由其自行承擔(dān),故法院不予支持。”
    4、出租人采取自力救濟措施時,不得對承租人的物品造成破壞,還應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┯枰园仓,避免造成損失。同時,在承租人領(lǐng)取其遺留物品時,不應(yīng)予以阻止、扣留(在承租人拖欠租金,且租賃合同明確約定出租人對其物品享有留置權(quán)的情況下除外)。
    案例八《海締門板業(yè)制造有限公司與上海寶山大黃實業(yè)公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》(上海第二中級人民法院(2019)滬02民終10258號
    法院認(rèn)為,“大黃公司將89號內(nèi)的貨物搬移至98號、106號內(nèi),系其減少損失的自力救濟行為,合理合法。何況,締門公司將貨物留置后,未予以有效管理,即使大黃公司將貨物搬至他處,締門公司亦有足夠的時間將貨物搬離,完全可以避免產(chǎn)生物損。綜上,締門公司對于貨物目前的貶損,負(fù)有主要責(zé)任。大黃公司將貨物搬至他處后,未妥善存放,對貨物的貶損也負(fù)有一定責(zé)任!
    案例九《田國兵與楊英萍、賴志強之間及深圳市京基房地產(chǎn)股份有限公司房屋租賃合同糾紛一案》(深圳市中級人民法院2019粵03民終4387號)
    法院認(rèn)為,“對于物品損失,楊英萍、賴志強在雙方提起訴訟前即自行清場,將商鋪內(nèi)物品直接堆放在露天的路邊,對上述物品損失的發(fā)生具有過錯,應(yīng)當(dāng)賠償上述物品損失!
    四、結(jié)語:房屋租賃與人們?nèi)粘5那猩砝嫦⑾⑾嚓P(guān),在實際使用中牽扯出的情況層出不窮,在雙方出現(xiàn)糾紛時,如果都選擇訴訟,不僅將占用大量寶貴而有限的司法資源,讓法院疲于應(yīng)對、不堪重負(fù),同時也由于租賃房屋在訴訟期間產(chǎn)生空置,或者承租人以訴訟解決為由不再繼續(xù)支付租金,將造成社會資源嚴(yán)重浪費,也會給出租人造成經(jīng)濟損失和精神困擾,妨礙出租人獲得感、幸福感、安全感的提升。
    因此,出租人合理地選擇運用自力救濟權(quán),及時、專業(yè)、妥善地處理小額、簡單的房屋租賃糾紛,有利于盡快化解矛盾,緩解司法壓力,節(jié)省公共資源,加速商業(yè)流轉(zhuǎn),減少租賃雙方經(jīng)濟損失。



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