[ 陳召利 ]——(2020-8-27) / 已閱25976次
通過對比可知，《合同法》沒有規(guī)定出租人同意轉(zhuǎn)租的推定規(guī)則，《民法典》第718條吸收了《房屋租賃司法解釋》第16條的合理規(guī)定，將該規(guī)則上升為法律規(guī)定，并將租賃物由房屋擴(kuò)大至一般意義上的租賃物。雖然轉(zhuǎn)租未事先經(jīng)出租人同意，但是出租人明知轉(zhuǎn)租情形后六個(gè)月內(nèi)未提出異議，視為同意轉(zhuǎn)租，合理平衡出租人、承租人、次承租人之間的利益。出租人務(wù)必對此規(guī)定予以充分重視，發(fā)現(xiàn)承租人擅自轉(zhuǎn)租的，及時(shí)決定是否行使解除權(quán)。
6.新增次承租人的代位求償權(quán)規(guī)則。
《民法典》第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）第十七條 因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時(shí),次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。
通過對比可知，《合同法》沒有規(guī)定次承租人的代位求償權(quán)，《民法典》第719條吸收了《房屋租賃司法解釋》第17條的合理規(guī)定，并將租賃物由房屋擴(kuò)大至一般意義上的租賃物，明確規(guī)定次承租人享有替代履行并向承租人追償?shù)臋?quán)利。但是，令人遺憾的，《民法典》未將《房屋租賃司法解釋》第17條規(guī)定的對抗出租人合同解除權(quán)的規(guī)則上升為法律規(guī)定，不排除未來納入《民法典》的司法解釋之中。
7.新增承租人的法定解除權(quán)。
《民法典》第七百二十四條 有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
�。ㄒ唬┳赓U物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；
�。ǘ┳赓U物權(quán)屬有爭議；
�。ㄈ┳赓U物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；
�。ǘ┳赓U房屋權(quán)屬有爭議的；
�。ㄈ┳赓U房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
通過對比可知，《合同法》沒有規(guī)定承租人的法定解除權(quán)，《民法典》第724條吸收了《房屋租賃司法解釋》第8條的合理規(guī)定，并將租賃物由房屋擴(kuò)大至一般意義上的租賃物，明確規(guī)定承租人的法定解除權(quán)，其適用條件增加了“非因承租人原因”的限定性條件，更加合理。
8.完善房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則。
《民法典》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第七百二十七條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
《合同法》第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
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