[ 胡雷 ]——(2022-2-4) / 已閱4114次
一、案情簡(jiǎn)介
在二手房買賣交易中，當(dāng)事人為了保護(hù)自己的利益在合同中約定的價(jià)款是實(shí)際交易價(jià)款的兩倍，賣方向買方出具了合同約定借款的收條。即實(shí)際房?jī)r(jià)為50萬(wàn)，買賣合同和收條中的價(jià)格為100萬(wàn)。等到房屋可以過(guò)戶交易時(shí)，賣方以買方未按照合同約定交足房?jī)r(jià)為由要求按合同補(bǔ)足價(jià)款后方可過(guò)戶。買方遂將賣方起訴到法院。
二、判例觀點(diǎn)
（一）南京市江寧區(qū)人民法院（2018）蘇0115民初2999號(hào)民事決（該案未上訴）
本院認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。買方與賣方簽訂的《房屋買賣居間合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。關(guān)于案涉房屋的實(shí)際價(jià)款，根據(jù)雙方之間的銀行交易記錄及本院的調(diào)查，可以確認(rèn)雙方之間的真實(shí)合意價(jià)格為410000元�，F(xiàn)買方支付了該房款，并已實(shí)際占有、取得案涉房屋，案涉房屋屬于賣方所有，并已具備過(guò)戶的條件，雙方均應(yīng)恪守誠(chéng)實(shí)信用的原則，繼續(xù)履行合同。故對(duì)買方要求賣方協(xié)助辦理案涉房屋過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
（二）南京市江寧區(qū)人民法院(2019)蘇0115民初17218號(hào)民事判決書（該案未上訴）
本院認(rèn)為：買方與賣方之間的房屋買賣合同關(guān)系不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。關(guān)于房款的價(jià)格。涉案房屋買賣合同載明房款56萬(wàn)元，但賣方出具的收條已注明系收取買方的購(gòu)房尾款1萬(wàn)元，并且此后賣方未再向買方索要房款，結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r(shí)期拆遷安置房的市場(chǎng)價(jià)格以及證人吳某2的證言，可以形成證據(jù)鏈足以認(rèn)定雙方之間的實(shí)際房款為28萬(wàn)元。買方按約支付了房款，賣方未向買方交付房屋，構(gòu)成違約。賣方已經(jīng)獲取涉案房屋，應(yīng)按約向買方交付房屋，故對(duì)買方主張賣方交付涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
(三)南京市中級(jí)人民法院（2018）蘇01民終8899號(hào)民事判決書
本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。賣方未能提供證據(jù)證明雙方約定房屋過(guò)戶時(shí)買方向其支付33萬(wàn)元余款，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。另，賣方在未收到其所稱33萬(wàn)元欠款前就已向買方出具86萬(wàn)元收條并交付房屋，且案涉合同明確約定房屋價(jià)款應(yīng)于2016年6月1日前付清，但賣方至本案反訴前并未向買方提出異議或主張權(quán)利，亦與常理不符，故一審認(rèn)定房屋真實(shí)價(jià)款為53萬(wàn)元，買方已完成支付義務(wù)，并無(wú)違約情形，判令駁回買方關(guān)于支付余款及違約金的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以維持。
三、觀點(diǎn)剖析
《民法典》第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。
此類案件在筆者所在地區(qū)比較普遍。房屋買賣合同均出自同一中介，合同價(jià)款與實(shí)際價(jià)款不一致也是有人從中指點(diǎn)。本意在保護(hù)買方的合法權(quán)益，擔(dān)心賣方日后因房?jī)r(jià)上漲而違約。遂在房屋買賣合同中故意將房?jī)r(jià)約定提高一倍，同時(shí)賣方按照合同中約定的價(jià)格向買方出具購(gòu)房款收條。法院依據(jù)房屋的實(shí)際價(jià)格裁判在于買方有證據(jù)證明實(shí)際房?jī)r(jià)，以及買方對(duì)合同價(jià)格、購(gòu)房款收條上的數(shù)額與房屋實(shí)際價(jià)格不一致做出了合理解釋。此類判例弘揚(yáng)了民法誠(chéng)實(shí)信用原則，引導(dǎo)民事主體誠(chéng)信而行。筆者所在地區(qū)的買房者有通過(guò)訴訟維護(hù)自己合法權(quán)益并獲成功的，亦有擔(dān)心法院會(huì)按合同價(jià)格判決而不想麻煩進(jìn)兒讓賣方雙倍退款已付購(gòu)房款而解除合同的。房屋現(xiàn)在價(jià)格相比簽訂合同時(shí)的價(jià)格上漲了三倍，即現(xiàn)房?jī)r(jià)是原房?jī)r(jià)的四倍。多數(shù)的買賣雙方還是能夠坐下來(lái)協(xié)商，由買方適當(dāng)補(bǔ)交一部分購(gòu)房款，雙方繼續(xù)履行合同。
