[ 王俊 ]——(2004-11-12) / 已閱20545次
論商品房買賣合同無效的損害賠償
——對一起商品房買賣合同糾紛案的分析
王 俊
商品房買賣合同被確認(rèn)無效，對無過錯(cuò)受損方的損害賠償范圍應(yīng)如何確定？較之一般合同有何特殊性？作者通過近日在司法實(shí)踐中遇到的一起案例，試對這一問題進(jìn)行論述，希望能與大家共同交流、探討。
[案情介紹]
1998年，某市體育局在其所處沿街一側(cè)開發(fā)建設(shè)了商住兩用房十套向社會公開出售。為能獲批，體育局當(dāng)時(shí)以學(xué)生公寓的名義進(jìn)行了報(bào)批立項(xiàng)。如此取得開發(fā)許可證后，體育局又以商住兩用房的名義以每套24萬元的價(jià)格賣給了當(dāng)?shù)厥畱衾习傩眨p方口頭達(dá)成了商品房買賣合同。購房人一次性向體育局實(shí)際繳納了購房款24萬元，體育局向其開具了收據(jù)。此房建成，買主入住以后，體育局又以為買主辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等名義收取了辦證費(fèi)1.5萬元。但是，由于起初在報(bào)批手續(xù)上存在的問題，雖經(jīng)房主們多次催促，體育局始終未能為房主們辦得任何證照。
無證居住五年以后，令十戶老百姓意想不到的是，2003年10月，體育局突然通知十戶房主，由于報(bào)批手續(xù)不合法，房屋買賣行為無效，體育局要將已經(jīng)出售的十套商住樓房全部收回，而十戶房主只能取回當(dāng)時(shí)的購房款24萬元及辦證手續(xù)費(fèi)1.5萬元，限期搬離此房。經(jīng)了解，體育局已將此房又賣給了另外一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。時(shí)隔五年之久，經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估，此房現(xiàn)實(shí)際價(jià)值為73萬余元。十戶老百姓面臨被趕出賴以生存和生活的居住場所，同時(shí)只能拿到相當(dāng)于現(xiàn)實(shí)房屋價(jià)值三分之一的“賠償”，無奈之下，將體育局告上了法庭，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，判令體育局返還購房款、辦證費(fèi)及其利息，并按照現(xiàn)房屋的實(shí)際價(jià)值給予賠償；在庭審中，體育局承認(rèn)在當(dāng)時(shí)的賣房行為中存在著過錯(cuò)，同意在十戶房主交還房屋的前提下，返還購房款、辦證費(fèi)，但認(rèn)為損害的賠償應(yīng)僅包括購房款和辦證費(fèi)的利息，而不應(yīng)包括房屋的升值部分。
上述案例中，房屋買賣合同無效后的關(guān)鍵問題是，房屋升值部分的歸屬問題。對無過錯(cuò)的受損方損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)包括哪些？房屋升值部分算不算買房人的利益損失？
一、 一般合同的無效，損害賠償范圍如何確定
從理論上說，一般合同的損害賠償范圍根據(jù)合同被解除還是被宣告無效、被撤銷的不同而有所區(qū)別，前者大致應(yīng)包括積極損失和可得利益損失的賠償；而后者則僅限于對信賴?yán)鎿p失的賠償。
一般合同解除后的損害賠償采用完全賠償原則，根據(jù)我國《合同法》113條 規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”，其賠償范圍不僅應(yīng)包括無過錯(cuò)方積極損失的賠償，還應(yīng)當(dāng)包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實(shí)現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。積極損失的賠償也稱為直接損失的賠償，由于它是一種現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)的直接損失，范圍、數(shù)額較易確定，爭議不大。但是，對可得利益損失的賠償，雖理論界眾說紛紜，但在司法實(shí)踐中，要求違約方承擔(dān)可得利益損失的判決已非鮮見。作者認(rèn)為，合同解除后的損害賠償與合同無效、被撤銷不同，合同解除并不當(dāng)然具有溯及力，在不具有溯及力的情況下，合同本身是有效的，而可得利益的認(rèn)定基于這種合同有效的前提下，無過錯(cuò)方完全有理由要求根據(jù)有效的合同實(shí)現(xiàn)合同完全履行后的狀態(tài)，并且其賠償數(shù)額也可以根據(jù)合同的約定來確定。當(dāng)然，這里可得利益數(shù)額的確定應(yīng)該根據(jù)《合同法》113條的規(guī)定，嚴(yán)格限制在違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的違反合同所造成的損失的范圍內(nèi)。
如果合同被確認(rèn)無效或被撤銷，違約方承擔(dān)的是締約過失責(zé)任。在締約過失責(zé)任中，賠償范圍除積極損失外，僅限于信賴?yán)�，且僅以履行利益為限，其結(jié)果是恢復(fù)到合同訂立以前的狀態(tài)。即當(dāng)事人因信賴合同有效而履約，當(dāng)合同被確認(rèn)無效或撤銷后，為訂立和履行合同所支出的各種費(fèi)用和代價(jià)即為當(dāng)事人的損失。信賴?yán)媾c可得利益不同，具體包括當(dāng)事人在訂立合同過程中支出的合理費(fèi)用；準(zhǔn)備履約所支出的費(fèi)用；為支付上述費(fèi)用所失去的利息；合理的間接損失。這里的間接損失，是當(dāng)事人因信賴此合同有效而喪失其他簽約的機(jī)會，司法實(shí)踐中由于其是否合理難以確定故一般不包括在損害賠償范圍內(nèi)。
二、 對商品房買賣合同無效損害賠償范圍確定的分析
商品房買賣合同訂立后尚未履行前由于出賣人的過錯(cuò)而被確認(rèn)無效、撤銷和解除的情況，其處理的辦法與一般合同并無明顯不同。但是，如果合同成立并實(shí)際開始履行，比如買受人已支付了大部分的房款，出賣人已將房屋交付使用，甚至如上述案件中，買受人已入住五年之久，其損害賠償?shù)姆秶筒荒茉侔凑找话愫贤膿p害賠償來確定了。因?yàn)槟壳吧唐贩科毡樯递^快，合同被確認(rèn)無效以后，除返還購房款及其相應(yīng)利息以外，房屋升值部分的歸屬問題就成為關(guān)鍵。
（一）房屋升值部分的定性
很多學(xué)者認(rèn)為，無效合同具有不可履行性，當(dāng)事人在訂立無效合同以后不得履行合同。但是，如果作為房屋開發(fā)商的出賣人故意隱瞞致使合同無效的事實(shí)，而買受人對此又并不知情，則這份無效合同將必然履行。而同時(shí)，由于合同本身的違法性，確認(rèn)無效合同的請求權(quán)不存在訴訟時(shí)效的問題，有很多無效合同在訂立以后很久才被確認(rèn)為無效，此時(shí)的房屋很可能已經(jīng)升值至原購房價(jià)格的數(shù)倍。按照前述一般無效合同的原則，想要恢復(fù)到合同訂立以前的狀態(tài)是不可能，房屋升值部分也顯然不能作為買受人的信賴?yán)嬗枰再r償。
還有的學(xué)者近來提出應(yīng)將過錯(cuò)因素作為合同無效的構(gòu)成要件，盡量認(rèn)定合同有效，而賦予無過錯(cuò)的買受人合同解除權(quán)，以此來保護(hù)無過錯(cuò)的合同買受人。因?yàn)槿绻贤獬�，買受人即可將房屋升值部分作為可得利益損失要求出賣人賠償。但是，可得利益是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)期望通過合同履行而獲得，由于違約行為發(fā)生而未實(shí)際發(fā)生的利益，具有未來性、期待性和現(xiàn)實(shí)性�？梢姡藭r(shí)買受人實(shí)際獲得的現(xiàn)實(shí)的房屋升值部分不符合可得利益的特點(diǎn)，不能作為可得利益要求出賣人賠償。
現(xiàn)實(shí)生活的需要推動(dòng)著法律的新陳代謝，合同過錯(cuò)方對受損方損害賠償?shù)姆秶�，包括在合同無效情況下信賴?yán)娴馁r償和合同解除情況下可得利益的賠償，關(guān)鍵在于受損方在合同履行后所能獲得的好處是否能夠確定以及為此付出的相應(yīng)的社會成本（后者將在下文中作詳細(xì)論述）。房屋買賣合同成立并實(shí)際開始履行后，房價(jià)大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實(shí)際享有。此利益依附于不動(dòng)產(chǎn)之上，當(dāng)買受人占有此不動(dòng)產(chǎn)并隨后取得房屋所有權(quán)時(shí)，此利益與不動(dòng)產(chǎn)并不分離。但是，一旦合同被確認(rèn)無效，不動(dòng)產(chǎn)需要返還時(shí)，此部分便在理論上從不動(dòng)產(chǎn)中分離并顯現(xiàn)出來，不再依附著不動(dòng)產(chǎn)返還給有過錯(cuò)的出賣人，而應(yīng)該屬于無過錯(cuò)的買受人在占有此房期間內(nèi)的無論是經(jīng)營還是居住所產(chǎn)生的自然孳息，其所有權(quán)人為買受人。也可以說，由原先無效的合同行為產(chǎn)生的債權(quán)行為僅是物權(quán)行為的原因行為，兩者截然分開，各自獨(dú)立，物權(quán)行為并不因原因行為無效而無效，即使原因行為無效，作為物權(quán)的所有權(quán)仍然有效，此即為物權(quán)行為的獨(dú)立性、無因性。并且此種損失由于出賣人的違約行為直接產(chǎn)生，不存在出現(xiàn)其他因素共同導(dǎo)致的可能。故當(dāng)房屋買賣合同被確定無效后，被買受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。當(dāng)然，此時(shí)的房屋升值部分歸買受人所有，要求出賣人作為買受人的直接損失予以賠償至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：1、商品房買賣合同成立并實(shí)際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；2、商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)確需返還；3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評估。
當(dāng)然，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，對出賣人將房屋賣與第三人的情況作為欺詐行為，買受人可以要求出賣人給予購房款一倍以上的賠償。但是，如果此賠償仍然不足以補(bǔ)償買受人對房屋升值部分的損失時(shí)，在解釋中并未給予說明，盡管這一懲罰性賠償與出賣人的其他賠償是可以并存的，并不因出賣人承擔(dān)了懲罰性賠償責(zé)任而免除其他的賠償責(zé)任。但懲罰性賠償最終還是取決于買受人的個(gè)人意愿和法官的自由裁量。
（二）將升值部分作為出賣人的賠償范圍符合公平原則
德沃金在《法律帝國》一書中曾引格雷大法官的一句話，“法律不能讓過失方因自己的過失而得到利益，也不能讓善意方因自己的善意而喪失利益�！笨梢院芎玫恼f明這一問題。如果商品房買賣合同無效的后果是由于出賣人的過錯(cuò)造成，并且在確認(rèn)合同無效后，要求買受人退還此房，即出賣人得到房屋升值部分，就會產(chǎn)生有過錯(cuò)的一方不僅不會為自己的違法行為付出任何代價(jià)，相反還可以得到“意外豐厚的利潤”，而其違法行為的否定后果則完全由無過錯(cuò)的買受人來承擔(dān)，這無疑是有悖于法律基本的公平原則的。
同時(shí)可以看到，即使讓有過錯(cuò)的出賣人來承擔(dān)賠償買受人房屋升值部分的損失，從法律上講，也并不會加重出賣人的責(zé)任，因?yàn)槌鲑u人收回了房產(chǎn)，他完全可以同樣的價(jià)格再將其賣出。事實(shí)上，也有不少出賣人是本著這個(gè)目的，才在若干年以后申請法院確認(rèn)商品房買賣合同無效的。比如在上述案例中，事實(shí)上體育局就已將房屋賣與了第三人。故在司法實(shí)踐中，也應(yīng)本著不讓過錯(cuò)方獲利，不讓無過錯(cuò)方遭受損失的原則進(jìn)行裁判。
（三）將升值部分作為出賣人的賠償范圍有利于維護(hù)社會交易秩序的穩(wěn)定
房屋乃百姓安居樂業(yè)之本，與人民生活休戚相關(guān)，買房置業(yè)是關(guān)乎民生民息的大事，所以，法律無時(shí)無刻不在保護(hù)買受人的生存利益。當(dāng)前房屋升值是普遍現(xiàn)象，而由于法律規(guī)范的缺失，產(chǎn)權(quán)證滯后辦理等現(xiàn)狀的存在，使得大量的商品房買賣行為十分不規(guī)范，如上述案例中的開發(fā)手續(xù)不全，一房數(shù)賣等現(xiàn)象層出不窮，訴諸法院屢見不鮮。在此情況下，房屋升值部分的歸屬就顯得至關(guān)重要，因?yàn)橹\取利潤的最大化是出賣人違法、違約操作的直接動(dòng)因。如果對買受人所有的房屋升值部分不予保護(hù)，那就會產(chǎn)生出賣人即使違法、違約，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售給第三人，謀取其中暴利。顯然這將刺激出賣人實(shí)施違法、違約行為，于穩(wěn)定社會交易秩序是不利的。
[總結(jié)]
上述案例中，體育局首先在辦理開發(fā)手續(xù)過程中存在著違法行為，其后又將房屋買與第三人，屬于嚴(yán)重的欺詐行為。作者認(rèn)為法院在確認(rèn)商品房買賣合同無效以后，出賣人除需返還買受人購房款及其利息外，還應(yīng)賠償超出原買賣合同價(jià)款的房屋升值部分，應(yīng)該是比較公平的做法。
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