[ 秦鳳偉 ]——(2004-12-2) / 已閱29699次
不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押貸款研究
秦鳳偉
摘要：不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押作為一種新型金融業(yè)務(wù),體現(xiàn)著新型的法律關(guān)系。它具有權(quán)利標(biāo)的的特殊性、主體的特定性、質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的獨(dú)特性等特征。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的設(shè)定須由政府向上級(jí)主管部門申請(qǐng)辦理行政許可,當(dāng)事人須訂立書面質(zhì)押合同,并辦理登記。它對(duì)質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人具有不同的效力。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押而言,《擔(dān)保法》存在不合時(shí)宜、不完善、系統(tǒng)性與科學(xué)性欠缺等問題,應(yīng)盡快修改完善。
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；收益權(quán)；質(zhì)押；基礎(chǔ)設(shè)施；擔(dān)保法
一、引言
對(duì)發(fā)展中國(guó)家來說，追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有著特殊重要的意義。它不僅是發(fā)展生產(chǎn)力，改善人民生活的需要，而且直接影響著該國(guó)的國(guó)際地位。而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的快慢在很大程度上又取決于該國(guó)諸如高速公路、高速鐵路、自來水廠、污水處理廠等大型社會(huì)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的數(shù)量與質(zhì)量。由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)本身具有所需投資數(shù)額巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高等固有特點(diǎn)，使得眾多私人投資者望而卻步。如何加大融資力度，利用有限的資金加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，已成為廣大發(fā)展中國(guó)家面臨的一項(xiàng)重大課題。
幾年前，在中國(guó)東部沿海地區(qū)，一些具有超前意識(shí)的銀行為了配合本地區(qū)社會(huì)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程，敢于嘗試，勇于創(chuàng)新，依靠法律規(guī)定并充分運(yùn)用相關(guān)法律原理，開辦了以高速公路橋梁、隧道、渡口、污水處理設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)的收益權(quán)為出質(zhì)標(biāo)的的新型權(quán)利質(zhì)押貸款方式。此后這種貸款方式迅速崛起，成功地解決了銀行一些信貸業(yè)務(wù)上的擔(dān)保問題，既擴(kuò)大了銀行業(yè)務(wù)，又保障了信貸資產(chǎn)安全，更促進(jìn)了地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展。
但是不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押無(wú)論在理論上還是在實(shí)踐上都是一種新生事物。何謂不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押？對(duì)社會(huì)實(shí)踐而言，它有何價(jià)值，價(jià)值大亦或��？同傳統(tǒng)的權(quán)利質(zhì)押相比，有何明顯特征？它是如何設(shè)定的，依法設(shè)定后又有那些法律效力？當(dāng)我們?cè)噲D準(zhǔn)確把握不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押之時(shí)，這些問題便一一擺在我們的面前了；而當(dāng)我們?cè)噲D有效解決這些問題的時(shí)候，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押就需要進(jìn)行系統(tǒng)研究了。
二、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押概說
對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的研究，首先要明確不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押概念的內(nèi)涵。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的概念，在各國(guó)法律上甚至學(xué)理界都沒有明確規(guī)定。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押之內(nèi)涵予以界定之前，我們有必要先明確一下質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押等相關(guān)概念。
質(zhì)押，在傳統(tǒng)民法中又稱為質(zhì)權(quán)，它是指?jìng)鶛?quán)人為擔(dān)保債權(quán)，可以在給付未履行前留置債務(wù)人或第三人交付的質(zhì)物，并于債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，得以其占有的質(zhì)物的價(jià)值優(yōu)先于其他債權(quán)人受償其債權(quán)（周枏，1994；王利明，1998；郭明瑞，1999）。債務(wù)人或第三人用于質(zhì)權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為質(zhì)權(quán)標(biāo)的，謂之質(zhì)物；占有質(zhì)權(quán)標(biāo)的之債權(quán)人謂之質(zhì)權(quán)人；提供財(cái)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)權(quán)的債務(wù)人或第三人為出質(zhì)人，又謂之質(zhì)押人。由于質(zhì)押是為擔(dān)保債權(quán)而在質(zhì)物之上設(shè)定的質(zhì)權(quán)，債權(quán)人對(duì)質(zhì)物價(jià)值可予以支配并可以排除他人的干涉。因此，質(zhì)權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。依各國(guó)物權(quán)立法之通例，質(zhì)押可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。所謂權(quán)利質(zhì)押，是指以所有權(quán)以外的可讓與的財(cái)產(chǎn)權(quán)利為出質(zhì)標(biāo)的的質(zhì)押（劉迎生，1998）。按照一般民法原理，能夠成為權(quán)利質(zhì)押之標(biāo)的的權(quán)利須具有以下幾個(gè)特性：第一，須為財(cái)產(chǎn)權(quán)利。所謂財(cái)產(chǎn)權(quán)利系指以實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)利益的自由為內(nèi)容，直接體現(xiàn)某種物質(zhì)利益并能以金錢估價(jià)的權(quán)利。權(quán)利質(zhì)權(quán)是以權(quán)利之交換價(jià)值擔(dān)保債權(quán)的，因此它具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的屬性。第二，須具有可讓與性。因質(zhì)權(quán)為價(jià)值權(quán)，須以其標(biāo)的之變價(jià)優(yōu)先受償質(zhì)權(quán)人的債權(quán)，因此質(zhì)權(quán)的標(biāo)的須有變價(jià)之可能。雖為財(cái)產(chǎn)權(quán)，但無(wú)讓與性的權(quán)利，因不能實(shí)現(xiàn)變價(jià)，也就不能成為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的。第三，須為適于設(shè)質(zhì)的權(quán)利。至于何種權(quán)利適于設(shè)質(zhì)，須由各國(guó)物權(quán)法律依據(jù)國(guó)情而規(guī)定。
那么，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)能否成為權(quán)利質(zhì)押的標(biāo)的呢？《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》）第75條明確規(guī)定了可以質(zhì)押的三種類型的權(quán)利，即：1、債權(quán)類，包括票據(jù)（匯票、本票、支票）、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；2、股權(quán)類，即依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；3、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)，即依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)。同時(shí)在立法技術(shù)上又以第（四）項(xiàng)“依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利”之彈性規(guī)定作為補(bǔ)充。那么不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)究竟屬于何種權(quán)利？債權(quán)？股權(quán)？亦或知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利？筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)不屬于上述權(quán)利中的任何一種，而是一種新型的財(cái)產(chǎn)權(quán)，具有權(quán)利質(zhì)押之權(quán)利所具有的各種特性，當(dāng)屬“依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利”無(wú)疑。為此筆者將不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的內(nèi)涵界定為：債權(quán)人（一般指銀行等金融機(jī)構(gòu)）為擔(dān)保其借貸債權(quán)，在債務(wù)人（一般指政府）給付前得以留置債務(wù)人交付的高速公路橋梁、公路隧道、公路渡口、污水處理設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)，并于債務(wù)人不履行還本付息義務(wù)時(shí)，得以上述設(shè)施之收益優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保行為1。
對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)收益權(quán)為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的一說，無(wú)論在各國(guó)法律上，還是在理論界甚至在實(shí)踐中都是有據(jù)可憑的。
（一）法律依據(jù)。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第900條規(guī)定，可讓與之債權(quán)及其他權(quán)利，均得為質(zhì)權(quán)之標(biāo)的物；德國(guó)民法典第1273條第一款規(guī)定，權(quán)利得為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物。第1274條第二款規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，不得設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)；瑞士民法典第899條、日本民法典第362條、意大利民法典第2784條亦有類似規(guī)定2。中國(guó)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的司法解釋》第97條明確規(guī)定了“以公路橋梁、公路隧道、公路渡口等不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)出質(zhì)的，按照擔(dān)保法第七十五條第（四）項(xiàng)的規(guī)定處理”。這為不動(dòng)產(chǎn)收益質(zhì)押提供了明確而又可行的法律依據(jù)。
（二）理論依據(jù)。以不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)為質(zhì)押標(biāo)的，不僅有法律依據(jù)，亦為中國(guó)一些民法學(xué)者所認(rèn)可。梁慧星教授認(rèn)為（梁慧星，1995），日本現(xiàn)今通行的權(quán)利質(zhì)權(quán)有：債權(quán)質(zhì)權(quán)；股票上質(zhì)權(quán)；公司債券上質(zhì)權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上質(zhì)權(quán)；無(wú)體財(cái)產(chǎn)權(quán)質(zhì)權(quán)；提單上質(zhì)權(quán)；保險(xiǎn)金請(qǐng)求上質(zhì)權(quán) 。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種，可以成為權(quán)利質(zhì)押之標(biāo)的；江平教授認(rèn)為（江平，2000），凡具有可轉(zhuǎn)讓性的其他權(quán)利均可成為質(zhì)權(quán)利。如土地使用權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)上的收益權(quán) 。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上的收益權(quán)可為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的，筆者無(wú)異議。但認(rèn)為土地使用權(quán)可為質(zhì)押標(biāo)的卻不敢茍同。因?yàn)橐乐袊?guó)法律規(guī)定，以土地使用權(quán)設(shè)定擔(dān)保的，為抵押而非質(zhì)押。
（三）實(shí)踐先例。從1997年以來，廣東省某市環(huán)城高速公路建設(shè)急需大量資金，向幾家銀行申請(qǐng)貸款。由于這些貸款金額巨大，在落實(shí)貸款擔(dān)保問題上比較困難。而政府及有關(guān)主管部門對(duì)此又相當(dāng)重視，有意盡快促成貸款的落實(shí)。在此情況下，該市某銀行信貸部門和該行法律部門經(jīng)過調(diào)查討論，研究有關(guān)法律規(guī)定，大膽提出了以高速公路收費(fèi)權(quán)益作質(zhì)押的方案，得到了政府主管部門的贊同、配合和支持，從而順利簽訂了《質(zhì)押合同》。合同簽訂后，經(jīng)政府公路收費(fèi)主管部門批準(zhǔn)生效。同時(shí)，該銀行還在嘗試接受以污水處理收費(fèi)權(quán)益作質(zhì)押發(fā)放公益項(xiàng)目污水處理廠建設(shè)貸款基金，其基本操作程序及《質(zhì)押合同》的約定，與上述以公路收費(fèi)權(quán)出質(zhì)相似。該行以收費(fèi)權(quán)（或收益權(quán)）作質(zhì)押不僅解決了貸款擔(dān)保問題，而且也解決了還本付息資金的來源，開創(chuàng)了中國(guó)以不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押貸款方式加快社會(huì)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的先河。
三、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的效應(yīng)分析
任何事物的存在與發(fā)展，都有其一定的價(jià)值基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押亦不能例外。商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)接受政府及有關(guān)部門以高速公路、污水處理的收益權(quán)為質(zhì)押標(biāo)的而向其放款，既解決了政府建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施所需資金短缺的難題，又?jǐn)U大了銀行自身信貸業(yè)務(wù)的范圍，實(shí)現(xiàn)了銀行資產(chǎn)的保值增殖，更加快了地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，其具有的積極效應(yīng)是不言自明的——
（一）不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押是確保銀行信貸債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可靠手段。根據(jù)擔(dān)保法原理，債的擔(dān)保有人保與物保之分。物的擔(dān)保又可進(jìn)一步分為移轉(zhuǎn)所有權(quán)的擔(dān)保與擔(dān)保物權(quán)之分。在人的擔(dān)保中，因?yàn)橐员ＷC人的信用作擔(dān)保，債權(quán)人的債權(quán)能否確保在很大程度上取決于保證人的信用，而保證人的信用則具有浮動(dòng)性，其財(cái)產(chǎn)也處于不斷變動(dòng)狀態(tài)，具有不穩(wěn)定性。而物的擔(dān)保因是直接以物為擔(dān)保的，不受擔(dān)保人的信用狀況限制，所以物的擔(dān)保比人的擔(dān)保更具有可靠性，故有法國(guó)諺語(yǔ)曾云：“人的擔(dān)保不如物的擔(dān)�！�1。但在物的擔(dān)保中，移轉(zhuǎn)所有權(quán)的物的擔(dān)保，因其仍屬于一種債的關(guān)系，原則上并無(wú)對(duì)抗第三人的效力，所以這種擔(dān)保也缺乏足夠的安全性。 而擔(dān)保物權(quán)則與之不同。如前所述，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押為擔(dān)保物權(quán)之一，它是在擔(dān)保物（不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)）上設(shè)定一種物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)人（ 質(zhì)權(quán)人）支配著質(zhì)物即不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)之價(jià)值，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)可直接代為行使收費(fèi)權(quán)并控制賬戶內(nèi)的資金流出，直至貸款本息得以償還。因此不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押既不受擔(dān)保提供人的財(cái)產(chǎn)狀況的影響，又可打破債權(quán)人平等受償?shù)脑瓌t，可以使銀行的信貸債權(quán)得到充分的保障，因此不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押是確保銀行信貸債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可靠手段。
（二）不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押是政府融通資金以解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金短缺的有效途徑。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押不僅于債權(quán)人有確保其借貸債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用，而且于債務(wù)人一方亦是其融資的有效手段。在現(xiàn)今國(guó)際國(guó)內(nèi)條件下，發(fā)達(dá)國(guó)家與發(fā)展中國(guó)家在許多方面都存在著巨大的差距。其中在高速公路、城市基礎(chǔ)公益設(shè)施建設(shè)方面的差距更是令人吃驚。發(fā)展中國(guó)家要想縮短這一差距必須加快社會(huì)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，以期為其他各方面建設(shè)夯實(shí)基礎(chǔ)。但發(fā)展中國(guó)家同時(shí)又普遍面臨著資金短缺的難題，而廣大私人投資者對(duì)諸如高速公路，污水處理廠等投資巨大的社會(huì)公益性項(xiàng)目，要么因其投資巨大不愿意投資；要么因其風(fēng)險(xiǎn)大、建設(shè)周期長(zhǎng)而望洋興嘆；要么心有余而力不足。在這種情況下，政府以債務(wù)人的身份，以高速公路、污水處理廠收費(fèi)權(quán)作為出質(zhì)標(biāo)的向銀行申請(qǐng)貸款，既對(duì)銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供了可靠的保障，又使政府獲得了自己所需要的資金。因此，設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益質(zhì)押以增強(qiáng)政府信用是政府融資的有效手段。同時(shí)，債務(wù)人借債后，若不能清償債務(wù)，其用以擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)將由銀行代為行使，政府信用將受到影響。所以債務(wù)人為避免自己信用減損勢(shì)必會(huì)盡力合理利用融通的資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力爭(zhēng)以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出，提高經(jīng)濟(jì)效益。
（三）不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押是發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的有效工具。正如前述，政府通過以高速公路、污水處理等不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)為出質(zhì)標(biāo)的從銀行獲得所需款項(xiàng)后投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中去，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勢(shì)必快速發(fā)展，這會(huì)對(duì)地方其他各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展起到帶動(dòng)作用，連鎖反應(yīng)便應(yīng)然而生。這樣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與其他各項(xiàng)事業(yè)互相促進(jìn)、相互依存，對(duì)整個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等各項(xiàng)事業(yè)的健康發(fā)展將起到積極作用。
當(dāng)然，任何事物的發(fā)展，有其積極的意義，亦必有其消極的影響，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押亦概莫能外：1、由于高速公路、污水處理廠等社會(huì)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需資金數(shù)額巨大、建設(shè)周期過長(zhǎng)，使得銀行在發(fā)放貸款后因資金縮減而對(duì)其他信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展造成了很大的限制；2、在建設(shè)周期內(nèi)，因銀行方面原因而單方違約，勢(shì)必造成工程因資金短缺而中途擱淺；3、在不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中，政府為一方當(dāng)事人。但由于在中國(guó)目前體制下，與政府相比，銀行仍處于弱者的地位，一旦政府違約，銀行與政府之間的訴訟糾紛必將曠日持久，這無(wú)論于政府還是于銀行都有害而無(wú)利；4、在同一不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)上設(shè)定數(shù)個(gè)質(zhì)押時(shí)，債權(quán)人之間如果發(fā)生糾紛，勢(shì)必比一般民事糾紛紛繁復(fù)雜，徒使不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押不經(jīng)濟(jì)。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益權(quán)質(zhì)押盡管存在一些消極影響，但我們絕不能因噎廢食。畢竟不動(dòng)產(chǎn)收益質(zhì)押的積極效應(yīng)仍是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其消極影響的，我們應(yīng)該加大力度支持不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押業(yè)務(wù)的順利開展。
四、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的特征
不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押為權(quán)利質(zhì)押的一種，屬于擔(dān)保物權(quán)，具有擔(dān)保物權(quán)所具有的一般法律特征：如具有從屬性，從屬于所擔(dān)保的主債權(quán)，主債權(quán)無(wú)效，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押亦無(wú)效；如具有不可分性，即在債權(quán)全部受償前，質(zhì)權(quán)人得就質(zhì)物的全部行使其質(zhì)權(quán)，質(zhì)權(quán)的效力及于質(zhì)權(quán)標(biāo)的的全部，即使債權(quán)部分受清償也不受影響；如不動(dòng)資產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)權(quán)為價(jià)值權(quán)和變價(jià)權(quán)：一方面質(zhì)權(quán)是以取得質(zhì)物的交換價(jià)值為內(nèi)容的，另一方面又不是以實(shí)現(xiàn)給付價(jià)值為目的而是以標(biāo)的物的價(jià)值來優(yōu)先受償?shù)膬r(jià)值權(quán)；如具有優(yōu)先受償性，等等。但是， 不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押畢竟是一種新型的權(quán)利質(zhì)押，具有其他權(quán)利質(zhì)押所不具有的特殊法律特征——
（一）權(quán)利標(biāo)的的特殊性。作為不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押標(biāo)的的收益權(quán)，實(shí)際上是一種投資收益權(quán)，具體體現(xiàn)為收費(fèi)權(quán)。對(duì)于高速公路、污水處理設(shè)施等投資金額巨大的社會(huì)公益性項(xiàng)目，在中國(guó)目前的投資體制下，單純依靠私營(yíng)企業(yè)和個(gè)人投資是不現(xiàn)實(shí)的，需要政府積極參與，甚至政府也可以直接作為投資主體。那么，既然是一種公益事業(yè)的投資，其收益如何體現(xiàn)呢？就只有通過收費(fèi)權(quán)來實(shí)現(xiàn)了，如作為高速公路受益者的車輛使用者、作為污水處理收益者的居民就應(yīng)繳費(fèi)。因此這種作為投資收益的收費(fèi)權(quán)不同于政府為實(shí)現(xiàn)政治的經(jīng)濟(jì)的職能而運(yùn)用的行政管理收費(fèi)權(quán)，兩者在性質(zhì)上是截然不同的，前者是一種民事財(cái)產(chǎn)權(quán)，具有可讓與性，適于設(shè)質(zhì)，能夠成為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的；后者是一種行政權(quán)，不具有財(cái)產(chǎn)性、可讓與性與適于設(shè)質(zhì)性，不能成為質(zhì)押標(biāo)的，這是需要特別加以區(qū)別的。
（二）主體的特定性。由于不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押涉及的項(xiàng)目大多都是投資金額巨大的社會(huì)公益項(xiàng)目，在中國(guó)目前的投資體制及國(guó)情條件下，絕不能指望企業(yè)動(dòng)輒出資幾億甚至幾十億上百億元資金搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)收益權(quán)質(zhì)押的一方當(dāng)事人即質(zhì)權(quán)人在目前只能為銀行等金融機(jī)構(gòu)。至于金融機(jī)構(gòu)為中資亦或外資，則在所不問（當(dāng)然，我們并不排除企業(yè)在經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)到一定程度后投資社會(huì)公益項(xiàng)目的可能性）。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押所涉及的另一方當(dāng)事人即出質(zhì)人亦為代表國(guó)家的政府。政府為籌集資金加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而以不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)為質(zhì)押標(biāo)的，其成為質(zhì)押另一方當(dāng)事人，自是無(wú)庸質(zhì)疑。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，同銀行相比政府擁有日益擴(kuò)張的行政權(quán)力，銀行處于相對(duì)弱者的地位。這就要求政府在質(zhì)押中與銀行應(yīng)處于平等的法律地位，政府無(wú)權(quán)將自己的意志強(qiáng)加給銀行，不得強(qiáng)令銀行等金融機(jī)構(gòu)提供質(zhì)押貸款。銀行是否向政府提供質(zhì)押貸款，應(yīng)由銀行根據(jù)實(shí)際情況及可行性自主決定，政府不得干涉。
（三）對(duì)每個(gè)主體來說，權(quán)利的享有或義務(wù)的履行在時(shí)間上具有階段銜接性。在傳統(tǒng)的借貸關(guān)系中，權(quán)利的享有與義務(wù)的履行具有同步性。銀行根據(jù)借貸合同向借款人發(fā)放貸款后直至履行期屆滿時(shí)，借款人負(fù)有每月向銀行支付利息的義務(wù)。但不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押則不同。在不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中，雙方當(dāng)事人行使權(quán)利與履行義務(wù)一般以高速公路、污水處理廠等社會(huì)公益性項(xiàng)目竣工投入使用之日為分界線�？⒐ね度胧褂弥涨�，銀行按照借貸合同約定一次性或分批投入資金，銀行處于履行義務(wù)階段，而作為債務(wù)人的政府不須向銀行支付本金或利息只須妥善管理資金使用即可�？⒐ね度胧褂弥掌穑_始將每日所收費(fèi)用存入銀行賬戶并按合同約定支付本金及利息，處于履行義務(wù)的階段。因此，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中各方當(dāng)事人行使權(quán)利與履行義務(wù)在時(shí)間上具有明顯的階段銜接性。
（四）質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的獨(dú)特性。在傳統(tǒng)的權(quán)利質(zhì)押中，質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)一般是在債權(quán)人不履行債務(wù)時(shí)，質(zhì)權(quán)人得以留置其占有的權(quán)利并以該權(quán)利折價(jià)或者以拍賣、變賣該權(quán)利的價(jià)款優(yōu)先受償。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)收益權(quán)質(zhì)押中質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)則明顯不同。在不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中，當(dāng)借款人未履行相應(yīng)義務(wù)，貸款銀行需要實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)時(shí)，質(zhì)權(quán)人即貸款銀行可以代為行使收費(fèi)權(quán)，并控制收費(fèi)賬戶內(nèi)的資金流出，直至貸款本息得以償還完畢為止。尤其值得強(qiáng)調(diào)的是，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押在不動(dòng)產(chǎn)未竣工投產(chǎn)之前絕無(wú)可能提前實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。
（五）程序更趨嚴(yán)格性。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中，除了要求當(dāng)事人雙方簽訂書面的借貸合同、質(zhì)押合同外，還得依法向政府主管機(jī)關(guān)辦理質(zhì)押登記并向當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)辦理公證。同時(shí)政府還得向上級(jí)主管機(jī)關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的審批手續(xù)，取得行政許可。履行了上述嚴(yán)格的程序后，質(zhì)押合同方可依法生效。
此外，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押還受到高速公路車流量、污水處理受益人口數(shù)量等客觀因素的影響，具有一定程度的不穩(wěn)定性。
五、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的設(shè)定
不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的設(shè)定與一般權(quán)利質(zhì)押的設(shè)定一樣，都須依當(dāng)事人之間的法律行為而設(shè)定。但不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的設(shè)定在具體內(nèi)容和程序上與一般權(quán)利質(zhì)押仍有很大區(qū)別。
（一）不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押須由政府向上級(jí)主管部門申請(qǐng)辦理行政許可。由于不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押所涉及的高速公路、污水處理廠等大型社會(huì)公益項(xiàng)目大都關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，影響到廣大人民群眾的切身利益。因此政府以這些社會(huì)公益項(xiàng)目的收益權(quán)進(jìn)行質(zhì)押必須慎重、嚴(yán)肅。這就要求政府必須向上級(jí)主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理行政許可。所謂行政許可是只指行政主體應(yīng)行政相對(duì)方的申請(qǐng)，通過頒發(fā)許可證、執(zhí)照等形式，依法賦予行政相對(duì)方從事某種活動(dòng)的法律資格或?qū)嵤┠撤N行為的法律權(quán)利的行政行為（羅豪才，1996）。政府在向上級(jí)主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理行政許可時(shí)，應(yīng)提交高速公路、污水處理廠等社會(huì)公益項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、與銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂的借貸合同、書面申請(qǐng)書以及有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件等。上級(jí)主管機(jī)關(guān)經(jīng)過對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)書及有關(guān)材料進(jìn)行審查，若確認(rèn)其符合法定條件，即應(yīng)在規(guī)定的期限向申請(qǐng)人頒發(fā)有關(guān)許可證。行政許可證的申請(qǐng)及頒發(fā)，是不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押得以依法設(shè)定的首要必經(jīng)程序。無(wú)行政許可，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的設(shè)定就無(wú)從談起。
（二）當(dāng)事人須訂立書面質(zhì)押合同。設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押，當(dāng)事人須訂立書面質(zhì)押合同。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益權(quán)質(zhì)押合同與一般質(zhì)押合同的內(nèi)容基本相同。即包括：1、被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；2、債務(wù)人履行債務(wù)的期限；3、質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況；4、質(zhì)押擔(dān)保的范圍；5、質(zhì)物移交的時(shí)間；6、當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)（《擔(dān)保法》第６５條第一款）。至于每項(xiàng)的具體內(nèi)容，因與一般質(zhì)押合同內(nèi)容無(wú)太大差異，故此不贅述。在此筆者將著重探討以下內(nèi)容：
第一，關(guān)于訂立書面合同的必要性問題�！稉�(dān)保法》第64條第1款規(guī)定：“出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立質(zhì)押合同”。依此規(guī)定，質(zhì)押合同應(yīng)采用書面形式。但書面形式是否為質(zhì)押合同成立的必要條件呢？對(duì)此學(xué)術(shù)界看法相反：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，書面形式屬于質(zhì)押合同成立的形式要件，如當(dāng)事人未采用書面形式，質(zhì)押合同不成立。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，質(zhì)押合同的書面形式僅具有證據(jù)效力，因此當(dāng)事人未以書面形式訂立質(zhì)押合同的，只要有其他證據(jù)能夠證明質(zhì)押合同存在的，質(zhì)押合同仍然有效1。在一般權(quán)利質(zhì)押?jiǎn)栴}上筆者同意后一種觀點(diǎn)。但在不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押?jiǎn)栴}上，因其涉及的不動(dòng)產(chǎn)大都影響深遠(yuǎn)且牽涉到政府、銀行，一旦發(fā)生爭(zhēng)議其糾紛必將曠日持久。如不訂立書面質(zhì)押合同，舉證將極為困難。故此筆者認(rèn)為當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂書面的不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押合同。
第二，關(guān)于當(dāng)事人能否自行約定質(zhì)權(quán)存續(xù)期限的問題。中國(guó)現(xiàn)行《擔(dān)保法》在保證制度中，規(guī)定了保證人承擔(dān)責(zé)任的期間，但是在質(zhì)押制度中并沒有規(guī)定期限問題�！稉�(dān)保法》第65條規(guī)定了“當(dāng)事人認(rèn)為需約定的其他事項(xiàng)”，對(duì)此是否可以認(rèn)為《擔(dān)保法》允許當(dāng)事人約定質(zhì)押期限，在學(xué)理上有不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：質(zhì)押合同當(dāng)事人自行約定的質(zhì)押期間是有效的。因?yàn)楸M管質(zhì)權(quán)為物權(quán)，但質(zhì)押合同仍然可以適用合同法的自由原則，尊重當(dāng)事人的自主自愿。如果當(dāng)事人約定了質(zhì)押期間，則視為質(zhì)權(quán)人接受了質(zhì)權(quán)的期限限制，質(zhì)權(quán)人只能在該期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，更何況中國(guó)法律并不禁止當(dāng)事人自行約定質(zhì)權(quán)期限，所以這種約定并不違反強(qiáng)制性的法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效的。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無(wú)期限性，但并不排除其他物權(quán)的有期限性，以所謂物權(quán)的無(wú)期限性作為拒絕承認(rèn)質(zhì)押的期限理由是不成立的。這種觀點(diǎn)，以郭明瑞教授為代表（郭明瑞，1999）。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：質(zhì)押合同中約定有質(zhì)權(quán)的存續(xù)期間的，其約定無(wú)效。依物權(quán)法定主義原則，物權(quán)的種類和內(nèi)容均由法定，不受當(dāng)事人意思的限制。允許當(dāng)事人約定質(zhì)權(quán)的存續(xù)期間，違背物權(quán)法定主義原則，且與質(zhì)權(quán)擔(dān)保債權(quán)受償?shù)哪康南嗟钟|。質(zhì)權(quán)以質(zhì)物的交換價(jià)值擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，從屬于被擔(dān)保的債權(quán)而存在，債權(quán)不消滅，質(zhì)權(quán)沒有單獨(dú)歸于消滅的理由，惟有債權(quán)消滅，質(zhì)權(quán)才可歸于消滅。當(dāng)事人約定質(zhì)權(quán)的存續(xù)期間，對(duì)于質(zhì)權(quán)人利用質(zhì)押擔(dān)保制度沒有任何益處。在現(xiàn)實(shí)生活中，出質(zhì)人或債務(wù)人利用質(zhì)押合同所約定的質(zhì)權(quán)的存續(xù)期間，對(duì)抗質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物行使權(quán)利，將極大地削弱質(zhì)押擔(dān)保作為物的擔(dān)保的可信程度。持此種觀點(diǎn)者以梁慧星教授最具代表性1。對(duì)在不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押合同中當(dāng)事人能否自行約定質(zhì)押期限這一問題，筆者同意第二種觀點(diǎn)。其理由除了梁教授的論點(diǎn)外，還考慮到不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中權(quán)利的行使或義務(wù)的履行在時(shí)間上具有階段銜接性，同時(shí)如允許約定質(zhì)押期限，一旦在約定期限內(nèi)銀行債權(quán)未受完全清償，將極大地?fù)p害銀行的信貸權(quán)益。因此，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押合同中當(dāng)事人不得約定質(zhì)押期限，其質(zhì)押期限依質(zhì)押所擔(dān)保的主債權(quán)的存續(xù)期限而定。
第三，關(guān)于質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式問題。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式是有別于一般質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式的。在動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押中，質(zhì)權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，得以留置出質(zhì)人提供的質(zhì)物并以該質(zhì)物折價(jià)或拍賣、變賣質(zhì)物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一般權(quán)利質(zhì)押中質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押中質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式并無(wú)太大差異。但是，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押往往涉及高速公路、污水處理廠等大型社會(huì)公益性項(xiàng)目，且當(dāng)事人權(quán)利的行使或義務(wù)的履行又以不動(dòng)產(chǎn)竣工投產(chǎn)為分界線，因此其實(shí)現(xiàn)方式具有獨(dú)特性：高速公路、污水處理廠等大型公益性項(xiàng)目竣工投產(chǎn)之后，高速公路、污水處理廠等收費(fèi)其本賬戶應(yīng)設(shè)在該銀行，所有收費(fèi)均應(yīng)匯入此戶，在還款期內(nèi)，應(yīng)保持有足夠支付每期還款額的余額，借款人使用該賬戶內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)貸款銀行的同意。若借款人違約，質(zhì)權(quán)人即貸款銀行可以代為行使收費(fèi)權(quán)并控制該收費(fèi)賬戶的資金流出，直至貸款本息得以償還。
第四，關(guān)于特殊情況下的救濟(jì)問題。古語(yǔ)云：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。當(dāng)事人在簽訂不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押合同時(shí)必須對(duì)將來可能影響債權(quán)債務(wù)的履行的特殊情況進(jìn)行充分的估計(jì)，并對(duì)相應(yīng)的救濟(jì)手段作出約定。在現(xiàn)代社會(huì)中，各種情況錯(cuò)綜復(fù)雜，瞬息萬(wàn)變：一國(guó)政府在面臨外敵入侵的情況下實(shí)行軍事管制，限制非軍用車輛在高速公路上行駛；因特殊情況，通過行使行政權(quán)力對(duì)收費(fèi)賬戶內(nèi)的資金進(jìn)行強(qiáng)制征用；因發(fā)生地震、水災(zāi)等自然災(zāi)害造成高速公路嚴(yán)重毀壞，一時(shí)又難以修復(fù)，致使高速公路上通行的車輛銳減，進(jìn)而使收費(fèi)基本結(jié)算賬戶內(nèi)的資金嚴(yán)重下降……。依據(jù)合同法原理，因不可抗力或其他意外情況造成合同難以履行的，當(dāng)事人不承擔(dān)違約責(zé)任。因此發(fā)生上述情況政府完全可以不可抗力為由主張免責(zé)從而不再履行義務(wù)，這勢(shì)必影響到貸款銀行的合法權(quán)益，使銀行的貸款本息難以收回。貸款銀行欲在發(fā)生上述情況時(shí)將損失降至最低點(diǎn)，必須在訂立質(zhì)押合同時(shí)約定救濟(jì)手段。筆者認(rèn)為，通過建立社會(huì)公益項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)基金和政府保證基金即可將上述情況所造成的損失降至最低。至于籌集基金的手段及基金來源，則不在本文探討范圍之內(nèi)。
（三）當(dāng)事人須辦理登記。登記，也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)的專門薄冊(cè)上的事實(shí)或行為 。在中國(guó)目前雖然存在很多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法規(guī)，但由于目前“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是‘多頭執(zhí)政’，而且依據(jù)的法律也不同”（孫憲忠，1996），并沒有建立起一套完整的不動(dòng)產(chǎn)登記公示制度。而關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法規(guī)不僅在登記程序和法律效力等問題上不盡一致，且沒有建立起公開閱卷制度，甚至有些法規(guī)還明確規(guī)定不得向第三人提供登記情況。因此有學(xué)者呼吁當(dāng)務(wù)之急是進(jìn)行五個(gè)方面即法律依據(jù)、登記機(jī)關(guān)、登記效力、登記程序、權(quán)屬證書的統(tǒng)一2。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之一種，辦理不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押登記同樣要注意解決上述問題。但在物權(quán)法頒布之前，筆者認(rèn)為，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)收益權(quán)質(zhì)押登記的主管機(jī)關(guān)仍得為不動(dòng)產(chǎn)主管機(jī)關(guān)，如主管高速公路的政府交通部門；在申請(qǐng)辦理登記時(shí)，當(dāng)事人除提交書面申請(qǐng)書外，還應(yīng)該提交行政許可證、借貸合同與質(zhì)押合同等相關(guān)法律文件。
六、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的效力
不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的效力，是不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押制度的核心。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的效力是指質(zhì)權(quán)人即銀行就所質(zhì)押的不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)在擔(dān)保債范圍內(nèi)優(yōu)先受償?shù)男Яσ约百|(zhì)權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)上存在的其他權(quán)利的限制和影響力。
（一）不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押對(duì)所擔(dān)保債權(quán)范圍的效力。因不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押屬權(quán)利質(zhì)押之一種，而權(quán)利質(zhì)押法律未作特別規(guī)定的，準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的有關(guān)規(guī)定，所以與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押相同，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押所擔(dān)保的債權(quán)范圍，一般由當(dāng)事人在質(zhì)押合同中約定。但各國(guó)的立法大都有關(guān)于質(zhì)押擔(dān)保范圍的規(guī)定，主要包括主債權(quán)、利息、遲延利息、實(shí)行質(zhì)權(quán)的費(fèi)用及違約金。至于違約金，德國(guó)《民法典》第1210條、日本《民法典》第346條均規(guī)定為質(zhì)權(quán)擔(dān)保范圍。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《民法》對(duì)違約金未作規(guī)定，但臺(tái)灣有學(xué)者認(rèn)為違約金代替因不履行之損害賠償時(shí)為質(zhì)押所擔(dān)保，對(duì)于不適當(dāng)履行所約定的違約金，除當(dāng)事人另有約定外，不屬于擔(dān)保范圍（毛亞敏，1997）。中國(guó)《擔(dān)保法》第67條規(guī)定，“質(zhì)押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、質(zhì)物保管費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的費(fèi)用”。筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押所擔(dān)保的范圍應(yīng)包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金及實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的費(fèi)用，但應(yīng)將質(zhì)物保管費(fèi)用排除在外，其理由主要是基于不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人是以高速公路、污水處理廠等社會(huì)公益項(xiàng)目的收費(fèi)權(quán)優(yōu)先受償，而這種權(quán)利是無(wú)法保管的。
法律對(duì)質(zhì)押擔(dān)保范圍的規(guī)定有兩方面的作用：一是為當(dāng)事人約定擔(dān)保范圍提供參考或者說提供范本；二是當(dāng)事人對(duì)質(zhì)押擔(dān)保范圍未作約定或約定不明時(shí)，援以適用。但法律對(duì)質(zhì)押擔(dān)保范圍的規(guī)定屬于任意規(guī)范，當(dāng)事人在約定時(shí)，可予以增刪。當(dāng)事人在合同中對(duì)擔(dān)保范圍所作的約定與法律規(guī)定不一致時(shí)，應(yīng)從其約定（閻天懷，1999）。
（二）不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押對(duì)質(zhì)物的效力范圍。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押對(duì)質(zhì)物的效力范圍，一般應(yīng)包括：1、質(zhì)物，即不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)。質(zhì)物是質(zhì)權(quán)的行使對(duì)象，當(dāng)然屬于質(zhì)權(quán)的效力范圍。2、孳息。即不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)所生之利益。這里主要是指收費(fèi)資金。中國(guó)《擔(dān)保法》第68條規(guī)定，“質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)物所生的孳息。”但該條規(guī)定仍是一種任意性規(guī)范，“質(zhì)押合同另有約定的，按照約定”。
（三）不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押對(duì)質(zhì)權(quán)人的效力。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押對(duì)質(zhì)權(quán)人的效力，是指不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押合同對(duì)質(zhì)權(quán)人所生的權(quán)利和義務(wù)。
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