[ 陳兆利 ]——(2004-12-24) / 已閱30272次
筆者認為，商品房認購書并非購房合同，不能把買賣合同的生效條件誤認為是商品房認購書的生效要件，不應(yīng)要求簽訂商品房認購書時就符合商品房預(yù)售條件。無論雙方是否在取得預(yù)售許可后再簽訂正式購房合同，或者在起訴之前取得預(yù)售許可證與否，均不應(yīng)影響商品房認購書的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認購書，并不實際支付購房款，不會因沒有取得預(yù)售許可證導致預(yù)約無效。
在實踐中，內(nèi)部認購的目的通常是為了籌集資金。開發(fā)商在取得土地使用證和建設(shè)用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價格的認購，認購人實際支付部分房款，在開發(fā)商以較高價格正式開盤后，開發(fā)商再利用購房人交付的購房款支付按照開盤價計算的房款，認購人取得認購價和開盤價之間的差價。筆者認為，這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為，是無效的。但應(yīng)當澄清的是，這種認購實際上并不是預(yù)約性質(zhì)，而是非法買賣的性質(zhì)，應(yīng)當稱為內(nèi)部銷售為妥。這種合同的無效并不是認購預(yù)約的無效，而是非法買賣的無效。
四、預(yù)約款
（一）預(yù)約款是否就是定金
商品房認購書中最核心的條款，除了約定了雙方的訂約義務(wù)以外，就是關(guān)于預(yù)約款的約定。那么，預(yù)約款的法律性質(zhì)是什么呢？預(yù)約款是否就是定金？
筆者認為，預(yù)約款并不一定就是定金。擔保法解釋第118條規(guī)定，如果沒有約定定金字樣，如果想認定款項的性質(zhì)為定金，必須通過約定的內(nèi)容來體現(xiàn)。如果雙方對于預(yù)約款的性質(zhì)沒有做出明確的約定，則不能當然推定預(yù)約款就是定金。也就是說，如果商品房認購書沒有約定預(yù)約款的性質(zhì)就是定金，也沒有約定準買受人不在約定的將來時間洽談時預(yù)約款不退，開發(fā)商是沒有權(quán)利扣留預(yù)約款的。
（二）約定了預(yù)約款不退條款的預(yù)約款是否就是定金
大家知道，定金合同的內(nèi)容包括兩個方面，一個方面是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；另一個方面是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。這兩個方面共同構(gòu)成了定金作為債權(quán)擔保的效力。如果商品房認購書約定了準買受人不來洽談時無權(quán)要求返還預(yù)約款，就應(yīng)當推定出賣人默示承諾不履行洽談義務(wù)時雙倍返還預(yù)約款，此時應(yīng)認定其性質(zhì)為定金。因為商品房認購書是雙務(wù)合同，在準買受人在負有洽談義務(wù)的同時，開發(fā)商也負有洽談義務(wù)。如果不在法律上做出這種推定，開發(fā)商違約拒絕洽談購房合同時，就無需與準買受人拒絕洽談時失去同樣數(shù)量的金額，這種條款是不公平的。
（三）預(yù)約款能否作為開發(fā)商保留房屋的對價
有種意見認為，商品房認購書約定了開發(fā)商的單方扣款權(quán)時，可以把預(yù)約款視為開發(fā)商保留在此期間內(nèi)的對價，所以不存在不公平的問題。開發(fā)商洽談商品房認購書后，產(chǎn)生了不再向第三人出售該房屋的義務(wù)，也產(chǎn)生了按照商品房認購書約定的條件簽定購房合同的義務(wù)。也就是說，開發(fā)商為此會影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準買受人無故不來洽談，無論商品房認購書是否約定開發(fā)商此時是否有權(quán)扣收預(yù)約款，開發(fā)商都有權(quán)扣收預(yù)約款，以作補償。至于如果因為開發(fā)商的違約行為，導致準買受人受有損害，準買受人完全可以要求開發(fā)商另行賠償。定金作用是擔保債權(quán)的履行，既不以發(fā)生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時無需將預(yù)約款視為定金。
筆者不同意這種觀點。我國實踐中的預(yù)約款并不具有對價的性質(zhì)。對價，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購買合同。準買受人向土地出賣人繳納一小筆款項，土地出賣人允諾在將來以確定的價格將土地出賣給準買受人。在這個合同下，準買受人享有訂約的權(quán)利，出賣人允諾將該土地出賣給準買受人。這樣的允諾是可以強制執(zhí)行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強制出賣。
這種情況看起來似乎與預(yù)約款性質(zhì)相似，其實不然。首先，英國的土地保留對價支付后，就已經(jīng)歸土地出賣人所有了，不存在退還的問題，因此說它具有對價的性質(zhì)。而準買受人從未明示這筆錢從此就歸開發(fā)商所有，也就不具備對價的性質(zhì)。
其次，因為土地出賣合同的內(nèi)容比較簡單，所以在支付土地保留金時，土地合同的內(nèi)容已經(jīng)確定了。所以土地保留對價有著類似于史尚寬先生所言的預(yù)約的性質(zhì)。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準買受人是有權(quán)請求法院強制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數(shù)情況下，簽訂商品房認購書也不具備購房合同的主要內(nèi)容，是不能強制履行的。
至于無需雙倍返還，可以另行索賠的觀點，筆者認為，這種觀點是不恰當?shù)摹Ｒ驗樯唐贩空J購書保證的主要是洽談購房合同的可得利益，準買受人雖然享有要求損害賠償?shù)臋?quán)利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購房合同還沒有簽訂，其支付預(yù)約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開發(fā)商的締約過失責任。而定金卻具有擔保債權(quán)履行的作用，主張雙倍返還無需主合同的成立，是比較公平也比較容易實現(xiàn)的。
因此，商品房認購書中的預(yù)約款不是一種對價，而是一種擔保。如果沒有約定預(yù)約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。
（四）作為定金的預(yù)約款
如果商品房認購書約定或可以認定預(yù)約款的性質(zhì)是購房定金，那么，預(yù)約款是什么類型的定金？
筆者認為，在商品房認購書不具備購房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款是立約定金。如果約定了解約權(quán)，具有解約定金的性質(zhì)。
《擔保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當雙倍返還定金�！北緱l解釋認為預(yù)約款是作為訂立主合同的擔保，顯然認為購房定金是立約定金。
筆者不同意這種觀點。根據(jù)民法理論，立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系。立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預(yù)約款的特點。前文已述，作為定金的預(yù)約款并不是擔保購房合同的訂立的，而是擔保雙方履行洽談義務(wù)的，只要雙方履行了洽談義務(wù)，即使最終沒有達成購房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認，只有在拒絕訂立主合同時，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內(nèi)容已經(jīng)確定。因此，在商品房認購書不具備購房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。
如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款的性質(zhì)應(yīng)該是立約定金。此時，雙方的義務(wù)已經(jīng)不是洽談訂約，而是訂約，作為定金的預(yù)約款所擔保的就是雙方的訂約，相對于購房合同來說就是立約定金。但應(yīng)當注意的是，相對于商品房認購書來說，它仍然是違約定金。
還有一種意見認為，購房定金具有解約定金的性質(zhì)。也就是說，準買受人有權(quán)以放棄預(yù)約款為代價解除認購，開發(fā)商也有權(quán)以雙倍返還預(yù)約款為代價解除認購，雙方除此之外無需對解約行為在承擔其他責任。
筆者認為，預(yù)約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權(quán)交付的定金。各國關(guān)于解約定金的規(guī)定各不相同。在羅馬法，定金除當事人另有訂定外，沒有解除權(quán)保留之效力。德民336條2項規(guī)定，如無其他規(guī)定，定金不視為解約金。法國和日本民法規(guī)定了解約定金，解約定金為定金之通常性質(zhì)。也就是說，只有法律做出了明確規(guī)定的情況下，解約權(quán)才能視為定金的通常性質(zhì)。我國的法律沒有這樣的規(guī)定。我國《擔保法司法解釋》第117條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定�！币簿褪钦f，合同必須對這種解約權(quán)做出明確的約定，否則解約權(quán)不是定金的通常性質(zhì)。
如果商品房認購書中明確約定，交付預(yù)約款的一方可以按照合同的約定以喪失預(yù)約款為代價而解除主合同，收受預(yù)約款的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同，這種約定是有效的。此時，如果當事人以承擔定金損失為代價要求解除合同的，對該合同不能強制實際履行。此時，應(yīng)允許合同解除，并裁判當事人以承擔定金處罰代替履行合同。
五、違反商品房認購書義務(wù)的法律責任
經(jīng)過了前文的討論，就可以確定違反商品房認購書義務(wù)的違約責任了。
首先，有定金條款的適用前文關(guān)于定金的討論。
除此之外，還有一個是否可以要求強制履行和損害賠償?shù)膯栴}。筆者認為，如果商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容，準買受人可以向法院申請強制開發(fā)商按照認購書的內(nèi)容將房屋出賣給自己。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為購房合同�！鄙唐贩拷忉尩谖鍡l的不足之處在于，當認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時，就應(yīng)當是可以強制執(zhí)行的了，不需要開發(fā)商實際收受了購房款的條件。
如果商品房認購書不具備購房合同的主要內(nèi)容，則準買受人無權(quán)強制開發(fā)商將房屋出賣給自己。英國合約法上，認為這是不完全的協(xié)議。雖然雙方當事人可在要約和承諾的必要條件已經(jīng)相一致的意義上達成協(xié)議，但不存在合同，因為協(xié)議的條款是不固定的。除非合同的所有具體條款都是相一致的，他們之間就不會存在有約束力的合同（指購房合同）。
當然，無論商品房認購書是否具備購房合同的主要內(nèi)容，均不影響守約方要求違約方賠償損害的權(quán)利。如果一方拒絕洽談，自然要承擔締約過失責任；如果雙方已經(jīng)洽談，并已經(jīng)洽談好條款，一方卻拒絕與另一方訂約，另一方有權(quán)要求強制購買，在開發(fā)商無法履約時，可以要求其賠償可得利益損失。
結(jié)語
由于現(xiàn)有法律缺乏相應(yīng)規(guī)定，商品房認購書在實踐中產(chǎn)生了很多問題。有種意見甚至認為，應(yīng)當廢除商品房認購書，將商品房認購書一律認定無效，預(yù)約款退還。筆者則認為，這種觀點有違意思自治的合同法原則，是不可取的。通過商品房認購書，可以確定買賣雙方洽談訂約的義務(wù)，又避免了買房人草率簽約，是一種設(shè)計精巧的利益平衡制度。只要通過設(shè)立法律制度，合理的平衡買賣雙方的利益，商品房認購書是可以在房地產(chǎn)交易中好的作用的。
參考書目：
1、《債法總論》 史尚寬著 中國政法大學出版社 2000年
2、《英國合同法》 何寶玉著 中國政法大學出版社 1999年
3、《論合同漏洞的填補》 王利明 中國法學網(wǎng).個人網(wǎng)絡(luò)文集
4、《審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》 韓延彬 《人民司法》 2003年第6期
5、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的理解與適用》 李國光等主編 2000年
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