[ 邱彪 ]——(2005-2-7) / 已閱20285次
房屋出賣后未辦理過戶手續(xù) 原房屋所有人又將
房屋設(shè)置抵押擔保的效力應(yīng)如何認定
－－兼論轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)合同中債權(quán)行為與物權(quán)行為的法律效果
[案情]
2001年６月，瀘州市納溪區(qū)豐樂鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)站（以下簡稱豐樂農(nóng)技站）將本單位所有的一套面積90平方米的住房以３萬元的價格出售給本單位職工李某，雙方未簽訂房屋買賣合同，也未到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，李某在付清購房款后于當月即搬入房屋居住。2003年８月，豐樂農(nóng)技站因經(jīng)營化肥、農(nóng)藥等業(yè)務(wù)需流動資金，遂將已出售給李某的那套住房和本單位另外兩套房屋一同設(shè)置抵押擔保向豐樂信用社借款10萬元，借款期限為６個月。借款抵押擔保合同簽訂后，借貸雙方到房管部門辦理了房屋抵押登記，豐樂信用社也依合同向豐樂農(nóng)技站提供了10萬元借款。借款到期后，豐樂農(nóng)技站因經(jīng)營虧損無力償還借款本息，豐樂信用社多次催收未果。
2004年８月，豐樂信用社訴至法院，要求豐樂農(nóng)技站及時償還借款本金10萬元及利息，并申請法院對豐樂農(nóng)技站設(shè)置借款抵押的房屋采取財產(chǎn)保全措施。法院依當事人的財產(chǎn)保全申請在查封李某居住的房屋時，李某拿出自己交納購房款的收據(jù)向法院提出執(zhí)行異議，認為自己對其居住的房屋享有所有權(quán)，法院查封其房屋于法無據(jù)。
[分歧意見]
本案在審理過程中，對豐樂農(nóng)技站與李某之間的房屋買賣合同的效力及豐樂信用社對豐樂農(nóng)技站以李某已經(jīng)購買的房屋設(shè)置抵押擔保是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題存在不同意見：
第一種意見認為，李某與豐樂農(nóng)技站的房屋買賣合同無效，豐樂農(nóng)技站應(yīng)向李某承擔締約過失責任，返還李某的購房款并賠償相應(yīng)損失。同時，應(yīng)認定豐樂農(nóng)技站與豐樂信用社的借款抵押擔保合同成立，豐樂農(nóng)技站不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，豐樂信用社有權(quán)依擔保法的規(guī)定，拍賣、變賣其抵押的房屋優(yōu)先受償。其理由是，依房地產(chǎn)管理法的規(guī)定房屋買賣應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，且應(yīng)到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)才能生效，因李某與豐樂農(nóng)技站之間的房屋買賣違反了房地產(chǎn)管理法的強制性規(guī)定，應(yīng)認定雙方的房屋買賣合同無效。由于李某與豐樂農(nóng)技站的房屋買賣合同被確認無效，因此房屋的所有權(quán)未實際從豐樂農(nóng)技站轉(zhuǎn)移給李某，所以豐樂農(nóng)技站有權(quán)以其所有的房產(chǎn)設(shè)置抵押擔保借款。
第二種意見認為，李某與豐樂農(nóng)技站的房屋買賣合同依法成立并生效。作為房屋出賣人的豐樂農(nóng)技站未按合同法的規(guī)定向買受人李某過戶房屋產(chǎn)權(quán)屬違約行為，本應(yīng)責令出賣人為買受人補辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以使李某在支付購房款后獲得房屋的所有權(quán)。但由于豐樂農(nóng)技站已將出售給李某的住房設(shè)置抵押擔保，并辦理了抵押登記，因此，豐樂信用社對豐樂農(nóng)技站出售給李某那套房屋享有抵押擔保物權(quán)。對同一套房屋，李某基于買賣合同享有債權(quán)，而豐樂信用社基于房屋抵押登記享有擔保物權(quán)。根據(jù)物權(quán)對債權(quán)的優(yōu)先效力原則，應(yīng)確認豐樂信用社對房屋享有的擔保物權(quán)優(yōu)先于李某對房屋享有的債權(quán)的行使。李某在豐樂信用社基于擔保物權(quán)拍賣，變賣抵押房屋優(yōu)先受償后，只能要求豐樂農(nóng)技站返還購房款并承擔相應(yīng)損害賠償責任。
[評析]
筆者贊同第二種意見。從法理角分析，本案既涉及到合同法上房屋買賣合同成立，生效的問題，又涉及到物權(quán)法的物權(quán)變動的公示，公信原則的問題，具有一定的典型性，現(xiàn)作如下分析：
一、簽訂書面房屋買賣合同和辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不是房屋買賣合同依法成立、生效的要件。我國《合同法》第七條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式�！蔽覈斗康禺a(chǎn)管理法》第四十條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同�！边@些法律規(guī)定似乎意味著成立房屋買賣合同必須采取書面形式，否則房屋買賣合同將被確認為不成立。但這種認識顯然是片面的，合同形式是合同當事人所達成協(xié)議的表現(xiàn)形式，僅是合同內(nèi)容的載體，我國《合同法》對合同形式采取了相對寬松的規(guī)定，合同形式可以是口頭形式，書面形式和其他形式，充分體現(xiàn)了合同形式自由的理念，其宗旨是鼓勵、保護、促成市場交易的實現(xiàn)�！逗贤ā返谌鶙l規(guī)定：“法律，行政法規(guī)規(guī)定或當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。如果一方當事人已經(jīng)按照約定履行完成了合同的主要義務(wù)，另一方已經(jīng)接受，說明雙方交易已經(jīng)既成事實。此時，若國家公權(quán)力再以合同未采取書面形式為由強行宣布合同不成立，不但無任何實質(zhì)意義，反而會破壞《合同法》鼓勵、保護和促成市場交易的宗旨。就本案而言，?
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合同成立與否僅僅解決了一個事實判斷的問題，即僅僅解決了合同當事人是否就合同主要條款達成合意的問題。合同成立意味著在當事人之間完成了要約和承諾的訂立程序，雙方意思表示一致。但合同成立后，能否發(fā)生法律效力，能否產(chǎn)生當事人所預(yù)期的法律后果，則需要由法院和仲裁機構(gòu)對已成立的合同作出法律價值判斷，以確認合同是否生效�！逗贤ā返谒氖臈l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效�！痹撘�(guī)定就區(qū)分了合同成立和合同生效兩個不同的概念。那么就房屋買賣合同而言是否是以房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記為生效要件呢？筆者的回答是否定的。《合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律，行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的依照其規(guī)定�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條進一步明確規(guī)定：“法律，行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準，登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準，登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律，行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！彪m然我國《房地?
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二、房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記和房屋抵押登記是物權(quán)變動公示，公信原則的具體體現(xiàn)，是典型的物權(quán)行為而非債權(quán)行為。物權(quán)變動是指物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅。物權(quán)變動的公示原則是指物權(quán)變動必須從一種客觀的為社會公眾知悉的方式加以展示，方能產(chǎn)生法律效力。由于物權(quán)是排他性的絕對權(quán)利，其變動常常會影響其他人的利益，如果沒有外界可以知悉其變動征象則會使第三人承受不測之損害。故而物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開、透明，以維護物的占有秩序和交易安全，因此物權(quán)不能由當事人隨意創(chuàng)設(shè)。法律規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)以占有為公示方式，從占有的移轉(zhuǎn)即交付為其變更的公示方式；不動產(chǎn)物權(quán)則從登記和登記的變更作為權(quán)利享有成變更的公示方式。物權(quán)的公信原則是物權(quán)公示原則的必然結(jié)果，即物權(quán)變動經(jīng)法定公示后，即使標的物的出讓人事實上無處分權(quán)，信賴公示的第三人仍被法律承認其和真正權(quán)利人交易相同的法律效果。
區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為對正確處理合同糾紛具有十分重要的意義。債權(quán)行為是指直接引起債權(quán)關(guān)系成立，變更或消滅的民事行為。而物權(quán)行為則是直接引起物權(quán)取得，變更或消滅的民事行為。不論是從轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)為目的買賣合同，還是借款抵押擔保合同，訂立合同行為本身不能直接導致標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和擔保物權(quán)的設(shè)立，因此訂立合同的行為是債權(quán)行為。而動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的過戶登記與抵押登記才是直接導致物權(quán)變動的物權(quán)行為。可以說，就上述兩種合同而言都在邏輯上存在著兩個相互銜接卻又不同的階段：第一階段是債權(quán)行為即訂約行為，其后果是導致債權(quán)債務(wù)關(guān)系的產(chǎn)生；第二階段是物權(quán)行為即房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記和房屋抵押登記。這兩個階段的行為相互聯(lián)系，缺一不可，債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提和基礎(chǔ)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的要求和后果。區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為的意義在于，由于債權(quán)系相對權(quán)，不能對抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無關(guān)，因此無須公示。而所有權(quán)和擔保物權(quán)是對世權(quán)，可以對抗合同以外的第三人，所以才有公示、公信的要求。
就本案而言，豐樂農(nóng)技站先以其所有的房屋作標的物與本單位職工李某簽訂房屋買賣合同，其后又以同一房屋作標的物與豐樂信用社簽訂抵押擔保合同，以此作為借款合同的擔保。前一房屋買賣合同，作為買受人的李某以支付購房款，接收房屋的債權(quán)行為履行了房屋買賣合同的主要義務(wù)，對方也接受了這種履行，因此應(yīng)認定該房屋買賣合同已經(jīng)依法成立并生效。但由于該房屋買賣合同的雙方當事人未到房管部門履行辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的物權(quán)行為，因此，不能產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)由出賣人豐樂農(nóng)技站轉(zhuǎn)移給受買受人李某的法律效果。李某僅能要求豐樂農(nóng)技站承擔返還購房款并賠償相應(yīng)損失的違約責任。后一抵押擔保合同，抵押人豐樂農(nóng)技站與抵押權(quán)人豐樂信用社不僅簽訂了書面的抵押擔保合同履行了債權(quán)行為，而且還到房管部門辦理了抵押登記，履行了物權(quán)行為。因而雙方設(shè)置的擔保物權(quán)，符合物權(quán)變動的公示，公信原則，應(yīng)為有效。
事實上，正是由于李某與豐樂農(nóng)技站在完成房屋買賣交易后未及時到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，才使善意第三人豐樂信用社基于對房管部門頒發(fā)房權(quán)證的信賴，相信豐樂農(nóng)技站是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而與之設(shè)立了擔保物權(quán)，豐樂信用社不可能知道無義務(wù)知道該房屋實際已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了李某，而法律必須承認豐樂信用社與豐樂農(nóng)技站設(shè)立的擔保物權(quán)有效，且有優(yōu)先于李某債權(quán)的效力。這就是物權(quán)變動的公信原則保護了交易中的善意第三人，維護了交易的安全和市場交易秩序。
作者： 瀘州市納溪區(qū)人民法院
邱 彪
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