[ 文穎 ]——(2005-5-28) / 已閱14278次
淺議屋頂平臺的法律定位及轉(zhuǎn)讓
湖南金州律師事務(wù)所 文穎律師
2002年4月，筆者接受某房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托，承辦了一件“屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛”案件，該案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)公司）購買頂層住宅一套，雙方在訂立《商品房買賣合同》之后又訂立了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定凌女士以119800元從房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓與其所購房屋等面積的屋頂平臺使用權(quán)，凌女士承諾對屋頂平臺面積專做屋頂花園之用。后來由于雙方為付款方式、付款期限形成矛盾，凌女士遂一紙?jiān)V狀以屋頂屬公用面積，不得轉(zhuǎn)讓為由，要求解除《補(bǔ)充協(xié)議》，終止履行。該案經(jīng)法院調(diào)解，最終以房地產(chǎn)開發(fā)公司同意解除《補(bǔ)充協(xié)議》，收回屋頂平臺，凌女士作出適當(dāng)補(bǔ)償結(jié)案。
無獨(dú)有偶，在昆明也產(chǎn)生了相類似的案例，李女士在2000年春節(jié)向一家房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了一套頂層復(fù)式樓，入住之后李女士一家發(fā)現(xiàn)原來自家的屋頂平臺已經(jīng)被開發(fā)商當(dāng)作屋頂花園轉(zhuǎn)讓給了鄰居。由于屋頂多次漏水，李女士又無法進(jìn)入鄰居已購得的屋頂，李女士遂向法院起訴，要求開發(fā)商收回公共屋頂。與前一案例相似的是，最終雙方經(jīng)過法庭調(diào)解，李女士與開發(fā)商達(dá)成了調(diào)解換房協(xié)議。
與上述兩件案件相似的糾紛越來越多的涌現(xiàn)于全國各地，據(jù)《廈門日報(bào)》2002年7月11日報(bào)道，該市房地產(chǎn)糾紛中有關(guān)開發(fā)商出售屋頂平臺（曬臺或露臺）的約占全部房地產(chǎn)糾紛的30%。而我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、司法解釋對此卻無明確規(guī)定。因此，法院在受理此類型的案件之后往往采取多溝通、多疏道矛盾的方式促進(jìn)當(dāng)事人之間的調(diào)解。筆者認(rèn)為，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，針對屋頂平臺的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓等法律問題，應(yīng)通過具體明確的法律規(guī)定加以規(guī)范。
一、 正視屋頂平臺的使用價(jià)值，肯定屋頂花園的存在意義
屋頂平臺或稱曬臺、露臺，是指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)無頂蓋的臺面。從所有權(quán)的角度分析，異產(chǎn)毗連房屋（指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋）的毗連部分，往往既是某個(gè)業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個(gè)組成部分，同時(shí)也是與其他業(yè)主共有的一部分。這個(gè)毗連部分同時(shí)具有專有及共有的屬性。屋頂平臺，它不僅是下層單元的“蓋”，還是整棟房屋的“頂”，而且平臺上半部分及其上部空間不屬于下層單元，具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性。從結(jié)構(gòu)上分析，屋頂平臺是房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件，起著覆蓋，遮風(fēng)擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外，屋頂平臺在風(fēng)力等自然力的作用下，還具備一定的承重作用。從功能上看，屋頂平臺是整棟房屋的屋頂，對整棟房屋的消防疏通起著十分關(guān)鍵的作用，是必須的消防安全通道。由于屋頂平臺的位置特性，具備空曠、陽光充足等特點(diǎn)，又是種植花草植物的極佳地點(diǎn)。
既然屋頂平臺具備以上功能和作用，是否屋頂平臺就不能通過某一種法律途徑使之變?yōu)槟骋粰?quán)利人的專用屋頂花園呢？學(xué)術(shù)界對此頗有爭議，筆者認(rèn)為：在合理的范圍內(nèi)，將屋頂花園的一部分讓與某一特定權(quán)利人以做屋頂花園之用，符合國際慣例和社會公益，應(yīng)當(dāng)予以支持。如日本東京，由于人口稠密，綠化不足，政府即專門制定規(guī)范性文件鼓勵(lì)和規(guī)范屋頂花園的建設(shè)。又如我國首都北京，為籌辦2008年北京奧運(yùn)會，特地將新建大型城市屋頂花園作為一項(xiàng)綠化指標(biāo)來實(shí)施。屋頂花園作為城市中的一道風(fēng)景，如因房屋平臺的法律性質(zhì)定位不清而禁止或限止建設(shè)，則是因噎廢食的短期行為。
二、 屋頂平臺專用于屋頂花園建設(shè)的法律障礙。
由于我國現(xiàn)行法律、法規(guī)以及其他規(guī)范性文件均未明確規(guī)定屋頂平臺的歸屬權(quán)問題，給屋頂平臺的法律處理帶來了一系列的問題。首先，屋頂平臺沒有計(jì)入整棟房屋的建筑面積。房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房購銷面積計(jì)算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條關(guān)于公用建筑面積組成部分也不包括屋頂平臺。也就是說，根據(jù)我國現(xiàn)行建筑規(guī)范，屋頂是不計(jì)入整棟房屋的建筑面積的，更不可能計(jì)入分?jǐn)偯娣e。其次，屋頂平臺不能以公示形式進(jìn)行權(quán)利登記。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，《房屋所有權(quán)證》是確定不動產(chǎn)所有權(quán)的唯一合法憑證。屋頂平臺雖然具備不動產(chǎn)的屬性，且具備多種使用價(jià)值，但房屋主管部門是斷不會為屋頂平臺頒發(fā)權(quán)證的�；谝陨蟽牲c(diǎn)，我們得出的推論是：屋頂平臺的面積不在建筑面積之內(nèi)，屋頂平臺沒有法律意義上的所有權(quán)。而事實(shí)卻是，屋頂平臺是可以丈量，具備多種實(shí)用功能的實(shí)實(shí)在在的面積，屋頂平臺的客觀存在本身就說明了屋頂平臺不應(yīng)當(dāng)是無主物。從現(xiàn)行法律、法規(guī)看，承認(rèn)屋頂平臺確屬共用面積的規(guī)范性文件有兩個(gè)：一是1992年6月15日建設(shè)部發(fā)布的《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》，一是1998年11月9日建設(shè)部發(fā)布的《住宅共用部位公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，而承認(rèn)屋頂具備產(chǎn)權(quán)的規(guī)范性文件至今仍是空白。隨著商品房市場的不斷開發(fā)和發(fā)展，對于屋頂平臺的規(guī)范不應(yīng)僅僅停留在“誰維修”“誰維護(hù)”的淺層基礎(chǔ)之上，更應(yīng)著眼于現(xiàn)實(shí)與將來對屋頂?shù)拈_發(fā)和利用。當(dāng)前，不少房地產(chǎn)開發(fā)商往往采取兩種方式來攫取“屋頂平臺”這桶金，一是借屋頂平臺設(shè)置廣告位出租，一是變相提高頂層房屋價(jià)格，以“買屋頂送屋頂花園”實(shí)施屋頂平臺的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這些開發(fā)商的做法顯然違反了1992年7月國家物價(jià)局、建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條關(guān)于住宅價(jià)格構(gòu)成的規(guī)定，且實(shí)際侵害了全體業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。
然而屋頂平臺專用于屋頂花園無非是兩種，或是全體業(yè)主委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一建設(shè)、維護(hù)，或是某一特有權(quán)利人單獨(dú)享有這項(xiàng)權(quán)利和承擔(dān)這項(xiàng)義務(wù)。筆者認(rèn)為，以上兩種途徑均是適當(dāng)之道，可因時(shí)、因勢而定。但本文暫不就委托管理的法律關(guān)系進(jìn)行闡述，僅就某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺特定權(quán)利問題進(jìn)行探討，即：某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺特有權(quán)利，必須產(chǎn)生一種轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。要建立屋頂平臺的合法轉(zhuǎn)讓機(jī)制，就必須要從法律的高度認(rèn)可它的法律地位以及權(quán)利性質(zhì)。屋頂平臺專有權(quán)利轉(zhuǎn)讓，需要解決的法律問題包括：
1、法律規(guī)范確認(rèn)屋頂平臺的使用權(quán)是一項(xiàng)合法權(quán)利，并可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
2 、法律規(guī)范對屋頂平臺使用權(quán)加以必要的限制。包括屋頂平臺之上不可搭建違章建筑，屋頂平臺需滿足消防安全之需要，屋頂平臺的專用屬性等。
3、法律規(guī)范確認(rèn)屋頂平臺有償轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的對價(jià)雙方主體。即屋頂平臺有償轉(zhuǎn)讓的一方當(dāng)事人為屋頂平臺權(quán)利的受讓人，另一方當(dāng)事人應(yīng)為房屋的全體業(yè)主，房地產(chǎn)開發(fā)商不可將出讓屋頂平臺所獲的收入納入已身利潤。
4、法律規(guī)范確認(rèn)有權(quán)代理全體業(yè)主出讓屋頂平臺的主體。經(jīng)業(yè)主會授權(quán)委托，物業(yè)管理公司可以代表全體業(yè)主與購買人訂立《屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。
5、法律規(guī)范確定出讓屋頂平臺的業(yè)主表決機(jī)制。
三、有關(guān)屋頂平臺轉(zhuǎn)讓的法律建議
1、修改現(xiàn)行建設(shè)規(guī)范，承認(rèn)屋頂平臺屬于具備價(jià)值的實(shí)用面積
盡管在學(xué)術(shù)界已經(jīng)普遍承認(rèn)了屋頂平臺的實(shí)用屬性，但由于我國現(xiàn)行建設(shè)規(guī)范依然停留在依據(jù)傳統(tǒng)的建筑面積折算房屋面積，忽視了屋頂平臺的價(jià)值定位，給屋頂平臺的法律屬性造成了前提性真空。因此，建議在建設(shè)規(guī)范中將屋頂平臺納入實(shí)用面積，并在規(guī)劃、報(bào)建、房屋勘測，以及確定房屋面積的過程中對該面積加以確認(rèn)。
2、從法律的高度確認(rèn)屋頂平臺的所有權(quán)人。
從所有權(quán)的角度出發(fā)，商品房在未經(jīng)出售之前，房屋歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有；出售之后，歸房屋受讓的業(yè)主所有。由此，屋頂平臺的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推，即商品房在未經(jīng)出售之前，屋頂平臺的所有權(quán)人為開發(fā)商；商品房在出售之后，屋頂平臺的所有權(quán)人為全體業(yè)主。全體業(yè)主可以通過某種形式的表決，將屋頂平臺的使用權(quán)出讓給某一特定權(quán)利人，受讓后，該權(quán)利人可以依法享有屋頂平臺的使用權(quán)。既然我國實(shí)行了不動產(chǎn)權(quán)利登記制度，就完全有必要對屋頂平臺這項(xiàng)不動產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)加以登記確認(rèn)，以確保屋頂平臺所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法利益。
3、關(guān)于屋頂平臺使用權(quán)人的權(quán)利限制。
（1） 關(guān)于屋頂平臺所有權(quán)的禁止性規(guī)范。
A 、八層以上且未裝乙級以上防火門的樓棟必須保障主樓梯與屋頂直接相通。屋頂平臺所有權(quán)人必須留足面積以供消防安全之用。
B、不得在權(quán)利面積內(nèi)建筑不合符城市規(guī)劃的違章建筑物。
C、不得對房屋頂層進(jìn)行損壞性裝修。
D、未經(jīng)許可，不得擅自使用屋頂平臺作廣告發(fā)布的經(jīng)營性使用。
（2） 建議在屋頂平臺作權(quán)屬登記時(shí)明確屋頂平臺的專用屬性。屋頂平臺轉(zhuǎn)讓之時(shí)，轉(zhuǎn)讓雙方可約定屋頂平臺專為屋頂花園之用。
4、關(guān)于轉(zhuǎn)讓
（1） 屋頂平臺使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓給某一特定權(quán)利人的時(shí)間限制：
現(xiàn)在許多開發(fā)商往往在與購房人訂立《商品房買賣合同》的過程中要求購房人放棄屋頂平臺的使用權(quán)。且多使用格式條款實(shí)施。而后，開發(fā)商再將屋頂平臺變相轉(zhuǎn)讓獲利。筆者認(rèn)為，屋頂平臺作為一項(xiàng)不動產(chǎn)，其物權(quán)必然將歸屬于購買了房屋的全體業(yè)主。開發(fā)商以格式條款要求購房人放棄屋頂平臺權(quán)利，實(shí)質(zhì)上就是在攫取業(yè)主的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。該行為顯失公平，不可支持。
既然屋頂平臺的物權(quán)將屬于購買房屋的業(yè)主，開發(fā)商在未獲得業(yè)主的普遍許可的前提下是無權(quán)出讓屋頂平臺使用權(quán)的。只有當(dāng)業(yè)主以某種形式普遍許可了這種轉(zhuǎn)讓的情況下方可實(shí)施轉(zhuǎn)讓行為。而需獲得“普遍許可”，必要的前提是已購買房屋的業(yè)主占房屋全體業(yè)主的絕對多數(shù)，已購買房屋的業(yè)主有足夠的表決權(quán)代表全體業(yè)主作出決議。即商品房已經(jīng)完成超過全部面積50%的銷售量，且已購買房屋的業(yè)主形成有效表決同意出讓屋頂平臺之后，方可進(jìn)行屋頂平臺的轉(zhuǎn)讓。
（2） 轉(zhuǎn)讓方式：
一旦業(yè)主形成同意出讓屋頂平臺的決議，業(yè)主即可授權(quán)物業(yè)管理公司代為出讓屋頂平臺的使用權(quán)。購買者首先必須具備業(yè)主身份，方可有權(quán)購買。如欲購買房屋平臺的業(yè)主眾多，應(yīng)在出售時(shí)按照公平競價(jià)原則進(jìn)行，價(jià)高者獲得屋頂平臺的使用權(quán)。購買人在訂立合同、支付價(jià)款之后，可獲得房屋產(chǎn)權(quán)主管部門的權(quán)利確認(rèn)。
（3） 屋頂平臺使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的歸屬及處理：
屋頂平臺使用權(quán)經(jīng)轉(zhuǎn)讓后，出讓人（全體業(yè)主）即應(yīng)獲取屋頂平臺使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金。該轉(zhuǎn)讓金的所有權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為全體業(yè)主共同共有。經(jīng)業(yè)主會討論形成決議，該轉(zhuǎn)讓金可以根據(jù)業(yè)主購房面積的多少進(jìn)行量化，資金量化后業(yè)主可以此折抵需向物業(yè)管理公司支付的物業(yè)管理費(fèi)。
