[ 盛軍華 ]——(2005-6-4) / 已閱20066次
從房地產(chǎn)廣告、簽訂認(rèn)購書、簽訂房屋買賣格式合同與補(bǔ)充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量、裝修、產(chǎn)權(quán)證辦理，投資者可通過仔細(xì)閱讀房屋買賣合同、審查開發(fā)商證件、向律師等專業(yè)人士咨詢等途徑，以合同形式進(jìn)行防范。選擇產(chǎn)權(quán)式酒店作為其投資方式時(shí)，開發(fā)商建造這個(gè)項(xiàng)目的最終規(guī)劃用途、性質(zhì)是酒店，對投資者來說就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，土地使用性質(zhì)和年限（如商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年）、規(guī)劃是否符合條件？將來酒店的產(chǎn)權(quán)能否分割？能否劃分使用？能否擁有完整的處分權(quán)？是需要關(guān)心的問題，產(chǎn)權(quán)證能否辦理也就成為問題的焦點(diǎn)所在了。投資者可向房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行前期的了解，審查開發(fā)商銷售房屋的必要證件、資料，并在合同中作明確的關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理方面的約定（如時(shí)間、權(quán)益、違約責(zé)任等）。
二、收益權(quán)的保障
一是投資者的受益權(quán)如何保證，即如何保證自己獲得開發(fā)商或酒店管理公司允諾的回報(bào)。投資者最好是選擇那些有實(shí)力的開發(fā)商，比如上市公司、國有大中型企業(yè)等，或者選擇那些有社會(huì)擔(dān)保的開發(fā)商，總之要選擇那些有保障的開發(fā)商，以分散投資者的風(fēng)險(xiǎn)，從而保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作并最終讓投資者得到回報(bào)，而不能僅僅聽信開發(fā)商的口頭允諾。同時(shí)，投資者一定要與開發(fā)商或酒店管理公司簽訂正式的合同，有擔(dān)保的話要簽好擔(dān)保合同，即使發(fā)生糾紛時(shí)投資者也可方便追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
二是要保障投資者自己的使用權(quán)益。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店對投資者來說，每年都有一段時(shí)間的免費(fèi)居住權(quán)，但如何保證這段時(shí)間能夠獲得有時(shí)間的可能就是一個(gè)問題。比如，在你想享受免費(fèi)居住時(shí)，如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？因此，投資者在與開發(fā)商簽訂合約的時(shí)候，要明確表明。
三、物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用
投資者還要與開發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定，在交由酒店管理的過程中，酒店物業(yè)的管理、運(yùn)營、維修成本該由誰來負(fù)擔(dān)？如若合同不明確，將來會(huì)給投資者帶來一筆沉重的負(fù)擔(dān)。
四、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考慮
產(chǎn)權(quán)式酒店的房地產(chǎn)開發(fā)商在受讓土地后、規(guī)劃前，因商業(yè)定位明確，會(huì)充分考慮項(xiàng)目商圈的市場需求，并與合適的商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、科學(xué)。 相對而言，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小一些，但投資者仍應(yīng)理性分析、盡量減少投資風(fēng)險(xiǎn)。投資者也可對項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模及特征、消費(fèi)者的流動(dòng)性、經(jīng)濟(jì)情況、競爭對手、交通便利程度、消費(fèi)特點(diǎn)、地方法規(guī)等多個(gè)因素進(jìn)行一些調(diào)查和分析。同時(shí)，酒店經(jīng)營商的知名度和管理經(jīng)驗(yàn)會(huì)帶來酒店經(jīng)營的穩(wěn)定性和規(guī)范性，確保該商業(yè)項(xiàng)目的收益。在有擔(dān)保的情況，這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對小一些。
在投資者投資產(chǎn)權(quán)式酒店的過程中，如遇到糾紛，可采取與開發(fā)商或酒店管理公司協(xié)商、向相關(guān)管理部門投訴及起訴的方式來維護(hù)自己的權(quán)利。在出現(xiàn)問題的時(shí)候，投資者可以把開發(fā)商是否存在欺詐行為作為首先考慮的第一要素，因?yàn)槿绻_發(fā)商存在欺詐行為，追究其責(zé)任也就會(huì)很明確了。但如果開發(fā)商不存在欺詐行為，投資者就要看開發(fā)商是否存在違約行為，而違約的界定也需要投資者與開發(fā)商有正式的合同為依據(jù)，只有這樣，解決起來才能順利一些，否則，這樣的問題要么會(huì)受到一些部門的相互推諉，要么就陷入曠日持久的官司中。
第四部分：結(jié) 尾
面對開發(fā)商宣傳的“第二代產(chǎn)權(quán)酒店”、“第三種儲(chǔ)蓄模式”等，投資產(chǎn)權(quán)式酒店不能只顧高額回報(bào)而忽視風(fēng)險(xiǎn)，仔細(xì)調(diào)查分析、認(rèn)真簽好合同、虛心進(jìn)行咨詢，也許是最好的投資保障。
浙江易盟律師事務(wù)所 盛軍華
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