[ 陳永亮 ]——(2022-4-7) / 已閱5060次
論房產(chǎn)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)類型與防范措施
陳永亮 廣東新東方律師事務(wù)所
摘 要 在房產(chǎn)抵押實(shí)務(wù)中，并不是所有辦妥房產(chǎn)抵押登記的債務(wù)就能高枕無憂。抵押權(quán)人要充分認(rèn)識(shí)房產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)防范策略，才能有效地避免法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。
關(guān)鍵詞 房產(chǎn)抵押 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 防范措施
一、案例導(dǎo)入
1、2020年2月，某融資機(jī)構(gòu)A應(yīng)借款人B的申請(qǐng)，以B名下的深圳市某區(qū)某花園2809號(hào)物業(yè)作為抵押擔(dān)保，在辦妥抵押登記后向其發(fā)放了500萬元借款。
2、借款期限屆滿后，B無力償還。在A向法院提起訴訟后，法院支持了出借人A的全部訴求，判令B按合同約定向A償還全部借款本息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，同時(shí)，判令A(yù)對(duì)處分抵押的房產(chǎn)物業(yè)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。
3、在判決生效后的強(qiáng)制執(zhí)行階段，執(zhí)行法院對(duì)該套房產(chǎn)拍賣處置評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)，用作抵押的某花園2809號(hào)物業(yè)與相鄰的2808號(hào)房系雙拼房，該兩套房在設(shè)計(jì)、建造及裝修中均是以一套房的標(biāo)準(zhǔn)完成，在使用功能上具有不可以分割使用的特殊性，且2808號(hào)房購(gòu)買時(shí)為了規(guī)避限購(gòu)政策，產(chǎn)權(quán)不在B的名下，亦不屬于本案抵押物。為此，執(zhí)行法院根據(jù)廣東高院《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范司法拍賣房產(chǎn)移交工作的指導(dǎo)意見（試行）》的相關(guān)規(guī)定，在拍賣公告中明確載明“拍賣后不予以負(fù)責(zé)清場(chǎng)移交”的內(nèi)容，導(dǎo)致該房產(chǎn)兩次流拍。
4、在債務(wù)無法通過拍賣房產(chǎn)得以償還的情況下，某融資機(jī)構(gòu)A被迫與債務(wù)人B達(dá)成執(zhí)行和解，豁免了部份利息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用，并同意B分期償還。
5、最終，融資機(jī)構(gòu)A雖然足額收回本金，但歷經(jīng)訴訟、執(zhí)行等階段仍未能將抵押物予以司法拍賣，既耗費(fèi)了不少人力、財(cái)力，還因債務(wù)豁免和分期償還而形成利息損失。
二、律師評(píng)析
在上述案例中，雙方已按法律規(guī)定辦理了抵押登記，從法律視角檢視，債權(quán)人某融資機(jī)構(gòu)A的確是取得了房產(chǎn)的抵押權(quán)，完全有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還，實(shí)現(xiàn)其債權(quán)在理論上有足夠的保障。
但是，在實(shí)際操作中，并非所有經(jīng)房產(chǎn)抵押登記的債務(wù)就能高枕無憂，在房產(chǎn)抵押的每個(gè)環(huán)節(jié)都可能隱藏風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎就可能給抵押權(quán)人造成損失。實(shí)務(wù)中，除了抵押無效的風(fēng)險(xiǎn)之外，還有很多有效抵押卻因抵押物的特殊性，以及處置抵押物出現(xiàn)各種變數(shù)，導(dǎo)致無法完成抵押房產(chǎn)的拍賣，或者拍賣價(jià)格較低而使債權(quán)足額償還的目的未能實(shí)現(xiàn)，甚至還給自身造成經(jīng)濟(jì)損失。
筆者結(jié)合其在商事法律領(lǐng)域執(zhí)業(yè)近20年的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，就房產(chǎn)抵押權(quán)人在實(shí)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防控，闡述如下觀點(diǎn)和實(shí)務(wù)建議。
三、房產(chǎn)抵押的概念
房產(chǎn)抵押是以房產(chǎn)作為抵押品的信用行為。債務(wù)人在法律上把房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，但債權(quán)人并不占有房產(chǎn)。以房產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)一經(jīng)償付，房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓便立即失效。因此，雖然發(fā)生債務(wù)時(shí)房產(chǎn)被有條件地轉(zhuǎn)讓了，但是在全部債務(wù)償清后，所有權(quán)馬上就被收回。房產(chǎn)抵押的優(yōu)點(diǎn)是:債務(wù)人保留對(duì)房產(chǎn)的占有，因而仍能使用它;債權(quán)人則由于在償清債務(wù)以前擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，因此不會(huì)因?yàn)閭鶆?wù)人不還債而受到損失。目前，房產(chǎn)抵押已成為銀行等債權(quán)人認(rèn)為最安全的擔(dān)保方式，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著不可替代的作用，甚至還有“擔(dān)保之王”的美譽(yù)。
四、房產(chǎn)抵押實(shí)務(wù)中常見的抵押物風(fēng)險(xiǎn)類型
1、《中華人民共和國(guó)民法典》第399條規(guī)定“禁止抵押的財(cái)產(chǎn)范圍”不宜作為抵押物。該條款以反向列舉的方式，規(guī)定了不得抵押的財(cái)產(chǎn)，可區(qū)分為兩類情況：一是以禁止流轉(zhuǎn)、限制流轉(zhuǎn)物擔(dān)保及涉及違反公共利益的擔(dān)保無效；二是以所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)擔(dān)�？赡苡绊懙盅汉贤Я�。
2、未成年人名下的房產(chǎn)作為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)�！斗慨a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定：“因房產(chǎn)處分而申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)為被監(jiān)護(hù)人的利益提供書面保證�！币蚨�，在處理房產(chǎn)時(shí)，監(jiān)護(hù)人必須能夠證明其是為了被監(jiān)護(hù)人（未成年人）的利益。但是，在實(shí)際情況中，以未成年人財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的抵押容易被視為損害未成年人利益，導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效。因此，以未成年人名下的房產(chǎn)作為抵押物存在法律風(fēng)險(xiǎn)。
3、已設(shè)立了居住權(quán)的房產(chǎn)作為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。《民法典》第三百九十九條規(guī)定了六種不得抵押的情形，但這其中并未包括設(shè)立居住權(quán)的房產(chǎn)，故應(yīng)認(rèn)為設(shè)立居住權(quán)的房屋可以設(shè)立抵押權(quán)。若因主債權(quán)最終產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照“抵押不破居�。�(quán)）”原則，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)附帶居住權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，房屋買受人仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原房屋所有權(quán)人對(duì)居住權(quán)的義務(wù)。這種情況下，房產(chǎn)拍賣所得款項(xiàng)可能會(huì)大幅減少，從而影響債權(quán)能否足額實(shí)現(xiàn)。
4、“雙拼房”作為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)�！半p拼房”是將兩套90平方米的房產(chǎn)拼在一起，按一套房來設(shè)計(jì)開發(fā)和使用，但有兩本房產(chǎn)證。雙拼戶型設(shè)計(jì)相對(duì)單個(gè)戶型而言，設(shè)計(jì)不合理，不符合一般居住方式，不適將其單獨(dú)分開銷售。在實(shí)施限購(gòu)的城市，購(gòu)買“雙拼房”需要兩個(gè)購(gòu)房名額，而且第二套房的首付比例需要提高到總價(jià)的70%，這樣一來，有能力購(gòu)買的群體就大幅減少，抵押物流通變現(xiàn)的能力較弱。
若抵押人僅用“雙拼房”中的一套房產(chǎn)作為抵押物，在司法處置時(shí)可能與另一套未抵押的房產(chǎn)因不可分割使用的原因?qū)е聼o法清場(chǎng)交付，則有可能使抵押物拍賣優(yōu)先受償?shù)哪康穆淇铡?br>
5、已經(jīng)滅失、毀損或已簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議處于待拆遷狀態(tài)，但尚未進(jìn)行注銷登記的房產(chǎn)作為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。但現(xiàn)實(shí)生活中，抵押人可能將已經(jīng)滅失、毀損或處于待拆遷狀態(tài)但尚未進(jìn)行注銷登記的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，由于抵押登記時(shí)可以不進(jìn)行外查，因抵押人故意隱瞞，即便抵押登記辦理完成，但抵押權(quán)人也無法對(duì)該已滅失、毀損或拆遷的部份行使優(yōu)先受償權(quán)，給債權(quán)足額受償產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。
6、已處于出租狀態(tài)的房產(chǎn)作為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)入案件的強(qiáng)制執(zhí)行階段后，案外人經(jīng)常以對(duì)該標(biāo)的物享有租賃權(quán)為由，主張拍賣不破租賃，甚至以其已在抵押的房產(chǎn)上添置附屬物要求賠償，這對(duì)抵押物的及時(shí)處理造成很大影響。特別要防范債務(wù)人與案外人惡意串通，在抵押之前即簽訂長(zhǎng)達(dá)十?dāng)?shù)年的租金價(jià)格較低的租賃合同，或聲稱已一次性付清租金，極有可能導(dǎo)致附著租賃權(quán)的標(biāo)的物的拍賣價(jià)過低，甚至無人問津而流拍，從而給債權(quán)的足額受償造成較大影響。
7、債務(wù)負(fù)擔(dān)較重之抵押人提供的房產(chǎn)作為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。雖然在已辦理房產(chǎn)抵押登記情形下，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不受影響，但抵押人可能因其他債務(wù)到期，而被債權(quán)人對(duì)抵押物進(jìn)行首封保全。在司法實(shí)踐中，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)受制于首查封法院對(duì)債權(quán)人債權(quán)的訴訟、判決及執(zhí)行進(jìn)程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會(huì)進(jìn)一步加大。一方面協(xié)議方式難以處置。如抵押物被其他債權(quán)人申請(qǐng)查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為是無效的，只能通過人民法院的處置途徑才能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。另一方面?zhèn)鶛?quán)讓步時(shí)有發(fā)生。在抵押物價(jià)值有限的情況下，首先申請(qǐng)查封的債權(quán)人為了保證自身的利益，往往會(huì)要求抵押權(quán)人讓與部分優(yōu)先受償權(quán)，并以此作為處置抵押物的條件①。同時(shí)，抵押權(quán)人遭遇惡意拖延使優(yōu)先受償權(quán)無法及時(shí)、有效實(shí)現(xiàn)，增加了風(fēng)險(xiǎn)。
五、房產(chǎn)抵押實(shí)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)防控措施與建議
1、房產(chǎn)抵押前，建議對(duì)抵押人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查。雖然抵押人只是提供房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，其個(gè)人資信情況不影響債權(quán)人以抵押物拍賣變賣后的優(yōu)先受償，但需要防范其因個(gè)人負(fù)有大額、高頻債務(wù)或擔(dān)保在抵押期限屆滿前到期，而被債權(quán)人對(duì)抵押物進(jìn)行首封保全的風(fēng)險(xiǎn)。
2、房產(chǎn)抵押前，還建議對(duì)抵押物進(jìn)行全方位的盡職調(diào)查。
（1）通過閱檔、查檔等調(diào)查方式對(duì)抵押物的權(quán)屬情況進(jìn)行核實(shí)，了解抵押物相關(guān)權(quán)屬信息，是否有可能存在其他優(yōu)先權(quán)、抵押人是否對(duì)抵押物具有處分權(quán)，是否在征收拆遷范圍之內(nèi)，是否有租賃備案登記等相關(guān)情況。
（2）通過地產(chǎn)中介，或相關(guān)房地產(chǎn)主管部門的相關(guān)數(shù)據(jù)查詢?cè)撐飿I(yè)的指導(dǎo)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等，了解抵押物是否足值，并審慎、保守地設(shè)定抵押率，確保抵押物在變賣后，其取得的款項(xiàng)能夠覆蓋含訴訟、執(zhí)行周期在內(nèi)的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金，保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的所有費(fèi)用，避免抵押物在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后價(jià)格嚴(yán)重縮水，資不抵債而造成債權(quán)人損失。
（3）通過實(shí)地勘察抵押物，了解抵押物是否真實(shí)存在，是否屬于“雙拼房”，是否被他方實(shí)際占有情況、是否處于出租狀態(tài)等。若抵押物上存在租賃，還應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注租賃合同的訂立時(shí)間、合同相對(duì)人、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、租賃登記備案情況等，并注意留存相關(guān)證據(jù)。同時(shí)，盡量爭(zhēng)取承租人簽署放棄租賃權(quán)承諾，承諾在抵押權(quán)人行使該抵押物權(quán)時(shí)，配合對(duì)抵押物的處置，并放棄對(duì)該租賃物之尚未完結(jié)的租賃權(quán)利。若屬于“雙拼房”，務(wù)必將兩個(gè)房產(chǎn)證均同時(shí)辦理抵押登記。
3、房產(chǎn)抵押過程中，要完善抵押擔(dān)保合同并辦妥抵押登記。
抵押合同是主債權(quán)合同的從合同，主合同的無效將直接導(dǎo)致抵押合同的無效，故在簽訂抵押合同之前，還需要充分完善和審查主合同，并嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦理房產(chǎn)抵押登記。另外，在實(shí)務(wù)操作中，從保障抵押權(quán)人的角度，還建議特別注意以下幾點(diǎn)：
（1）由于深圳、上海等地房產(chǎn)部門都開放了“二押”（即“順位抵押”）的辦理，為了減少“二押”權(quán)利人對(duì)抵押物進(jìn)行首封的風(fēng)險(xiǎn)，建議抵押合同中明確對(duì)抵押物處分的限制條款，即未經(jīng)第一抵押權(quán)人書面同意，抵押人不得利用該抵押物設(shè)立順位抵押。
（2）建議在抵押合同中明確約定限制抵押物轉(zhuǎn)讓。新施行的《民法典》就“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的內(nèi)容，較此前《物權(quán)法》作了較大改動(dòng)。依據(jù)《民法典》的規(guī)定，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但要及時(shí)通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人證明轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)損害抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提前清償債務(wù)。因此，抵押權(quán)人不再享有限制抵押物轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。
《民法典》從維護(hù)交易秩序、提高物的流轉(zhuǎn)與交易效率,促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)展角度出發(fā)，對(duì)抵押人和受讓人利益作了一定傾斜，以立法方式調(diào)整限制了抵押權(quán)人控制抵押物的權(quán)利,增加了抵押權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致抵押權(quán)人的利益比《物權(quán)法》時(shí)代有所減損。這一變化主要表現(xiàn)在抵押權(quán)人的主觀意志無法干涉抵押物的流轉(zhuǎn),抵押人的通知義務(wù)僅能使抵押權(quán)人知曉抵押物的權(quán)屬狀況,以便其在債權(quán)債務(wù)到期后行使抵押權(quán)。但即便抵押人未履行通知義務(wù),抵押權(quán)人也無權(quán)就這一瑕疵請(qǐng)求確認(rèn)抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無效②。因此，從維護(hù)抵押權(quán)人利益考慮，建議在抵押合同中對(duì)抵押物的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制性約定。
（3）建議確認(rèn)核實(shí)抵押人的婚姻狀況，如屬于已婚，則要求抵押人的配偶應(yīng)當(dāng)簽署相應(yīng)的確認(rèn)函，同意債權(quán)人處置用于抵押的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，避免其配偶以“不知情”、應(yīng)當(dāng)“共債共簽”為由提出異議之訴。
4、在房產(chǎn)抵押登記完成后的整個(gè)抵押期間，債權(quán)人應(yīng)隨時(shí)查詢抵押物的狀態(tài)，并不定期對(duì)抵押物的現(xiàn)狀及使用情況予以現(xiàn)場(chǎng)勘察與回訪檢查，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，一旦發(fā)現(xiàn)權(quán)利受限，應(yīng)及時(shí)采取措施，避免損失擴(kuò)大。
若出現(xiàn)抵押物被毀損、滅失或征收的情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)行使物上代位權(quán)，按照抵押權(quán)的順位從保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金中優(yōu)先受償。否則，假如抵押人收到前述款項(xiàng)后進(jìn)行了處置，則抵押權(quán)人喪失了前述已處置款項(xiàng)的優(yōu)先受償權(quán)③，房產(chǎn)抵押就成為了一紙空文。
六、結(jié)語
除以上所述的常見的抵押物風(fēng)險(xiǎn)類型外，在實(shí)務(wù)中可能出現(xiàn)的其他風(fēng)險(xiǎn)也層出不窮，處置抵押物時(shí)常會(huì)面臨各種變數(shù)。抵押權(quán)人只能通過審慎的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、完善的合同管理、專業(yè)的風(fēng)控團(tuán)隊(duì)和防范策略、及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，有效的應(yīng)對(duì)措施，才能夠盡可能地防范風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。
備注：本文已發(fā)表在《中國(guó)律師》2021年第12期。
