[ 陳永亮 ]——(2022-10-14) / 已閱4248次
留置權(quán)能否適用于房屋租賃合同問(wèn)題之探析
陳永亮 廣東新東方律師事務(wù)所
近年來(lái)，筆者在審查顧問(wèn)單位的房屋租賃合同時(shí)，經(jīng)常會(huì)看到有關(guān)留置權(quán)的條款，即約定“承租人在欠租情況下，出租人有權(quán)對(duì)租賃房屋內(nèi)屬于承租人所有的物品或財(cái)產(chǎn)行使留置權(quán)”。從條款內(nèi)容的設(shè)計(jì)、文字的表述來(lái)看，均出自專業(yè)律師之手；從趨勢(shì)來(lái)看，在實(shí)務(wù)中就留置權(quán)的約定越來(lái)越普遍，相關(guān)操作細(xì)節(jié)也越來(lái)越具體明確。由此，給筆者一個(gè)錯(cuò)覺(jué)，難道留置權(quán)真的可以適用于房屋租賃合同之中？
前不久，筆者參與過(guò)一個(gè)租賃糾紛案例的處理，發(fā)現(xiàn)在合同中約定的留置權(quán)條款的確發(fā)揮了不少作用，迫使承租人支付了所欠的全部租金。某公司A系深圳一個(gè)工業(yè)園的業(yè)主，主要從事廠房物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，其中一個(gè)租戶B拖欠了三個(gè)月租金后，準(zhǔn)備趁月黑風(fēng)高之夜，自行拖走租賃廠房?jī)?nèi)的所有機(jī)器與物品逃逸，被A公司保安發(fā)現(xiàn)后予以制止，雙方發(fā)生沖突。租戶B遂拔打110報(bào)警，稱A公司阻撓其搬走自有機(jī)器設(shè)備。民警接警并綜合了解情況后，在調(diào)解階段提出，租戶B欠租是事實(shí)，且雙方的《租賃合同》中確有“承租人未付清全部租金之前，出租人有權(quán)對(duì)出租廠房?jī)?nèi)的所有物品行使留置權(quán)”的約定。故，租戶B在未結(jié)清租金的情況下強(qiáng)行搬離租賃物業(yè)違反合同約定。因此，警方建議租戶，要么結(jié)清全部欠租與爭(zhēng)議款項(xiàng)后搬離機(jī)器與物品，A公司不得阻撓；要么維持現(xiàn)狀、避免沖突，雙方去進(jìn)行民事訴訟，待訴訟了結(jié)后由法院執(zhí)行處理。最終，租戶B選擇了前一方案，A公司收回了全部欠租�？梢�(jiàn)，在實(shí)務(wù)操作中，約定的留置權(quán)條款確實(shí)也很大程度地維護(hù)了出租人的利益。
那么，在法律層面上，該條款的約定是否有效？出租方是否對(duì)租賃合同中的該等財(cái)產(chǎn)享有留置權(quán)？筆者從以往及現(xiàn)行法律規(guī)定和司法案例角度出發(fā)，對(duì)房屋租賃合同中留置權(quán)問(wèn)題進(jìn)行如下探討。
一、留置權(quán)的概念及適用合同類型的相關(guān)法律規(guī)定
（一）《民法典》實(shí)施之前的規(guī)定
1、《擔(dān)保法》第82條：本法所稱留置，是指依照本法第八十四條的規(guī)定，債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
2、《擔(dān)保法》第84條：因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)。法律規(guī)定可以留置的其他合同，適用前款規(guī)定。
3、《物權(quán)法》第230條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。
4、《物權(quán)法》第232條：法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定不得留置的動(dòng)產(chǎn)，不得留置。
從以上規(guī)定可知，留置權(quán)是一種法定擔(dān)保物權(quán)，其功能在于以被留置物的交換價(jià)值擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)時(shí)的法律僅規(guī)定了保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同可以適用留置權(quán)，并未明確于租賃合同可以適用留置權(quán)。
（二）《民法典》實(shí)施之后的規(guī)定
1、《民法典》第447條和第449條完全沿襲了此前《物權(quán)法》第230條和第232條關(guān)于留置權(quán)的規(guī)定。
2、《民法典》第783條、第836條、第903條、第918條、第959條分別規(guī)定了加工承攬合同、貨運(yùn)合同、保管合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、行紀(jì)合同的留置權(quán)。
由此可見(jiàn)，《民法典》僅規(guī)定了加工承攬合同、貨運(yùn)合同、保管合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同及行紀(jì)合同五類合同可以適用留置權(quán)，也并未明確房屋租賃合同可以適用留置權(quán)。
（三）通過(guò)以上（一）、（二）的法律規(guī)定可知，留置權(quán)系法定擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)的“物權(quán)法定”原則，物權(quán)只能依法產(chǎn)生，而不能由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議約定自行設(shè)定。因此，判斷合同中的債權(quán)人是否享有留置權(quán)，根本上取決于該合同是否屬于法定適用留置權(quán)的合同類型。但是，自《擔(dān)保法》以來(lái)，經(jīng)歷《物權(quán)法》，更迭至當(dāng)前《民法典》時(shí)代，均未見(jiàn)到房屋租賃合同可以適用留置權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定，因此，從法律層面來(lái)說(shuō)，留置權(quán)不能適用于房屋租賃合同。
二、司法實(shí)踐中，存在較多涉及房屋租賃合同中出租人留置權(quán)的糾紛。筆者從中國(guó)裁判文書網(wǎng)中，以“租賃合同糾紛”和“留置權(quán)”兩個(gè)關(guān)鍵詞搜索后得出2068個(gè)裁判結(jié)果，通過(guò)查閱這些判例，也發(fā)現(xiàn)很多迥然不同的認(rèn)定意見(jiàn)和判決結(jié)果，主要有以下幾種類型：
（一）支持房屋租賃合同糾紛中有關(guān)“留置權(quán)”主張的判例
1、(2021)皖16民終755號(hào)案件中，法院認(rèn)為，至于亳州瑞爾普斯公司主張的自2019年6月份至今的租金，如前所述雙方已于2019年5月份實(shí)際解除合同，張**提出拉走機(jī)器設(shè)備，亳州瑞爾普斯公司基于張**欠付租金，未予準(zhǔn)許，其實(shí)際上是行使了留置權(quán)，視為其為了維護(hù)自己合法權(quán)益，自愿把租賃場(chǎng)所作為留置對(duì)方財(cái)物的倉(cāng)庫(kù)。
2、（2021）遼01民終2330號(hào)案件中，法院認(rèn)為，針對(duì)紫茗軒茶莊主張案涉商鋪被沈陽(yáng)茶城封鎖的抗辯理由，經(jīng)查，根據(jù)合同約定，如果承租人拖欠租金逾期超過(guò)10日，對(duì)于乙方商鋪物品甲方享有留置權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，留置權(quán)人負(fù)有妥善保管留置財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，故沈陽(yáng)茶城的上述做法系行使自力救濟(jì)的合法行為，也恰因紫茗軒茶莊的持續(xù)拖欠租金行為所致，本院對(duì)其所主張的該項(xiàng)抗辯不予支持。
3、（2021）鄂01民終3828號(hào)案件中，法院認(rèn)為，從證據(jù)上來(lái)看，徐定成未搬走下余物品，并非徐定成不搬走，而是黃燕萍基于徐定成未付清租金行使留置權(quán)的行為，不應(yīng)視為徐定成仍占用租賃房屋。
（二）對(duì)房屋租賃合同糾紛中“留置權(quán)”主張不予認(rèn)可的判例
1、（2021）粵09民終1339號(hào)案件中，法院認(rèn)為，本案中何光與謝振揚(yáng)系房屋租賃合同關(guān)系，謝振揚(yáng)將財(cái)物存放于其租賃的涉案房屋內(nèi)，何光作為涉案房屋出租人僅享有依據(jù)租賃合同向謝振揚(yáng)收取租金的權(quán)利，并不能依據(jù)雙方租賃合同而占有謝振揚(yáng)存放于涉案房屋內(nèi)的財(cái)物。因此，何光主張其加鎖行為是依法行使留置權(quán)，本院不予支持。
2、（2021）津01民終492號(hào)案件中，法院認(rèn)為，因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)。本案系租賃合同關(guān)系，不屬于留置權(quán)的適用范圍。被告占有原告商鋪內(nèi)的物品，無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)予返還，故原告請(qǐng)求被告交還商鋪內(nèi)物品的主張，法院予以支持。
3、（2021）蘇05民終4052號(hào)案件中，法院認(rèn)為，一審判決認(rèn)為在師伊公司付清欠付租金和使用費(fèi)前，蔣彩霞可享有案涉房屋內(nèi)可移動(dòng)設(shè)備、財(cái)產(chǎn)的留置權(quán)，但留置權(quán)成立的前提是債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，本案中蔣彩霞并未基于合法原因占有師伊公司在案涉房屋內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)，故一審判決認(rèn)定蔣彩霞享有留置權(quán)有誤，本院予以糾正。
4、（2021）粵06民終176號(hào)案件中，法院認(rèn)為，本案中，王峰存于涉案廠房的機(jī)械設(shè)備并無(wú)交付給天之彩公司，我國(guó)法律也未規(guī)定天之彩公司可因?qū)Υ嬗谧赓U物內(nèi)的其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行控制、管理的事實(shí)行為而構(gòu)成合法占有，故天之彩公司無(wú)權(quán)對(duì)前述機(jī)械設(shè)備進(jìn)行留置。
（三）由于前述關(guān)于留置權(quán)不同認(rèn)定的判決分別來(lái)自各地高院和中院，筆者希望從最高法院的判例中找到權(quán)威意見(jiàn)，但在裁判文書網(wǎng)中僅搜到3份最高人民法院關(guān)于此類案件的判例，更遺憾的是，因各種案件的特殊性，最終未能從中得出最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛中留置權(quán)適用問(wèn)題的意見(jiàn)和態(tài)度。
1、(2015）民申字第3238號(hào)案件中，最高法院認(rèn)為，一審法院判令恒通公司歸還鄧百科、馬坑公司留置的生鐵成品、半成品及原燃材料等物料，恒通公司也未就此提出上訴，故對(duì)其提出的一、二審判決剝奪其對(duì)生鐵成品、半成品及原燃材料等物料的留置權(quán)的申請(qǐng)理由，亦不應(yīng)予支持。
2、（2018）最高法民申5775號(hào)案件中，最高法院認(rèn)為，依據(jù)2012年10月24日《數(shù)字放映設(shè)備使用合同》第一條1.2項(xiàng)約定，案涉數(shù)字放映設(shè)備所有人并非星美公司，星美公司僅享有使用期間的使用權(quán)，西元公司對(duì)該設(shè)備并無(wú)留置權(quán)。
3、（2020）最高法民申6043號(hào)案件中，最高法院認(rèn)為，關(guān)于富瑪特公司申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝埖牧糁脵?quán)事由問(wèn)題，從判決載明的有關(guān)情況看，一、二審法院并未對(duì)留置權(quán)問(wèn)題有所涉及。富瑪特公司申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝埗䦟徟袥Q認(rèn)定昊恩公司對(duì)富瑪特公司的財(cái)物享有留置權(quán)適用法律錯(cuò)誤的事由，缺乏事實(shí)依據(jù)。
（四）通過(guò)以上判例發(fā)現(xiàn)，司法實(shí)踐中對(duì)于房屋租賃合同出租人是否享有留置權(quán)問(wèn)題的處理確實(shí)不統(tǒng)一。主要表現(xiàn)在：
1、支持房屋租賃合同糾紛中留置權(quán)的案例中，法院并未以“須在租賃合同中明確出租人有權(quán)行使留置權(quán)”的約定為前提；不支持該觀點(diǎn)的案例中，即便合同中明確約定了“出租人有權(quán)行使留置權(quán)”，多數(shù)法院也會(huì)以“物權(quán)法定”為由否定出租人的留置權(quán)；
2、支持房屋租賃合同糾紛中留置權(quán)的案例中，法院對(duì)出租人阻撓承租人搬離物品并未持否定態(tài)度，不論承租人“自愿交付”還是“非合法被占有”，均可認(rèn)定行使留置權(quán)；不支持該觀點(diǎn)的案例中，多數(shù)法院以“不構(gòu)成合法占有”的理由否定出租人的留置權(quán)。
3、綜合判例數(shù)量來(lái)看，絕大多數(shù)判例還是對(duì)房屋租賃合同糾紛中適用留置權(quán)持明確否定態(tài)度，亦有一部份判例對(duì)該問(wèn)題予以回避或作模糊處理，未對(duì)出租人提出的留置權(quán)給出明確的裁判或態(tài)度，僅有極少部份判例支持了房屋租賃合同糾紛中的留置權(quán)。
三、結(jié)語(yǔ)
基于以上法律規(guī)定的梳理，以及近年同類案例的分析，筆者認(rèn)為：
（一）從法律層面，《民法典》等現(xiàn)行法律并未規(guī)定房屋租賃合同可以適用留置權(quán)，而留置權(quán)屬于物權(quán)的一種，按照“物權(quán)法定”原則，只能直接依法律的規(guī)定而產(chǎn)生，因此，留置權(quán)適用于房屋租賃合同于法無(wú)據(jù)。
（二）從司法實(shí)踐中，絕大多數(shù)判例對(duì)房屋租賃合同糾紛中適用留置權(quán)問(wèn)題持明確否定態(tài)度。
（三）房屋租賃合同雙方當(dāng)事人在合同中關(guān)于行使留置權(quán)的約定，其實(shí)質(zhì)是“試圖以當(dāng)事人的協(xié)議設(shè)立物權(quán)”，該作法與“物權(quán)法定”原則相違背，在訴訟程序中很大可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效約定。
（四）在實(shí)務(wù)操作中，基于對(duì)出租方合法權(quán)益的保護(hù)，筆者還是建議在合同中增設(shè)該條款。理由是，即便該條款最終在訴訟中被認(rèn)定為無(wú)效，但出現(xiàn)承租方欠繳租金試圖跑路情形，出租人在最終進(jìn)入司法程序之前，自行按約定行使“留置權(quán)”或其他自力救濟(jì)權(quán)的過(guò)程中，仍為其在談判、磋商或第三方調(diào)解（派出所、社區(qū)、人民調(diào)解委員會(huì)等）中爭(zhēng)取到了主動(dòng)地位，有利于減少出租方的經(jīng)濟(jì)損失。
