[ 武志國 ]——(2005-7-20) / 已閱13431次
走在物權(quán)法的前面──提前落實(shí)房地一體過度性登記工作的銜接
（內(nèi)蒙古自治區(qū)土地儲(chǔ)備登記中心 武志國）
一、分割管理的現(xiàn)狀
《物權(quán)法（草案）》確定了我國不動(dòng)產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度。但目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，而且其依據(jù)的法律也不同。
（一）登記機(jī)構(gòu)分離
土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記。按照《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，國土資源管理部門主管全國土地的統(tǒng)一管理工作，屬于條條管理；而按照《房地產(chǎn)法》及有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國的房屋權(quán)屬登記管理工作，省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門以及直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作，屬于條塊管理。
（二）登記的依據(jù)不同
房屋權(quán)屬管理在操作上按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等執(zhí)行；土地權(quán)屬管理按照國土資源部頒布的《土地登記規(guī)則》（國家土地局[1995]國土[法]字第184號(hào)）執(zhí)行，在操作規(guī)范及程序上有不同的地方，也有重復(fù)的地方。
二、房地分離登記對不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)性原理的違背
房屋和房屋附著的土地作為不動(dòng)產(chǎn)的兩個(gè)范疇，房屋與房屋附著的土地有著先天有機(jī)聯(lián)系，它們在形態(tài)上密不可分，在價(jià)值上互相包容。人為地將其剝離，分由兩個(gè)部門來管理，既不符合國際管理慣例，又給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、登記機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)帶來了很多麻煩，特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時(shí)，分開操作除了存在法律上的問題以外，還存在法律漏洞。登記分割在不同的部門出現(xiàn)多部門登記和分級(jí)登記的現(xiàn)象，使得不動(dòng)產(chǎn)登記不能為不動(dòng)產(chǎn)交易提供快捷而安全的保障。
三、盡快進(jìn)行房地登記的銜接的前期準(zhǔn)備性工作
《房地產(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。1995年1月1日國家土地管理局公布《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉做好土地登記工作的通知》第五項(xiàng)“關(guān)于土地登記與房屋登記的關(guān)系”規(guī)定：“土地管理部門與房產(chǎn)管理部門，必須嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條的規(guī)定，分別進(jìn)行登記發(fā)證。有條件的地方，可以采取聯(lián)合辦公等形式搞好登記銜接。在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的地方，按《城市房地產(chǎn)管理法》第六十二條的規(guī)定，土地、房產(chǎn)證書可實(shí)行合一，但登記辦法和證書格式及有關(guān)土地使用權(quán)的內(nèi)容必須符合土地管理的法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求。土地、房產(chǎn)合一的證書中有關(guān)土地的內(nèi)容和格式必須報(bào)國家土地管理局審批�！蔽覅^(qū)土地管理部門與房產(chǎn)管理部門目前實(shí)行分別登記發(fā)證。地區(qū)房、地管理機(jī)構(gòu)的分設(shè)，在某個(gè)區(qū)域內(nèi)無法形成完整的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案和資料，無法形成信息共享，登記申請人跑兩個(gè)部門，走程序，繳交兩次費(fèi)，不但增加了登記申請人成本，且及可能損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，造成重復(fù)抵押、房、地權(quán)利人不一致等問題。同時(shí)也造成登記機(jī)關(guān)的流程重復(fù)，降低了工作效率。
《物權(quán)法（草案）》第二百六十七條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記未作規(guī)定前，當(dāng)事人可以向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過信息共享等辦法，為當(dāng)事人一并辦證提供便利�！边@意味著當(dāng)事人不再是房屋登記和土地登記中間來回跑的人，此條將是我國全面推行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的前奏和表率，物權(quán)法預(yù)定在明年3月份提交表決，但是現(xiàn)有的分離體制沒有良好銜接機(jī)制的情況下，恐怕很難適應(yīng)這種即將到來的要求，無論有無條件的地方，都得建立登記銜接機(jī)制，即使原先已采取聯(lián)合辦公等形式，但是有關(guān)登記申請的受理、申請資料的傳遞、申請費(fèi)用的繳納和分配等問題也是需要未雨綢繆的，建議有關(guān)國土資源的地籍管理部門就此和建設(shè)委員會(huì)房屋產(chǎn)權(quán)管理部門就有關(guān)問題進(jìn)行提前進(jìn)行專門的磋商和接洽，以迎接物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記過度性規(guī)定的生效。
