[ 武志國 ]——(2005-8-19) / 已閱17812次
關(guān)于我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)改革的最新設(shè)計思考
作者 武志國 wuzhiguo_law@msn.com
一、我國目前不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)制度主要弊病及流行的改革方案之拷問
我國不動產(chǎn)登記制度方面的癥狀被大多數(shù)學(xué)者診斷為：登記容易錯誤或者重復(fù)、登記的國家成本和私人成本高昂，登記效率和服務(wù)質(zhì)量低下，重收費(fèi)輕公示，重部門利益缺乏公共效應(yīng)等。這種癥狀的原因被學(xué)者普遍地診斷為“五不統(tǒng)一”：不動產(chǎn)登記法律或依據(jù)不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記效力或后果的不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記程序或規(guī)則不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記的權(quán)屬證書不統(tǒng)一。筆者以為，中國不動產(chǎn)登記目前主要的問題在于登記偏離了公示的初衷，抹殺了登記的真正本來，主要癥結(jié)是由于計劃經(jīng)濟(jì)體制的慣性導(dǎo)致目前行政管理替代登記服務(wù)，不統(tǒng)一中法律依據(jù)和登記效果不統(tǒng)一是扭曲登記本來的關(guān)鍵所在。至于機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一和程序不統(tǒng)一主要帶來了成本加大和效率低下的后果。
目前各種形形色色的改革方案充斥著各種信息媒體，細(xì)細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)這些研究的主要不足；首先是研究大多采用比較學(xué)的方法，卻動不動導(dǎo)出與國際接軌的結(jié)論，針對性和具體性脆弱；其次是研究缺乏實(shí)證分析，缺乏動態(tài)性、系統(tǒng)性和全局性的分析，方案略顯蒼白；再次，經(jīng)濟(jì)成本學(xué)分析和政治改革可行性分析，學(xué)院派”氣息濃重，改革方案缺乏操作性這些研究方案；最后，學(xué)術(shù)背后浮出的利益代言現(xiàn)象，這種短視主要表現(xiàn)為各種利益集團(tuán)在為爭取局部的短期利益尋找喉舌，一些學(xué)者也不甘平庸，牽強(qiáng)地得出由某某系統(tǒng)負(fù)責(zé)今后的不動產(chǎn)登記，這樣導(dǎo)致站在部門利益的角度，方案就顯得不夠超脫。
二、設(shè)置新的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能和價值的考量
我們對我國目前不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置現(xiàn)狀以及主要弊病以及設(shè)置不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的價值考量的層面繼續(xù)進(jìn)行分析。
（一）行政管理對物權(quán)登記的閹割
其實(shí)物權(quán)登記原本是基于物權(quán)變化自身特點(diǎn)考慮的一種不動產(chǎn)物權(quán)變化的公示方式，動產(chǎn)的公示方式為交付，不動產(chǎn)的登記方式為登記，其公示產(chǎn)生物權(quán)登記的公信力，為民事主體的交易提供信用保證，達(dá)到降低交易風(fēng)險的目的。但是其衍生出來的功能即行政管理功能卻由于經(jīng)濟(jì)體制的原因一度成為基于滿足國家監(jiān)督、規(guī)劃和稅收等行政事務(wù)的需要而占據(jù)了主要位置，但是我國實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制以來，這種行政管理價值侵吞私權(quán)價值的現(xiàn)狀已經(jīng)產(chǎn)生了上文提到的嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)，登記的主流的原本的公示功能已經(jīng)成為不可阻擋的改革趨勢。
（二）效益和中立價值的缺失
由于上述體制的原因，我國的物權(quán)登記制度的不合理以及登記機(jī)構(gòu)設(shè)置的不科學(xué)導(dǎo)致登記效率嚴(yán)重滯后，部門利益考慮普遍，登記的成本高昂，而且現(xiàn)有的登記機(jī)構(gòu)成為了行政管理的附屬品，其獨(dú)立性是不可想象的，其登記的監(jiān)督價值的發(fā)揮就更無論謂也。
（三）價值的順序的重新建構(gòu)
新的不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)的設(shè)置第一位的價值是公示功能和便民價值的考慮，其次是中立和效率價值，最后是制度成本和行政管理的考慮。
三、不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的細(xì)節(jié)的全息式分析
（一）從物權(quán)的公法功能和私法功能的實(shí)現(xiàn)相關(guān)性角度看我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
在中國，被認(rèn)為物權(quán)登記具有顯著的公法功能的，公法功能指通過不動產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)信息的掌握和適度的監(jiān)控，私法功能指確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)屬和保障不動產(chǎn)交易市場透明度的功能。當(dāng)然這種涇渭分明的劃分是有爭議，從法理上一般來講，物權(quán)登記被認(rèn)為是物權(quán)效力的發(fā)生的形式，即通過公示產(chǎn)生公信力，這是不動產(chǎn)登記的真正原因。筆者以為剝離兩種功能以后，從方法上還是完全可以實(shí)現(xiàn)公法的功能的，這種剝離可以減輕公權(quán)力對私權(quán)利侵蝕的程度，以彰顯不動產(chǎn)登記的初衷。
（二）從物權(quán)取得與行政管理的功能相關(guān)性角度看我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
目前我國不動產(chǎn)物權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是依據(jù)法律規(guī)定的條件和程序通過行政許可賦予的物權(quán)，另外一種是私法主體之間通過民商事法律關(guān)系取得的物權(quán)。前者主要有出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)、采礦權(quán)等，后者主要有國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣等。前者物權(quán)的登記和不動產(chǎn)的行政管理有直接的銜接關(guān)系，而后者就沒有直接關(guān)系了，因此物權(quán)統(tǒng)一登記的話，至少后者是可以統(tǒng)一出來。
（三）從不同種類物權(quán)之間的相關(guān)性看我國不動產(chǎn)登記的設(shè)置
不動產(chǎn)物權(quán)種類繁多，從權(quán)利性質(zhì)上分包括所有權(quán)，用益物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)，從權(quán)利客體上分包括土地權(quán)、房產(chǎn)權(quán)、其他建筑物或附著物物權(quán)。還包括比照不動產(chǎn)登記的特殊動產(chǎn)物權(quán)和特許物權(quán)等，將所有這些不動產(chǎn)物權(quán)全部統(tǒng)一到一個登記機(jī)關(guān)，是缺乏對必要性和物權(quán)相關(guān)性考慮的。筆者的以為至少可以以土地登記為基礎(chǔ)，將土地物權(quán)（包括國有土地所有權(quán)和使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地抵押權(quán)，其中集體土地使用權(quán)、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)等可以考慮是否統(tǒng)一，因?yàn)槟壳爸袊青l(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的界限沒有真正消除）、房產(chǎn)權(quán)（包括房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)和房屋抵押權(quán)等）的登記統(tǒng)一起來，由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，而且國內(nèi)部分實(shí)行房地一體管理模式下一體登記的做法基本上成功的，何況物權(quán)法草案最后一條也證明了這種統(tǒng)一取向的底線。但特許物權(quán)、比照不動產(chǎn)登記特殊動產(chǎn)物權(quán)（包括所有權(quán)、使用權(quán)及抵押權(quán)）、林權(quán)（包括林地所有權(quán)、林地使用權(quán)、林木抵押權(quán)）、草原權(quán)（包括草原所有權(quán)、草原使用權(quán)）、水權(quán)等，由于不向房地交易那么頻繁和市場性凸顯，暫時也可不統(tǒng)一。
（四）從實(shí)質(zhì)審查和形式審查分離與否的角度看我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
我們這里講的不是登記審查實(shí)質(zhì)主義和登記形式審查主義的區(qū)分，而是不動產(chǎn)登記中登記審查的兩個階段的問題。不動產(chǎn)登記必然涉及一個基礎(chǔ)性的根本性的前提，就是要保證登記信息的真實(shí)性，形式審查主要是就登記申請者提交的登記材料的書面合法性和真實(shí)性的審查，實(shí)質(zhì)審查是指對不動產(chǎn)登記的原因或者基礎(chǔ)性法律關(guān)系的真實(shí)性也進(jìn)行審查。形式審查以實(shí)質(zhì)審查為前提，兩階段的審查可以剝離也可以不剝離，分別由不同性質(zhì)的機(jī)構(gòu)或者相同性質(zhì)的不同機(jī)構(gòu)進(jìn)行分別審查，建立起銜接機(jī)制就可以了。當(dāng)然由同一個機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查的做法在國際上也有效果不錯的。但筆者以為剝離兩種審查的效果在于兩種審查可以互相牽制，提高了登記的客觀性和中立性。
（五）從不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)定位和織形式看我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
機(jī)構(gòu)性質(zhì)的考慮大致可以分為行政機(jī)關(guān)、司法行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（事業(yè)單位又分為全額財政撥款的和經(jīng)費(fèi)自籌的事業(yè)單位）和中介性質(zhì)的社會團(tuán)體。是將不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)推向社會呢，還是在吃皇糧的情況下盡量爭取其中立性呢？國內(nèi)目前流行著各種機(jī)構(gòu)性質(zhì)的做法。組織形式的考慮主要是作為一個獨(dú)立的機(jī)構(gòu)呢還是作為一個機(jī)構(gòu)的部門呢，是條管還是塊管，還是雙重管轄的問題，是把登記人員派駐相關(guān)單位或部門呢還是其他等問題的考慮。
筆者以為，機(jī)構(gòu)性質(zhì)定奪的前提應(yīng)該是對我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)目前存在的關(guān)鍵弊病的了解和對不動產(chǎn)登記本身的性質(zhì)定位的認(rèn)識以及基于對各種性質(zhì)和組織模式對不動產(chǎn)登記專業(yè)性和中立性的契合以及機(jī)構(gòu)自身發(fā)育的情況綜合考慮。這種設(shè)計必須保證不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的中立性和專業(yè)性以及對私權(quán)服務(wù)色彩的保留。
（六）從不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)計的規(guī)劃來看我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置
改革是有過程的，改革是有阻力的，改革是需要探索的，改革更是需要規(guī)劃的，是借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)采取一步到位跨越式的改革呢還是采取漸進(jìn)螺旋式的改革呢？是采取另起爐灶呢還是對現(xiàn)有登記力量進(jìn)行優(yōu)化組合呢？筆者以為，中國目前的政府機(jī)構(gòu)和行政體制改革是攻堅階段，還沒有找到不動產(chǎn)登記可以十分契合的改革路徑，否則物權(quán)法草案也不會有把細(xì)節(jié)甚至一些基本的東西留給未來的不動產(chǎn)登記立法這樣的尷尬了，也就不會有這么大的爭議了，考慮到登記技術(shù)根基和人力資源根基并不扎實(shí)，考慮到改革的成本承受能力以及改革的可行性以及一些矛盾沒有理順的情況下，采取漸進(jìn)的方式和優(yōu)化組合的方式的話就涉及采取試點(diǎn)和過度結(jié)合的模式，但要杜絕走縫縫補(bǔ)補(bǔ)或新瓶裝舊酒的事情，以此作為中國政府機(jī)構(gòu)改革的一種新的嘗試。
從以上分析不難看出，基于各種因素的考慮可以組合出多種改革方案，筆者也在每個角度基本上提出了個人的傾向性意見。
四、不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的幾種流行方案及其解剖
目前國內(nèi)的學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界就不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的方案歸納有以下幾種情況：
1、第一類方案，認(rèn)為應(yīng)由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄。
這種方案的理由主要有：一法院登記可以保證登記的中立性，可以提高登記的權(quán)威性和客觀性；二法院登記可以在發(fā)生不動產(chǎn)爭議時直接提起訴訟，不用另行啟動訴訟程序，節(jié)約了訴訟成本。其實(shí)呢，我國司法機(jī)關(guān)本身受行政權(quán)力影響及大，獨(dú)立性的賦予也正在過程中，無法保證可以兌現(xiàn)其登記的中立性，再者由于法院自身組織條件的限制，無力承擔(dān)登記專業(yè)性技術(shù)性的任務(wù)，否則需要大規(guī)模的配套改革，時間成本、財力成本等將十分高昂；第三，雖然由法院進(jìn)行登記發(fā)生爭議直接提交法院，只要實(shí)質(zhì)性審查和形式審查關(guān)把好了，這種爭議發(fā)生也不會太多，可是并沒有節(jié)省多少制度成本，再者牽涉到錯誤登記以后法院當(dāng)被告的復(fù)雜問題，有可能對法院產(chǎn)生更為負(fù)面的影響。
2、第二類方案及分析
第二類方案主要由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記，又細(xì)分為三種：（1）定位為行政機(jī)關(guān)，認(rèn)為仍應(yīng)由不動產(chǎn)所在地的行政主管機(jī)關(guān)管轄，只是根據(jù)需要對部分不動產(chǎn)登記職能進(jìn)行整合；（2）也是定位為行政機(jī)關(guān)，由司法行政系統(tǒng)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記；（3）還是定位為行政機(jī)關(guān)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)成立獨(dú)立的專門的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)�；蛴山y(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向不動產(chǎn)主管部門派出登記人員進(jìn)行登記或者統(tǒng)一納入新的獨(dú)立的登記體系。
其實(shí)這類方案的主要考慮為以最小的改革成本和阻力換取不動產(chǎn)登記制度的改良。行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記容易產(chǎn)生權(quán)力的聯(lián)姻，行政管理職能往往壓軋民事公示職能，登記成本高，登記效率低，難使登記的中立價值和監(jiān)督價值凸顯出來，這是違背我們制度的本來和改革的長遠(yuǎn)初衷的；第二類中第一種方案屬于縫縫補(bǔ)補(bǔ)型，原行政機(jī)關(guān)仍然同時行使登記權(quán)和管理權(quán)，其效果恐怕不比現(xiàn)在好多少。第二類中第二種方案將對不動產(chǎn)管理權(quán)和登記權(quán)分離，這種方案的考慮主要是照顧了登記的中立價值，甚至有的觀點(diǎn)認(rèn)為司法行政機(jī)關(guān)還具有司法權(quán)威性，司法行政部門屬于雙重領(lǐng)導(dǎo)，其所謂的司法權(quán)威性是沒有的，由于專業(yè)性等問題，需要對司法行政機(jī)關(guān)的增設(shè)新的裝備和人員，成本高于第一種，相對來講可以取得較第一種方案稍好的效果。第二類中第三種方案成立專門的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，另起爐灶，其成本要高于第二類的前兩種方案，這是不言而喻的，但是筆者以為從長遠(yuǎn)來講和本原價值考慮，仍然沒有從行政的窠臼里跳出來，不宜作為長遠(yuǎn)的模式固定下來。因此筆者以為第二類方案只能作為一種臨時的或過度式的選擇。
3、第三種方案及分析
第三類方案，由非行政主體介入或者主導(dǎo)登記。又細(xì)分為三種：（1）對不動產(chǎn)登記實(shí)行公證部門的實(shí)質(zhì)審查和登記機(jī)關(guān)形式審查的分離；（2）由專門的事業(yè)單位承擔(dān)登記的職能；（3）認(rèn)為應(yīng)由具有社會化服務(wù)功能的中介登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
第三類方案企圖解決可登記中立價值和私權(quán)功能的體現(xiàn)，通過“信息共享”和透明登機(jī)制解決行政監(jiān)管的需要。但是可行性需要具體分析。第三類方案中第一種方案由公證機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)質(zhì)審查，行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)形式審查，較好體現(xiàn)了權(quán)力相互制約的功能，但是公證機(jī)關(guān)需要重新組建新的登記隊(duì)伍和增加技術(shù)性成本。應(yīng)該是一種可以試點(diǎn)的模式，可以作為一種過度方式的嘗試。第二種方案如果由吃皇糧的事業(yè)單位負(fù)責(zé)的話，仍然不符合精簡機(jī)構(gòu)的原則，而且如果從地方來的話，仍然無法保證其中立性，不可預(yù)測的因素也較多。采取自籌經(jīng)費(fèi)的方式事業(yè)單位和第三種方案中由社會化的中介機(jī)構(gòu)的方案基本是一樣，這種方案沒有考慮到我國社會中介組織發(fā)展的不完善、不規(guī)范的現(xiàn)狀，如此重要的登記任務(wù)恐怕不能由仍需國家鼓勵、扶持和監(jiān)督的社會中介組織來承擔(dān)，至少目前或者短期內(nèi)是不可行的。
五、建構(gòu)過度試驗(yàn)?zāi)Ｊ降目尚行苑治?br>
筆者以為，出于中國機(jī)構(gòu)改革的復(fù)雜性和不動產(chǎn)登記制度的考慮，可以實(shí)行過度性和試驗(yàn)型模式相結(jié)合的方案，不動產(chǎn)法或者不動產(chǎn)登記條例恐怕不能草草出臺，這個過度的過程不會很短。本著“中立為基、公示為本、服務(wù)為重、效率優(yōu)先、兼顧成本、漸進(jìn)摸索”的改革原則提出如下“過渡性模式和嘗試性組合模式”方案：
由于不動產(chǎn)登記制度的精密性和物權(quán)自身的復(fù)雜性以及中國機(jī)構(gòu)改革的艱難性，筆者認(rèn)為不得不選擇過度性的漸進(jìn)模式，逐步增強(qiáng)登記的出統(tǒng)一性和中立性。當(dāng)然筆者所提的這種模式不是靜態(tài)的，也不是可以給決策者或者學(xué)者或者讀者以唯一的現(xiàn)成的方案，主要是提出一種改革的思路，供大家參考和探討，或者說是達(dá)到一個拋磚引玉的效果。
具體的模式內(nèi)容是這樣的：先以土地登記為基礎(chǔ)，將土地物權(quán)、房屋物權(quán)的登記統(tǒng)一起來，由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。但特許物權(quán)、比照不動產(chǎn)登記的特殊動產(chǎn)的物權(quán)、林權(quán)、草原權(quán)、水權(quán)等的做法目前可基本上按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)職能管理體制分別由相應(yīng)的主管部門作為登記機(jī)關(guān)，但應(yīng)規(guī)定這些主管部門必須建立對應(yīng)的登記部門，專司登記職責(zé)，并按照統(tǒng)一的登記程序和統(tǒng)一的效力的要求進(jìn)行登記。待房地登記逐步完備，搭建起不動產(chǎn)登記的大框架以后就可以根據(jù)出現(xiàn)的新情況考慮移植到其他比如司法行政機(jī)關(guān)，然后再單獨(dú)剝離出來成立專門的不動產(chǎn)登記行政機(jī)關(guān)，當(dāng)然可以在這個過程中試驗(yàn)性的介入非行政的社會登記力量，比如公證機(jī)構(gòu)或者事業(yè)單位或者較為成熟的社會組織不同程度進(jìn)介入登記，在社會中立力量以及行政力量的整合中在不同時期找到最佳的結(jié)合點(diǎn)。當(dāng)然在過度過程中行政機(jī)關(guān)是主導(dǎo)的，非行政力量的參與是嘗試性逐漸介入的。另外，也不一定每個環(huán)節(jié)都走，根據(jù)具體情況可以適當(dāng)跨越個別模式的組合。尤其是在這個過度階段的初始階段，由于土地的管理機(jī)關(guān)對土地登記信息掌握最為全面也最為熟悉，因此未來的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以以土地管理機(jī)構(gòu)為依托。
那么在過度的模式中要解決一個關(guān)鍵的問題就是過度組織載體的問題，從不動產(chǎn)登記的相關(guān)性原理考慮，土地是一切不動產(chǎn)物權(quán)的基石，是物權(quán)之母，因此土地以其坐標(biāo)的功能決定了不動產(chǎn)登記其他非土地的不動產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)圍繞土地這條主線進(jìn)行，根據(jù)目前已經(jīng)基本成熟的房地一體登記原理，先以國土資源部牽頭開始我國不動產(chǎn)登記的新紀(jì)元。
