[ 王涌泉 ]——(2001-5-16) / 已閱62383次
住 房 按 揭 法 律 問 題 研 究
目 錄
第一章 引 言
第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一節(jié) 按揭的詞源
第二節(jié) 英美法中按揭制度的歷史沿革
第三節(jié) 英美法中房地產抵押與傳統意義上的按揭之分析比較
第四節(jié) 香港法律中的按揭
第三章 中國大陸的按揭
第一節(jié) 中國大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關系
第二節(jié) 按揭與房屋抵押貸款、購房抵押貸款之比較
第三節(jié) 樓花按揭的法律問題
第四章 按揭中的實務問題
第一節(jié) 按揭中的重復抵押
第二節(jié) 現房按揭中對抵押權的救濟
第三節(jié) 住房按揭中抵押權的實行
第四節(jié) 住房按揭發(fā)生糾紛時的處理
第五章 住房按揭與保險
第一節(jié) 住房按揭中當事人所面臨的風險
第二節(jié) 銀行方面對住房按揭貸款風險的防范
第三節(jié) 西方發(fā)達國家保險介入住房按揭的經驗
第四節(jié) 我國保險業(yè)介入住房按揭的問題
第六章 住房按揭證券化分析
第一節(jié) 證券及證券化
第二節(jié) 住房按揭證券化的必要性、可行性及所遇困難
第三節(jié) 歐美和日本房地產抵押債權證券化操作程序介紹
結束語
第一章 引言
隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。俗話說："安居才能樂業(yè)"。另外，從某種意義上來說，人類文明的進程就是建筑和城市化的過程，從原始洞穴發(fā)展到現代摩天大廈，體現了人類的進步。人類對居所的投資，直接為勞動力的再生產提供了最基本的生活資料，從而直接為社會勞動生產力的延續(xù)與發(fā)展創(chuàng)造了物質載體。因此，一國房地產業(yè)發(fā)展的程度，尤其是住宅經濟發(fā)展水平，對社會勞動力的再生產具有重要影響。 發(fā)達國家房地產業(yè)發(fā)展經驗表明，當房地產業(yè)發(fā)展進入成熟期后，房地產業(yè)產值一般占國民生產總值的比重為20-30%。據聯合國統計，從1976年以來，用于建造房屋的投資占國民生產總值的比重一般為6-12%（新加坡高達12-26%），所形成的固定資產占同期形成的固定資產總值的50%以上，其中用于住宅建設的投資一般占國民生產總值的3-8%，占固定資產形成總值的20-30%。從我國目前的發(fā)展狀況來看，根據有關部門的預測，我國房地產業(yè)生產總值每年如以18%的速度增長，到2000年占國民生產總值的比重也只有5.5%，這一比例與發(fā)達國家相距甚遠。由此可見，今后加大房地產業(yè)發(fā)展的力度已勢在必然。國家有關部門根據產業(yè)發(fā)展趨勢，已制定了發(fā)展房地產業(yè)的實施計劃：在2000年前，房地產業(yè)生產總值力爭達到建筑業(yè)生產總值的兩倍，為國民生產總值的10%左右。 這一規(guī)劃表明，我國將房地產業(yè)發(fā)展作為今后調整產業(yè)結構的突破口和作為國民經濟發(fā)展中先導行業(yè)的選擇已十分明顯。由于房地產業(yè)的發(fā)展必然需要金融業(yè)的大力支持，所以今后房地產金融業(yè)在國民經濟發(fā)展中的地位將更加重要。 國際公認只有居民家庭的年收入與房價之比為1:6左右時，住房的有效需求才能形成。但在我國，兩者之比大約為1:20甚至1:30，由此便導致全國400多萬住房困難戶、危房戶與5000多萬平方米積壓滯銷商品房并存的尷尬局面。然而，要在短期內使居民家庭的年收入與房價之比上升到1：6左右是不現實的。在這種情況下如何推動房地產業(yè)健康發(fā)展便成為迫切需要解決的問題。 一位英國學者曾這樣描述："十九世紀發(fā)明了分期償還的貸款……，這個時期對于住宅經濟來說是如此重要，簡直可以與改變英國面貌的蒸汽機發(fā)明相提并論"。抵押貸款這一被譽為十九世紀房地產金融中的蒸汽機，在當今世界上也越來越成為發(fā)展中國家推動本國房地產金融發(fā)展所備受關注和歡迎的工具。 但是，直到本世紀50年代，各國的銀行業(yè)出于資產流動性的考慮，對房地產貸款業(yè)務的開展都比較慎重，在理論上也認為一般商業(yè)銀行只能經營短期商業(yè)貸款。第二次世界大戰(zhàn)后西方經濟學界提出了"預期收入理論"，其認為，貸款的清償依賴于借款人的預期收入，只要借款人的未來收入具有穩(wěn)定性，對其進行長期放款，如通過分期付款辦法開展房地產抵押放款業(yè)務，也同樣可以保證這種資產的流動性和安全性，由此便為商業(yè)銀行涉足房地產經營業(yè)務提供了理論依據。 在房地產業(yè)的發(fā)展中，銀行作為融資中介主體，只有同時向房產商和住房消費者提供銀行信貸業(yè)務，才能促進信貸資金的良性循環(huán)，并分散風險，從而有利于房地產金融業(yè)務的開展。如銀行只向房產商提供貸款，信貸資金就不能進入良性循環(huán)狀態(tài)，使風險增高，因為從價值規(guī)律的角度分析，商品房作為商品，包含價值形成的過程，又包括價值實現的過程。商品房被生產出來以后，如不進入消費領域，就會形成空置，這種產品便代表了巨額的資金積壓，資金不能盡快收回，利息成本的風險便會不斷增高。如果資金因銷售受阻而無法收回，必然造成呆帳。因此，只有使商品房進入最終消費領域，投入的資金才能順利收回。而住房消費的主體是房屋置業(yè)者，如果置業(yè)者無法通過一定的金融工具來提前實現住房消費，其未來收益只能等到積累到能夠買得起一套住房時，房屋產品才能最終進入消費領域。顯然住房消費中存在著這種住房進入消費與消費者貨幣積累速度慢之間的矛盾，這就決定了銀行必須同時向置業(yè)者提供住房消費貸款。這樣就能最終化解供需雙方之間的矛盾，也有利于銀行投入房地產中的資金的安全收回。 住房按揭業(yè)務正是以上述理論為經濟學基礎而發(fā)展起來的。目前，我國的不少城市都開辦了住房按揭業(yè)務，有的地方還比較成功。隨著業(yè)務量和影響面 的擴大，"按揭"這個詞越來越頻繁地出現在報紙、雜志、新聞以及人們的口頭上。 但是，按揭在我國還是一個新事物，剛起步不久，缺乏經驗，按揭方面的制度也不健全，現行的法律又沒有作出明確的規(guī)定或界定，這就給實際操作帶來很大不便，也容易產生糾紛。但有一點可以肯定，住房按揭業(yè)務如能順利開展，必將使房地產業(yè)成為經濟發(fā)展中的一個新的、巨大的增長點，并能帶動其他行業(yè)的快速發(fā)展。因此，對住房按揭進行研究實有必要。
第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一節(jié) 按揭的詞源
所謂"按揭"，譯為英文即mortgage。"在英國法中，mortgage一詞，由古英語mort與gage復合構成，其中，mort來源于拉丁語mortum，其意義為"永久，永遠"，gage原文為"質押，擔保"。 在現代英美等國，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類型的物的擔保，從這一意義上來看，質押、留置、財產負擔以及按揭擔保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔保的一種類型，而與質押、留置、財產負擔等物的擔保形式相并列，它是指通過設定人對與特定財產有關的權利的移轉，而擔保特定債權的擔保形式。本文討論的mortgage是指后一種意義上的Mortgage。 有學者認為，"按揭"一詞是從我國香港傳至大陸的，它是英語中"mortgage"的廣東話諧音(筆者認為這種說法更為可信)。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產等的不動產抵押。在18世紀英國人創(chuàng)辦了房地產按揭貸款的機構--建筑社團。1831年英國移民在美國賓西法尼亞州建立了牛津節(jié)儉會。他們的成員按月存款，成員需要購房或建造房屋時可向建筑社團或牛津節(jié)儉會借款，借款應按規(guī)定期限分期償還。若不按期償還，則該房屋歸建筑社團或牛津節(jié)儉會所有。這種以房地產作為保證分期償還借款的信貸方式，實質上宣告了按揭的誕生。 另有學者認為：在中國古代，"按"有押的意義，從字面上來看，按與押都有"壓住不動"的含義，即將一定的物從其他物中分離出來，專門為特定的債權擔保，但"按"的這一意義主要在客家人中使用。"揭"實際上是mortgage一詞的后半部分（gage）的音譯，故將mortgage譯為按揭。
第二節(jié) 英美法中按揭制度的歷史沿革
一 、英國法中的按揭
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