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  • 解讀建設(shè)部、國(guó)家工商總局《商品房買賣合同》示范文本

    [ 文穎 ]——(2006-5-22) / 已閱122507次

    ____________________________________________________________________。

    [釋義]本條是出賣人擁有項(xiàng)目的取得和開發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容,目的是為保障買受人知情權(quán)。
    本條款的提示點(diǎn):
    1、開發(fā)商土地取得方式
    一般情形下,開發(fā)商取得土地的方式為受讓國(guó)家出讓的土地(出讓)或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉(zhuǎn)讓)。特殊情形下方可獲得國(guó)家得無償劃撥地(劃撥),如開發(fā)商開發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟(jì)使用住房。
    未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā);非用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā);工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。
    2、土地使用年限
    根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定:“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定:(一)居住用地70年;(二)工業(yè)用地50年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(四)商業(yè)旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年!毙枰⒁獾氖,該使用年限起始于國(guó)有土地使用權(quán)出讓確定之日,而不是買受人訂立購房合同之日;經(jīng)濟(jì)使用住房因其土地系劃撥地,故不存在使用年限的問題。
    3、商品房項(xiàng)目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名,必須與商品發(fā)預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。
    4、開發(fā)商必須擁有《國(guó)有土地使用權(quán)證》方可申請(qǐng)商品房預(yù)售資格。因此,購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號(hào)]、[土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)]外,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國(guó)有土地使用權(quán)證》。著重審查兩點(diǎn):一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時(shí)國(guó)有土地使用證》而非《國(guó)有土地使用證》);二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的,《國(guó)有土地使用證》上往往作備案登記)。

    第二條 商品房銷售依據(jù)。
      買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為___________,商品房預(yù)售許可證號(hào)為___________。
    ____________________________________________________________________。

    [釋義]本條是對(duì)商品房銷售的描述。
    本條款提示點(diǎn):
    1、期房與現(xiàn)房的比較
    期房即預(yù)售商品房,是指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房,即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止,所出售的商品房為期房。現(xiàn)房指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房,即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房,消費(fèi)者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。
    期房相對(duì)于現(xiàn)房,具有下列特點(diǎn):
    優(yōu)勢(shì):(1)、期房一般較現(xiàn)房便宜;
    (2)、期房的選擇空間較現(xiàn)房大;
    (3)、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升。
    劣勢(shì):具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風(fēng)險(xiǎn)。
    2、商品房預(yù)售許可證的法律效力
    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。”
    3、商品房銷售的其他依據(jù)
    一般來說,開發(fā)商除獲得《商品房預(yù)售許可證》外,還應(yīng)具備下列證件:《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國(guó)有土地使用證》即俗稱的“五證齊全,方可預(yù)售”。
    房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證有按棟編號(hào)發(fā)放、按批號(hào)編號(hào)發(fā)放等形式,購房人在購房時(shí)應(yīng)“對(duì)號(hào)入座”,提高自身風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

      第三條 買受人所購商品房的基本情況。
      買受人購買的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房,其房屋平面圖見本合同附件一,房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:
      第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。 該商品房的用途為___________,屬___________結(jié)構(gòu),層高為___________,建筑層數(shù)地上___________層,地下___________層。
      該商品房陽臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。
      該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米,其中,套內(nèi)建筑面積___________平方米,公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二)。
    ____________________________________________________________________。
    ____________________________________________________________________。

    [釋義]本條是對(duì)合同標(biāo)的物的詳細(xì)描述
    本條款提示點(diǎn):
    本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語及建筑規(guī)范,購房人在購房時(shí)應(yīng)更加切實(shí)注意。
    1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)
    這兩項(xiàng)對(duì)于開發(fā)商而言,是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點(diǎn),專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍。因此,購房人在選購房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)加以落實(shí)。
    商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類,其用途一經(jīng)確定,合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種,不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異。
    2、層高≠凈高
    層高指一層地面至上一層地面的距離,凈高則是指地面至天花板的距離,凈高=層高-樓板厚度。
    購房人在選擇預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)考慮上述兩者之間的差異。
    3、陽臺(tái)
    陽臺(tái)的封閉與否對(duì)計(jì)算商品房的建筑面積至關(guān)重要,根據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)劃》的規(guī)定,封閉陽臺(tái)按全面積計(jì)算使用面積,而敞開式陽臺(tái)則按全面積的一半計(jì)算使用面積。

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