[ 于闖 ]——(2007-7-20) / 已閱12144次
《物權(quán)法》預告登記制度給我國拍賣業(yè)帶來的警示
文 /中央財經(jīng)大學拍賣法方向碩士研究生 于闖
《物權(quán)法》發(fā)生效力之后將會給我國拍賣業(yè)帶來什么樣的影響？這一問題值得業(yè)內(nèi)人士認真思考。筆者經(jīng)過學習和研究后發(fā)現(xiàn)，《物權(quán)法》中與拍賣直接相關(guān)的法律條文并不多，而且其中多數(shù)條文是將拍賣作為擔保物權(quán)實現(xiàn)的一種方式，但經(jīng)過仔細研讀，筆者認為，雖然有些條文并沒有關(guān)于拍賣的直接規(guī)定，但是法條背后的深層含義卻隱藏著些許影響拍賣業(yè)務操作的信息。
先來看一個拍賣案例：甲與乙簽訂了一份房屋買賣合同，并且甲支付了房屋的全部價款。但在雙方到不動產(chǎn)登記部門登記之前，由于房地產(chǎn)漲價乙又委托某拍賣公司以更高的價格將房屋拍賣給了丙，并且到不動產(chǎn)登記部門辦理了相關(guān)登記，完成了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。此時甲是否有權(quán)利要求丙返還房屋？
這是一個典型的“一房二賣”、“一女二嫁”案例。甲與乙之間形成的是債權(quán)關(guān)系，而乙與丙之間形成的是物權(quán)關(guān)系，根據(jù)《拍賣法》第41條的規(guī)定：委托人委托拍賣物品或者財產(chǎn)權(quán)利，應當提供身份證明和拍賣人要求提供的拍賣標的的所有權(quán)證明或者依法可以處分拍賣標的的證明及其他資料。乙享有的是不受任何限制的完整的所有權(quán)，因此，他是適格的委托人，而且物權(quán)又具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，因此，丙依法能夠取得房屋的所有權(quán)，甲無權(quán)要求丙返還房屋。這對守約的合同當事人一方而言是十分不公平的，因此，這種違約但可以獲利的行為長期以來一直受到人們的質(zhì)疑。
為了維護交易安全，杜絕此類不公平事件的發(fā)生，新出臺的《物權(quán)法》專門規(guī)定了“預告登記制度”�！段餀�(quán)法》第20條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人（此處指購房人）同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。
回到前面的那個案例。如果甲與乙簽訂房屋買賣合同時，雙方到不動產(chǎn)登記部門進行了預告登記，并且符合法律對時效的要求，該拍賣公司的拍賣行為就可能無效。甲可根據(jù)《物權(quán)法》中的預告登記制度要求返還房屋。
《物權(quán)法》第20條之規(guī)定，要求各拍賣企業(yè)從業(yè)人員在《物權(quán)法》生效后，必須提高警惕，在接受委托人的拍賣委托時，不能僅憑委托人單方對拍品信息的披露，必須到不動產(chǎn)登記部門認真核實委托人的所有權(quán)是否申請了預告登記以及相關(guān)限制所有權(quán)的登記，以確保委托人對拍賣標的享有不受到任何限制的所有權(quán)，保證拍賣這種特殊的商品交易方式順利進行，避免不必要的糾紛。
