[ 樊斌杰 ]——(2008-6-30) / 已閱14978次
某農村信用合作社聯(lián)合社不服某房產管理局撤銷房屋他項權證案評析
樊斌杰
一、案情介紹
1、設定抵押前房屋被法院"查封"
黃甲與黃乙因債務糾紛訴諸某縣人民法院。1999年8月27日，該縣人民法院作出（1999）修民初字第482號民事判決，由被告黃乙給付黃甲債務款44728元，其中40000元自1997年11月15日起按月利率2%計息。限在本判決生效后一個月內連本帶息一次付清。判決生效后，該縣人民法院于2000年12月18日作出（2000）第482-1號民事裁定，裁定查封黃乙購買坐落在縣城百匯街南三巷13號六樓二單元房屋一套。2000年12月18日，黃乙在一份送達文件欄填有"民事裁定書"的送達回證受送達人簽名或蓋章欄簽了自己的名字。黃乙承認送達回證上的字是他簽的，但這個裁定是否是查封房子的不清楚。被查封的房屋所有權人為徐某，證號為36515，徐某與黃乙屬夫妻。該送達回證無案號，受送達人欄為黃乙。法院查封時，未通知財產所在地的基層組織或被執(zhí)行人所在工作單位；未向有關管理機關發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書；未責令被執(zhí)行人將房屋產權證交人民法院保管；未加貼封條也未張貼公告。
2、被"查封"的房屋辦理了他項權證
2001年8月2日，徐某因需資金周轉，以夫妻共有的坐落于縣城百匯街南三巷13號六樓602室向某農村信用合作社聯(lián)合社抵押貸款，并簽訂了房地產抵押合同。同日，徐某和該農村信用合作社聯(lián)合社共同向某縣房產管理局申請抵押押登記，黃乙在房地產抵押合同和抵押登記申請書等文書上簽了字。2001年8月6日。該縣房產管理局頒發(fā)了房屋他項權人為該農村信用合作聯(lián)社，房屋所有權人為徐某的2001-58號房屋他項權證。
3、房地產抵押合同被法院確認無效
2002年9月20日，縣人民法院作出（2002）第482-2號民事裁定，將被執(zhí)行人黃乙坐落于縣城百匯街南三巷13號六樓602室房屋一套抵給申請執(zhí)行人黃甲償還債務。即該房屋歸黃甲所有。但該民事裁定書未送達給黃乙和徐某。2003年12月6日，黃甲以黃乙為被告，以該農村信用合作社營業(yè)部為第三人，向縣人民法院請求確認被告與第三人簽訂的房地產抵押合同無效。被告辯稱，本人用該房產抵押貸款屬實，但法院查封房屋本人并不知曉，未得到任何手續(xù)。法院審理后認為，被告明知房屋被法院查封，仍用該房屋抵押貸款，而該房屋屬不得抵押之財產，故該抵押行為應認定為無效。遂于2004年3月19日作出（2004）第59號民事判決，判決被告黃乙與第三人農村信用合作社營業(yè)部簽訂的房地產抵押合同無效。
4、 房屋他項權證被注銷
2004年5月26日，縣人民法院向縣訪產管理局簽發(fā)了（2000）第482-1號協(xié)助執(zhí)行通知書，請求協(xié)助將本院查封并已抵付的黃乙坐落于縣城百匯街南三巷13號六樓二單元房屋一套過戶給黃甲。2005年4月12日，縣房產管理局依據(jù)縣人民法院（2000）第482-1號協(xié)助執(zhí)行通知書要求，決定注銷徐某的2001-58號房屋他項權證。農村信用合作社聯(lián)合社不服該決定，向縣人民政府提出復議。復議機關撤銷了縣房產管理局注銷《房屋他項權證》的決定并責令縣房產管理局自收到本決定之日起五日內重新作出具體行政行為。2005年7月25日，縣房產管理局以設立抵押權的房屋在辦理抵押登記手續(xù)之前已被縣人民法院查封，抵押人在辦理該房屋抵押登記時，故意隱瞞事實，且設立抵押權的合同已被縣人民法院認定無效，應視為喪失了房屋權屬登記的必備要件，該抵押登記申報不實為由，決定注銷2001-58號房屋他項權證。
5、注銷行為被確認無效
2005年9月2日，農村信用合作社聯(lián)合社以縣房產管理局注銷2001-58號房屋他項權證行為依據(jù)錯誤為由，提起行政訴訟，請求法院撤銷注銷2001-58號房屋他項權證的決定。法院審理后認為，該決定未送達給第三人徐某、黃乙，其行為違反法定程序。遂依據(jù)《中華人民共和國國訴訟法》第五十四條第（二）項第3目和《最高人民法院關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉苦于問題解釋》第五十七條第二款第（三）項之規(guī)定判決確認修水縣房產管理局注銷2001-58號房屋他項權證的決定無效，并限縣房產管理局在本判決生效之日起三個月內重新作出具體行政行為。農村信用合作社聯(lián)合社不服該判決，提起上訴，請求撤銷限縣房產管理局在本判決生效之日起三個月內重新作出具體行政行為之判決。二審法院審理后，支持了上訴人的請求。
二、評析
1、法院"查封"的民事裁定書應視為未送達，不生法律效力。即使送達了，但因缺少必要的公示程序，其效力不得對抗善意的第三人。
2、徐某有權以坐落于縣城百匯街南三巷13號六樓602室的私有住房設立抵押，徐某、黃乙與農村村信用合作社聯(lián)合社共同向縣房產管理局申請房屋抵押登記，手續(xù)完備，材料真實，符合法律規(guī)定的必備要件：①有主合同（借款合同）和抵押合同；②有抵押人的房屋所有權證；③有抵押人的身份證。
3、法院確認抵押合同無效違法。抵押合同生效必須具備登記要件，未經登記不發(fā)生法律效力。按我國現(xiàn)行的法律制度，房地產權屬登記是一種行政確認行為，只有登記的行政行為被撤銷或確認為無效，房地產抵押合同才無效。在房地產抵押合同未登記前，該合同還未生效。合同還未生效，卻確認為無效，這種確認無效的判決顯然是錯誤的。
4、縣房產管理局注銷房屋他項權證無事實和法律依據(jù)。依擔保法和城市房屋權屬登記管理辦法，房屋權屬登記部門辦理他項權登記時只就下列文件的內容真實性和形式的合法性進行審查：①主合同（借款合同）和抵押合同；②抵押人的房屋所有權證；③申請人（自然人）的身份證；④權利人和他項權利人的共同申請。本案申請人提供的登記材料內容真實、形式合法，完全具備登記的法定要件。縣房產管理局注銷房屋他項權證無任何事實和法律依據(jù)。
5、法院判決"限縣房產管理局在本判決生效之日起三個月內重新作出具體行政行為。"適用法律錯誤。《行政訴訟法》第五十四條規(guī)定的一審判決共有四種形式：維持判決、撤銷判決、履行判決、變更判決。《若干問題解釋》第五十七條又增加了兩種新的判決形式：駁回原告訴訟請求判決和確認判決。本案一審法院采用的是確認判決而非撤銷判決。故其依照《行政訴訟法》第五十四條（二）項第3目：人民法院經過審理，具體行政行為有違反法定程序的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為之規(guī)定判決“限縣房產管理局在本判決生效之日起三個月內重新作出具體行政行為�！边m用法律錯誤。
三、相關鏈接
《中華人民共和國民事訴訟法》第二十四條 人民法院查封、扣押財產時，被執(zhí)行人是公民的，應當通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場；被執(zhí)行人是法人或者其他組織的，應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。拒不到場的，不影響執(zhí)行。被執(zhí)行人是公民的，其工作單位或者財產所在地的基層組織應當派人參加。
對被查封、扣押的財產，執(zhí)行員必須造具清單，由在場人簽名或蓋章后，交被執(zhí)行人一份。被執(zhí)行人是公民的，也可以交他的成年家屬一份。
最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》（試行）４１．對動產的查封，應當采取加貼封條的方式。不便加貼封條的，應當張貼公告。
對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理機關發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續(xù)，同時可以責令被執(zhí)行人將有關財產權證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。
既未向有關管理機關發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封。
４６．人民法院對查封、扣押的被執(zhí)行人財產進行變價時，應當委托拍賣機構進行拍賣。
財產無法委托拍賣、不適于拍賣或當事人雙方同意不需要拍賣的，人民法院可以交由有關單位變賣或自行組織變賣。
最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第二十五條 查封、扣押、凍結協(xié)助執(zhí)行通知書在送達登記機關時，登記機關已經受理被執(zhí)行人轉讓不動產、特定動產及其他財產的過戶登記申請，尚未核準登記的，應當協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機關已經核準登記的被執(zhí)行人已轉讓的財產實施查封、扣押、凍結措施。查封、扣押、凍結協(xié)助執(zhí)行通知書在送達登記機關時，其他人民法院已向該登記機關送達了過戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書的，應當優(yōu)先辦理過戶登記。
第二十六條 被執(zhí)行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。
第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。
《中華人民共和國擔保法》第四十一條 當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
第四十四條 辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或者復印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權或者使用權證書。
《中華人民共和國合同法》第四十四條 依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
《中華人民共和國房地產管理法》第四十八條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條 權利人（申請人）為自然人的，應當使用其身份證上的姓名。房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。
《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條 人民法院經過審理，根據(jù)不同情況，分別作出以下判決：（一）具體行政行為證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序的，判決維持。（二）具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：1、主要證據(jù)不足的；2、適用法律、法規(guī)錯誤的；3、違反法定程序的；4、超越職權的；5、濫用職權的。（三）被告不履行或者拖延履行法定職責的，判決其在一定期限內履行。（四）行政處罰顯失公正的，可以判決變更。
最高人民法院《關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條 人民法院認為被訴具體行政行為合法，但不適宜判決維持或者駁回訴訟請求的，可以作出確認其合法或者有效的判決。
有下列情形之一的，人民法院應當作出確認被訴具體行政行為違法或者無效的判決：
�。ㄒ唬┍桓娌宦男蟹ǘ氊�，但判決責令其履行法定職責已無實際意義的；
�。ǘ┍辉V具體行政行為違法，但不具有可撤銷內容的；
�。ㄈ┍辉V具體行政行為依法不成立或者無效的。
