[ 吳宇 ]——(2009-3-13) / 已閱7254次
如何簽訂商品房預(yù)售合同附件
吳宇
買(mǎi)預(yù)售商品房要簽好預(yù)售合同，這是購(gòu)房人貫通的愿望，但如何簽好預(yù)售合同，尤其是合同的附件，可能很多人就不是很明了了。在上海市預(yù)售合同示范文本中，共列有五個(gè)合同附件。對(duì)這些附件，大家切不可掉以輕心，一定要對(duì)相關(guān)事項(xiàng)約定清楚以防誤入陷阱，帶來(lái)不必要的麻煩和損失。
附件一是付款方式及期限。
如今購(gòu)房，多數(shù)市民會(huì)貸款，常見(jiàn)的付款方式是先付一筆首付款，其余的采用貸款。在此，市民要注意兩點(diǎn)：1.要約定“非因購(gòu)房人的原因無(wú)法貸款，購(gòu)房人不承擔(dān)延期付款的責(zé)任，且可以選擇退房。如果購(gòu)房人選擇退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)全額返還購(gòu)房人已付房款。”如此一來(lái)，萬(wàn)一無(wú)法獲得貸款，開(kāi)發(fā)商就不能要求購(gòu)房人一次性付款或追究購(gòu)房人的違約責(zé)任。2.盡量留一筆尾款，一般在5萬(wàn)元以?xún)?nèi)，等到辦理交房手續(xù)時(shí)付。留有此筆尾款的目的在于，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商延期交房或有其他違約情況，購(gòu)房人在保護(hù)自己的權(quán)益上就占有很大的主動(dòng)權(quán)。
附件二是房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖。
一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)用紅筆把購(gòu)房人所購(gòu)房屋給標(biāo)出來(lái)。購(gòu)房人在此要注意，盡量把房屋的結(jié)構(gòu)寫(xiě)清楚，如房屋什么地方有窗、陽(yáng)臺(tái)等。交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否變更房屋設(shè)計(jì)，此附件即為判斷的標(biāo)準(zhǔn)。
附件三是房屋結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于購(gòu)房人而言，約定此附件的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化，要避免采用諸如“高級(jí)面磚”、“高級(jí)外墻涂料”、“高級(jí)木地板”之類(lèi)的模糊性表述。應(yīng)當(dāng)盡量寫(xiě)清裝飾材料和設(shè)備的品牌、型號(hào)及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
附件四是房屋平面圖。
一般情況下，開(kāi)發(fā)商提供的平面圖非常簡(jiǎn)單，既無(wú)尺寸也無(wú)比例，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，購(gòu)房人明顯處于劣勢(shì)地位。對(duì)此，購(gòu)房人可以要求開(kāi)發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明樓房的間距等基本數(shù)據(jù)，并盡可能用不同顏色的筆把房屋周?chē)木G化、道路等設(shè)施標(biāo)清楚。這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán)，也是今后判斷小區(qū)規(guī)劃是否變更的主要依據(jù)。
附件五是前期物業(yè)管理合同、使用公約及承諾書(shū)。
在前期物業(yè)管理中，由于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開(kāi)發(fā)商自行組建或單方選聘的。為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)作出具體約定。
作 者：上海市新閔律師事務(wù)所 吳 宇 律師
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