[ 朱龍崗 ]——(2009-3-20) / 已閱16294次
當(dāng)事人可否以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式規(guī)避國家禁止違章建筑轉(zhuǎn)讓的規(guī)定？
朱龍崗
案件事實：
2004年5月3日，被告與原告簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定由被告將其位于**縣**鎮(zhèn)**村三社5517平方米土地及地上建筑物33間轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓價款70萬元（其中土地作價46萬元，建筑物作價24萬元），過戶手續(xù)由被告辦理。協(xié)議簽訂后，原告當(dāng)日支付給被告定金20萬元。由于**縣國土局停辦**鎮(zhèn)的過戶登記，鑒于此，雙方于2004年7月10日簽訂補充協(xié)議，約定原土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議繼續(xù)有效，時間和交款方式上有所變動：1、由原告再支付15.2萬元給被告，待可以辦理過戶手續(xù)時7日內(nèi)雙方配合辦理，原告在六個月內(nèi)將余款付給被告；2、現(xiàn)在和辦理過戶手續(xù)期間，雙方無權(quán)將土地作其他用途，如政府政策變動，雙方均不算違約。當(dāng)日原告支付給被告15.2萬元，余款35.2萬元未付。此后，因***國土局對**鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)繼續(xù)實行封戶，并一直停辦**鎮(zhèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)，被告未能辦理過戶手續(xù)。2006年7月1日、7月3日原告書面通知被告履行協(xié)議，被告在通知上簽字答復(fù)：“本土地本人自己搞生產(chǎn)用，現(xiàn)不能處理”。原告據(jù)此認定被告違約，遂提起訴訟，請求判決被告履行協(xié)議。
一審及二審法院認定：
原審法院認定“因地上建筑物系臨時建筑，故本案系因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)引起地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓，而非轉(zhuǎn)讓地上建筑物引起的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，本案性質(zhì)應(yīng)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛而非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛，不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第二款：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋產(chǎn)權(quán)證書的規(guī)定�！倍䦟彿ㄔ赫J定“依據(jù)被告與原告所簽協(xié)議的名稱和協(xié)議內(nèi)容，表明雙方簽訂協(xié)議的目的主要是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而房屋系隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，故原審法院確定本案系土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛正確�！�
筆者認為，法院的認定是對《房地產(chǎn)管理法》的歪曲理解，適用法律嚴重錯誤，理由如下：
第一、雙方當(dāng)事人在《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中明確約定被告轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物既包括土地，也包括土地上的磚木小青瓦房，其中土地面積5517㎡，作價460000元；磚木小青瓦房約2000㎡，計三十三間半作價240000元。
第二、法院顯然混淆了房地產(chǎn)的概念，所謂房地產(chǎn)，即是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合體，《城市房地產(chǎn)管理法》中的房地產(chǎn)，既包括建筑物所有權(quán)，也包括建筑物下的土地使用權(quán)；如果土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓牽涉到地上建筑物，根據(jù)房隨地轉(zhuǎn)的原則，建筑物也隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，因為轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的包括土地使用權(quán)及建筑物所有權(quán)，故其應(yīng)受《城市房地產(chǎn)管理法》的管轄。此外，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》是國務(wù)院1990年頒布實施的，其效力階位上屬于行政法規(guī)，而《城市房地產(chǎn)管理法》是全國人大常委會1994制訂通過的，其效力階位為法律，在適用上應(yīng)遵循上位法優(yōu)先于下位法的原則；在《城市房地產(chǎn)管理法》實施之前，國家并沒有一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)法律，《暫行條例》只是針對國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓做出暫時性規(guī)定，而《城市房地產(chǎn)管理法》是我國是目前最完備的、全面調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系效力層次最高的規(guī)范性文件，《暫行條例》沒有被房地產(chǎn)管理法改變或取代的部分依然有效，其與《房地產(chǎn)管理法》相沖突的部分則不再有效�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》作為一個統(tǒng)一的管理房地產(chǎn)關(guān)系的法律，不僅適用于建筑物的轉(zhuǎn)讓，也適用于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。至于土地上是否有建筑物，無論建筑物合法還是非法，其都屬于客觀事實，需要結(jié)合協(xié)議簽訂時土地使用狀態(tài)做出客觀判斷，而不能僅僅基于當(dāng)事人的約定。事實上，在二審判決之后本案所涉土地上的建筑物都還沒有拆除，故本案應(yīng)適用《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定。
第三、認定是否屬于房地產(chǎn)糾紛，不應(yīng)該只看協(xié)議的標(biāo)題，還應(yīng)綜合協(xié)議內(nèi)容及性質(zhì)整體認定。本案中，地上房屋的建筑面積是土地的三分之一還多，建筑物轉(zhuǎn)讓價格也超過了土地轉(zhuǎn)讓價格的二分之一，如果當(dāng)事人僅僅約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那地上建筑物轉(zhuǎn)讓面積和轉(zhuǎn)讓價格的約定就沒有了合同上的依據(jù)。當(dāng)事人之間是否就地上建筑物轉(zhuǎn)讓達成協(xié)議，需要依照合同的內(nèi)容進行確定，在法律上，轉(zhuǎn)讓的方式主要有買賣、贈與或其他方式，本案當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓方式屬于買賣，根據(jù)合同法的規(guī)定，買賣合同的一般條款為：1）當(dāng)事人的姓名和住所，本協(xié)議的當(dāng)事人就是原告和被告；2）標(biāo)的，本案的標(biāo)的即為當(dāng)事人在協(xié)議第二項約定的磚木小青瓦房的所有權(quán)；3）數(shù)量，本案第二條約定磚木小青瓦房數(shù)量計三十三間半，面積約2000㎡；4）價款，協(xié)議約定小青瓦房作價240000元；5）履行期限，即是補充協(xié)議第二條約定的待可以辦理過戶手續(xù)之時；6）履行方式，即協(xié)議第五條約定被告即甲方收到第二次付款后及時辦理過戶手續(xù)并交給乙方，并于70天內(nèi)搬出此院并交付給乙方，其中前者為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的履行方式，后者為地上建筑物交付的履行方式；7）違約責(zé)任，即協(xié)議第七條約定如任何一方違約，違約方賠償對方協(xié)議成交額的百分之五十作為對方的損失。綜上，當(dāng)事人簽訂的協(xié)議符合建筑物買賣合同內(nèi)容所有必備要件，并經(jīng)雙方簽字，房屋轉(zhuǎn)讓合同依法成立，故本案應(yīng)定性為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛，而非單獨的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。
第四、無論本案屬于所謂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，即屬于《暫行條例》第二十三條的情形，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上的建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，還是《房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛，因為都牽涉到地上建筑物的轉(zhuǎn)讓，故不能因為《暫行條例》第二十三條的規(guī)定而排除《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第二款即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋產(chǎn)權(quán)證書”法律上的強制性規(guī)定的適用。暫行條例第二十三條雖然規(guī)定了房隨地走的原則，但也僅僅是規(guī)定了地上建筑物有所有權(quán)時才隨土地一起轉(zhuǎn)讓。在地上建筑物沒有取得所有權(quán)時法律后果如何，暫行條例沒有明確規(guī)定，而后來實施的房地產(chǎn)管理法對此做出了補充性規(guī)定。因為在法律上房屋產(chǎn)權(quán)證書是證明房屋所有權(quán)的唯一憑證，而臨時建筑，違章建筑是無法取得所有權(quán)的，故當(dāng)?shù)厣辖ㄖ餂]有取得所有權(quán)時，依照房地產(chǎn)管理法第三十八條第二款的強制性規(guī)定，以及城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第二十三條的禁止性規(guī)定，依法不能轉(zhuǎn)讓。否則，當(dāng)事人完全可以通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式規(guī)避國家禁止違章建筑、臨時建筑轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，《房地產(chǎn)管理法》淪為一紙空文。此外，本案中的地上建筑物，也不屬于臨時建筑物，根據(jù)《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》第十七條規(guī)定，在建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建臨時建筑，必須經(jīng)建制鎮(zhèn)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)。臨時建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。被告的地上建筑物既沒有經(jīng)過**鎮(zhèn)建設(shè)行政主管部門的批準(zhǔn)，并且建成后直到現(xiàn)在也沒有拆除。故應(yīng)當(dāng)認定為違章建筑，而根據(jù)房地產(chǎn)管理法第三十八條第二款規(guī)定，違章建筑因為無法取得房屋所有權(quán)證書，故法定不能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，合同違法法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。原告與被告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補充協(xié)議，因違反法律強制規(guī)定，故自始無效。
結(jié)論：
本案是發(fā)生在成都的一個真實案例，其實案件事實十分簡單，法律關(guān)系也很清楚，但一審、二審法院為什么會在法律的適用上引發(fā)這么大的爭議呢？我認為原因有二，第一、法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件中，如果轉(zhuǎn)讓合同的效力存在爭議，法院一般基于誠實信用原則和為了懲罰失信的轉(zhuǎn)讓方而促使合同生效，法院的出發(fā)點固然可道，但當(dāng)社會利益和誠實信用原則發(fā)生沖突的時候，社會利益應(yīng)優(yōu)先受到保護。房地產(chǎn)管理法之所以禁止違章建筑物轉(zhuǎn)讓，不只是為了維護受讓人的合法權(quán)益，更是為了維護不特定的社會公眾免于違章建筑物潛在的侵害，其具有公法性質(zhì)；而轉(zhuǎn)讓合同則具有相對性，誠實信用原則的適用為了維護合同相對方的預(yù)期利益不受損害，其適用依賴于合同的約定，合同具有私法性質(zhì)。私法行為的原則是當(dāng)事人可以任意約定，但當(dāng)事人之間的約定極有可能損害國家、社會或他人的利益，正是基于此公法才應(yīng)運而生，并規(guī)定違法公法強制性規(guī)定的私法行為無效，可見誠實信用原則的適用也有相對性和局限性，其以不超越法律強制規(guī)定為限。第二，法院審判暗箱操作的情況依然存在，在某些地方甚至到了明目張膽的地步！司法腐敗不鏟除，類似顛倒黑白、指鹿為馬的判決只會屢禁不止。
