[ 梁仁壯 ]——(2009-4-13) / 已閱6076次
首次業(yè)主大會會議費(fèi)用憑啥由開發(fā)商埋單
梁仁壯
2008年11月24日北京市建委、 市社會辦、 市民政局、市規(guī)劃委四部門聯(lián)合制定了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》（下稱《規(guī)則》），2008年12月12日該《規(guī)則》取得市政府同意并轉(zhuǎn)發(fā)（京政辦發(fā)[2008]54號）。
該規(guī)則從業(yè)主大會會議的籌備、召開、業(yè)主委員會的設(shè)立運(yùn)作等諸多方面做了詳細(xì)規(guī)定，補(bǔ)充了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中相應(yīng)規(guī)定不完善、缺乏可操作性等不足方面，對指導(dǎo)和規(guī)范北京市范圍內(nèi)住宅物業(yè)管理、業(yè)主大會、業(yè)主委員會設(shè)立及運(yùn)行起到重要作用。
但是，《規(guī)則》中的一些規(guī)定有違背法律層面規(guī)范性文件的嫌疑。比如：《規(guī)則》第12條第2款規(guī)定：籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
本博主以為，該規(guī)定缺乏常理邏輯及相應(yīng)法律依據(jù)。
從常理而言，購房人從開發(fā)商處購買物業(yè)，雙方之間屬于房屋買賣合同關(guān)系，開發(fā)商將符合法律要求的房屋交付業(yè)主后，其房屋買賣合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)就已經(jīng)履行完畢。購房人成為業(yè)主后，對于如何在自己物業(yè)所屬物業(yè)區(qū)域內(nèi)有效行使自己在物業(yè)管理方面的業(yè)主權(quán)問題（建筑物區(qū)分所有權(quán)問題），屬于小區(qū)內(nèi)各業(yè)主之間以及與相應(yīng)政府管理部門之間的法律關(guān)系，此時(shí)和房屋出售方開發(fā)商已經(jīng)沒有必然的法律關(guān)系，由開發(fā)商對已經(jīng)屬于房屋買賣合同之外業(yè)主在物業(yè)管理方面行使權(quán)利需要承擔(dān)的費(fèi)用埋單，確實(shí)有違公平和常理邏輯。當(dāng)然，在小區(qū)房屋未完全售出之前，對于未出售的房屋而言，開發(fā)商就是業(yè)主，因此，此時(shí)對于整個(gè)物業(yè)區(qū)域而言，開發(fā)商既是房屋出售方，同時(shí)也是業(yè)主之一，而且可能還是占有專用建筑面積最大的業(yè)主。但是，這也不應(yīng)當(dāng)成為開發(fā)商獨(dú)家承擔(dān)籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用的理由，因?yàn)闃I(yè)主大會的籌備、召開是要服務(wù)于整個(gè)物業(yè)區(qū)域的，受益人是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，對全體業(yè)主均受益的行為，其發(fā)生成本由一個(gè)業(yè)主（開發(fā)商）來獨(dú)自承擔(dān)，顯屬不當(dāng)。有人會說，開發(fā)商嘛，有錢，這點(diǎn)費(fèi)用算幾個(gè)子。但我們這里要討論的問題不是能不能付得起的問題，而是該不該付的問題；就如同刑法上強(qiáng)調(diào)的不是殺與不殺的問題，而是該殺還是不該殺的問題。
從法律層面規(guī)范而言，無論是人大制定的《物權(quán)法》中的“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章中，還是國務(wù)院頒布的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，均未對籌備和召開首次業(yè)主大會所發(fā)生費(fèi)用的分擔(dān)問題做出規(guī)定。北京市政府作為直轄市政府，根據(jù)《立法法》的相關(guān)規(guī)定，即“省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民政府，可以根據(jù)法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)、直轄市的地方性法規(guī)，制定規(guī)章。地方政府規(guī)章可以就下列事項(xiàng)作出規(guī)定： (一)為執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項(xiàng)； (二)屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)”可以依法制定相應(yīng)規(guī)章。但對于籌備和召開首次業(yè)主大會所發(fā)生費(fèi)用的分擔(dān)問題做出規(guī)定，既不屬于“執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項(xiàng)”，因?yàn)橄鄳?yīng)的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)中還沒有相應(yīng)規(guī)定，也沒有授權(quán)地方政府就此事項(xiàng)制定規(guī)章；同時(shí)，也不屬于“本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)”，因?yàn)槲飿I(yè)管理及業(yè)主大會召開方面的規(guī)定在全國住宅區(qū)中都有發(fā)生，不專屬與北京市區(qū)域內(nèi)的具體行政管理事項(xiàng)。因此，北京市政府的該項(xiàng)規(guī)定并沒有法律層面的依據(jù)。
當(dāng)然，我們可以理解。在現(xiàn)實(shí)生活中，法律歸法律，問題歸問題，沒有法律規(guī)定的問題行政機(jī)關(guān)也還是需要妥善解決，做出一定的權(quán)宜之計(jì)。鑒于開發(fā)商對于一般業(yè)主而言算是富人，且有時(shí)又是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的最大業(yè)主，因此讓開發(fā)商來承擔(dān)籌備和召開首次業(yè)主大會所需費(fèi)用，于情而言也不為過。而且，對于市建委、市規(guī)委這樣的行政部門，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，一般對它們都是比較敬重的，畢竟項(xiàng)目的規(guī)劃審批、商品房預(yù)售銷售等諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)都離不開這些部門的行政許可。因此，市建委、市規(guī)委的文件，開發(fā)尚在執(zhí)行起來應(yīng)該是不會有問題的，可以解決實(shí)際問題。但畢竟“依法治國”是國家的政治主張，以后在條件成熟時(shí)這個(gè)問題還應(yīng)當(dāng)以法律的方式合法解決。
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