山東省東營市人民政府

社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。下設環(huán)境和物業(yè)管理委員會，做好相關工作。

第七條 發(fā)生突發(fā)公共事件，物業(yè)服務人應當執(zhí)行人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。業(yè)主應當遵守應急措施管理規(guī)定，配合物業(yè)服務人落實管控要求。

第八條 鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務水平，推動物業(yè)服務向智能、綠色方向發(fā)展。



第二章 新建物業(yè)



第九條 物業(yè)服務區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。

分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)服務區(qū)域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)服務區(qū)域。

第十條 建設單位辦理商品房預售許可證前，應當持建設用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門申請劃分物業(yè)服務區(qū)域。

建設單位應當將劃定的物業(yè)服務區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第十一條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第十二條 物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

物業(yè)服務用房應當具備水、電、采光、通風、熱力等正常使用功能。建設工程項目總建筑面積（含地下）在十萬平方米以下（含十萬平方米）的，建筑面積按照總建筑面積的千分之四配置，但不得小于一百平方米；超過十萬平方米的，超出部分按照千分之三配置。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、門衛(wèi)室、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋，不得計入物業(yè)服務用房面積。

第十三條 住宅區(qū)內(nèi)的政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米；社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房按每百戶不少于二十平方米的標準配套建設；社區(qū)居民委員會用房，應當按照規(guī)劃要求進行配套建設。

住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設的政務管理用房、社區(qū)居家養(yǎng)老服務用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，由政府投資建設。

第十四條 按照規(guī)劃要求在住宅區(qū)內(nèi)配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。

第十五條 新建商品房、保障性住房等房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑區(qū)劃紅線內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等管線及配套設備設施的建設安裝費用統(tǒng)一納入房屋開發(fā)建設成本。供水、供電、供氣、供熱等行業(yè)主管部門應當按照國家、省有關要求，對相關設施設備的建設提出技術要求，并對施工過程進行監(jiān)督。經(jīng)驗收合格后，移交給供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位實行專業(yè)化運營管理。

第十六條 專業(yè)經(jīng)營單位應當依法履行專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質(zhì)量。

各級人民政府、有關主管部門應當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行維護管理義務。

第十七條 自然資源和規(guī)劃主管部門在進行建設工程規(guī)劃審批時，應當就住宅區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設標準征求住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。



第三章 前期物業(yè)管理



第十八條 住宅物業(yè)（含同一物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)）的建設單位應當依法通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務人。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人。

鼓勵非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務人提供前期物業(yè)服務。

第十九條 建設單位確定前期物業(yè)服務人后十五日內(nèi)，應當與物業(yè)服務人簽訂前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前,業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第二十條 建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

第二十一條 鼓勵前期物業(yè)服務人提前介入項目開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。

建設工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務人參與監(jiān)督。

第二十二條 新建物業(yè)實行前期物業(yè)承接查驗制度。建設單位應當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務人完成共用部位、共用設施設備的承接查驗，形成承接查驗書面記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公示查驗的結果。

對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務人整改，整改費用由建設單位承擔。

第二十三條 建設單位應當在物業(yè)交付前組織竣工驗收。未經(jīng)竣工驗收合格且取得備案手續(xù)的，建設單位不得與物業(yè)買受人辦理物業(yè)交付手續(xù)。

第二十四條 建設單位應當自住宅區(qū)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等服務合同。

第二十五條 建設單位應當在縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務人移交物業(yè)服務用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）電梯等特種設備設計、制造、安裝的合格證、質(zhì)量證明書、監(jiān)督檢驗報告等相關安全技術檔案；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）其他應當移交的資料。

前期物業(yè)服務人應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。無業(yè)主委員會的，應當移交物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。



第四章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會



第二十六條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權人是業(yè)主；未記載的不動產(chǎn)共有人能夠證明其為所有權人的，應當認定為業(yè)主。

　 除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，應當認定為業(yè)主：

　�。ㄒ唬┮蛘魇栈蛘呷嗣穹ㄔ�、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的組織或者個人;

　�。ǘ�）因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;

　　（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的組織或者個人;

　�。ㄋ模┢渌�符合法律、法規(guī)規(guī)定的組織或者個人。

尚未依法辦理所有權登記，但基于買賣、贈與等旨在轉(zhuǎn)移所有權的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的組織或者個人，可以認定為業(yè)主。

一個專有部分按一人計算業(yè)主。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算業(yè)主。

第二十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務人提供的服務；

　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　�。ㄈ�）提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

　�。�六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　�。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權、監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第二十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行下列義務：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪�(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護以及突發(fā)事件應對等方面的規(guī)章制度；

　�。ㄈ�）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　�。ㄋ模┌磿r交納物業(yè)服務費、住宅專項維修資金等費用；

　�。ㄎ澹┡浜衔飿I(yè)服務人實施物業(yè)管理；

（六）履行房屋安全使用責任；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第二十九條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第三十條 一個物業(yè)服務區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。

第三十一條 下列事項由業(yè)主共同作出決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的住宅專項維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十二條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）已交付的業(yè)主專有部分面積的比例達到百分之五十以上；

（二）已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達到百分之五十以上；

（三）向首位業(yè)主交付滿兩年且已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

第三十三條 達到召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位或者前期物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公示，并向物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報告。書面報告應當包含物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付時間、業(yè)主名冊等內(nèi)容。

　　達到召開首次業(yè)主大會會議條件的，專有部分面積占比百分之五以上或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會籌備組的申請。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到前兩款規(guī)定的報告或者申請之日起六十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)服務區(qū)域?qū)嶋H情況主動組織成立籌備組。

建設單位、前期物業(yè)服務人未按照規(guī)定報告情況的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動產(chǎn)登記機構查詢業(yè)主姓名和房屋面積，不動產(chǎn)登記機構應當及時提供。

第三十四條 籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設單位、前期物業(yè)服務人、業(yè)主、社區(qū)居民委員會，以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等代表組成。其中，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一；籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。建設單位、前期物業(yè)服務人無法參加或者拒不參加的，不影響籌備組成立。

籌備組應當自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)進行公示。

第三十五條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）依據(jù)相關法律法規(guī)，制定業(yè)主委員會選舉辦法及業(yè)主委員會成員候選人條件，確定業(yè)主委員會候選人名單；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

第三十六條 業(yè)主委員會成員應當為本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力；

（三）認真履行業(yè)主在物業(yè)管理活動中的相關義務；

（四）個人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務人無直接的利益關系；

（五）未被列入失信被執(zhí)人；

（六）未有國家、省以及本辦法規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；

（七）未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會的情形。

實行社區(qū)黨組織和住房和城鄉(xiāng)建設管理、公安、市場監(jiān)管、信訪等部門聯(lián)審把關，確保人選質(zhì)量。

第三十七條 業(yè)主委員會成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，以及社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會推薦等方式產(chǎn)生。

第三十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由五人以上單數(shù)組成。依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：

（一）有百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召集義務的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期不召集的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

第三十九條 業(yè)主委員會成員每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會成員名單應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)進行公示。

第四十條 業(yè)主委員會及其成員應當遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，誠實守信、勤勉盡責，不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┡灿谩⑶终甲≌瑢ｍ椌S修資金和共有部分經(jīng)營收益等共有資金；

　�。ǘ�）利用職務便利索取、收受建設單位、物業(yè)服務人以及有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；

　�。ㄈ�）利用職務便利減免物業(yè)服務費、停車服務費等相關費用；

　�。ㄋ模┐鄹摹㈦[匿、毀棄保管的文件、物品；

（五）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第四十一條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定是否終止其成員資格：

（一）拒不履行成員職責的；

（二）業(yè)主委員會過半數(shù)成員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其成員資格的；

（三）搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的；

（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。

業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

第四十二條 業(yè)主委員會依照有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權開展活動，履行下列職責：

（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

（四）及時了解業(yè)主或者物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（五）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（七）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第四十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）業(yè)主大會會議決議；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會成員名單和基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的業(yè)主委員會出具備案證明，并出具印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

經(jīng)業(yè)主大會授權，業(yè)主委員會可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居委會代為保管業(yè)主委員會印章，需要使用時，由業(yè)主委員會向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會提出。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會成員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)，書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十四條 業(yè)主委員會會議由主任、副主任負責召集，有三分之二以上成員參加，會議內(nèi)容應當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由全體成員過半數(shù)同意并簽字確認，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

第四十五條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第四十六條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。

第四十七條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第四十八條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及業(yè)主委員會成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。



第五章 物業(yè)服務



第四十九條 物業(yè)服務人應當具有相應的專業(yè)工程技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。

鼓勵物業(yè)服務人提供物業(yè)服務時建立項目經(jīng)理責任制。項目經(jīng)理責任制是指物業(yè)服務人承接物業(yè)服務項目時指派項目經(jīng)理，負責處理物業(yè)服務項目的運營和管理、與相關管理部門和業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)等日常事務性工作。

第五十條 物業(yè)服務人可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

第五十一條 住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門應當加強對物業(yè)服務人的監(jiān)督管理，開展物業(yè)服務人信用等級評價，促進物業(yè)服務人提高服務水平。

物業(yè)服務人應當定期向住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。

第五十二條 物業(yè)服務人可以依法成立物業(yè)服務協(xié)會，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)管理服務水平，維護物業(yè)服務人的合法權益。

第五十三條 一個物業(yè)服務區(qū)域由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)管理。

物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：

（一）物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）公共綠化的養(yǎng)護；

（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

（四）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；

（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行制止、報告；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；

（七）物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案的保管；

（八）其他約定的物業(yè)服務事項。

第五十四條 業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會經(jīng)業(yè)主大會授權，與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務人訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對約定服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、住宅專項維修資金的使用、物業(yè)服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務人在有關業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。

物業(yè)服務人應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，到縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)。

第五十五條 物業(yè)服務人提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

（一）遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范；

（三）制定和完善物業(yè)服務質(zhì)量控制措施，建立健全物業(yè)服務檔案保管、移交等制度；

（四）向業(yè)主或者物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求和注意事項；

（五）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；

（六）將物業(yè)服務相關信息在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)長期公示；

（七）定期聽取業(yè)主的意見和建議，及時答復業(yè)主對物業(yè)服務情況提出的詢問，改進和完善物業(yè)服務。

第五十六條 縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以依據(jù)物業(yè)服務合同約定及相關規(guī)定對物業(yè)服務質(zhì)量進行綜合評價，并做好評價結果的運用。

第五十七條 物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息：

（一）物業(yè)服務人的名稱、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準與依據(jù)、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系方式、維保方案和應急處理方案等；

（四）住宅專項維修資金使用情況；

（五）物業(yè)服務合同履行情況；

（六）業(yè)主共有部分經(jīng)營收益情況；

（七）其他應當公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務人應當予以答復。

第五十八條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

第五十九條 物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　 　第六十條 物業(yè)服務期限屆滿后,業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定,物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的,原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效,但是服務期限為不定期。

　　當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。

第六十一條 物業(yè)服務合同解除或者終止的,原物業(yè)服務人應當在約定期限或者三十日內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，如實告知物業(yè)的使用和管理狀況，并將下列資金、資料和物品移交給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人：

　�。ㄒ唬┍９艿奈飿I(yè)檔案、物業(yè)服務檔案；

　　（二）物業(yè)服務用房、業(yè)主共有的場地和設施設備；

　　（三）物業(yè)服務期間形成的共有部分檔案以及改造、維修、運行、保養(yǎng)記錄；

　�。ㄋ模├�用業(yè)主共有部分經(jīng)營的相關資料、代管的共有資金和預收的物業(yè)服務費等財物；

　　（五）其他應當移交的資金、資料和物品。

原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

第六十二條 原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務。

原物業(yè)服務人拒不移交有關資金、資料和物品的，或者拒不退出物業(yè)服務區(qū)域的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門報告，或者依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門應當加強對物業(yè)服務人交接工作的監(jiān)督協(xié)調(diào)。

原物業(yè)服務人應當在辦理交接至退出物業(yè)服務區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

第六十三條 物業(yè)服務人退出后，業(yè)主大會未及時選聘新的物業(yè)服務人時，業(yè)主大會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以委托物業(yè)服務人臨時代管，至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務人為止。代管期限一般不得超過三個月。

第六十四條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開和質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點及服務階段分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由發(fā)展改革部門會同住房和城鄉(xiāng)建設管理主管部門另行制定。

第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。

第六十六條 物業(yè)服務人不得擅自擴大收費范圍，提高收費標準。

物業(yè)服務人依約履行義務的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設遺留問題、未接受或者無需接受相關物業(yè)服務等為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。

第六十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務人可以通過上門催交、在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。探索將惡意拖欠物業(yè)服務費的行為納入個人信用記錄。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、 供氣等方式催交物業(yè)服務費。

第六十八條 住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當依法向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。



第六章 物業(yè)的使用與維護



第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）擅自侵占、改建、損壞共用部位、共用設施設備；

（二）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營；

（三）擅自占用、挖掘道路、場地；

（四）擅自改變房屋用途；

（五）損壞房屋承重結構；

（六）違章搭建建筑物和構筑物；

（七）隨意傾倒垃圾、排放污水；

（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；

（九）實施賭博、利用迷信活動等危害社會；

（十）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，制造超過規(guī)定標準的噪聲；

（十一）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（十二）從建筑物中拋擲物品；

（十三）法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。有關行政主管部門在接到報告或者投訴后，應當依法予以處理。

第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務人辦理登記手續(xù)，并與物業(yè)服務人簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議；按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務人可以按照管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)服務區(qū)域。

因住宅裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業(yè)主、物業(yè)使用人應當承擔修復和賠償責任。

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