[ 凌效海 ]——(2010-3-18) / 已閱13214次
商品房住宅小區(qū)共用資源產(chǎn)權(quán)配置的法律統(tǒng)一性——建筑物區(qū)分所有制度的法律精神
凌效海
內(nèi)容提要：業(yè)主與開發(fā)商等在小區(qū)車位、車庫、綠地、人防設(shè)施等共用資源上的沖突，是對社區(qū)生活共用資源支配權(quán)的博弈。如何調(diào)整這種利益關(guān)系直接關(guān)切社區(qū)生活秩序。我國《物權(quán)法》的建筑物區(qū)分所有制度是解決這類問題的基本制度。商品房住宅小區(qū)是由各專用部分與共用部分構(gòu)成的統(tǒng)一體，二者承載的法律利益歸屬也應(yīng)當具有統(tǒng)一性。住宅小區(qū)的共用資源上不應(yīng)設(shè)立與業(yè)主安居利益對抗和排斥的的權(quán)利；這是社區(qū)和諧的必然要求，也是建筑物區(qū)分所有制度的基本價值取向。
關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有制度；區(qū)分所有建筑物；社區(qū)共用資源；法律統(tǒng)一性；社區(qū)和諧
業(yè)主與開發(fā)商等關(guān)于小區(qū)車位、車庫、綠地、人防設(shè)施等共用資源的權(quán)屬爭議，是物業(yè)糾紛的重要焦點，我國《物權(quán)法》中設(shè)立的建筑物區(qū)分所有制度 ，為解決此類紛爭提供了基本依據(jù)。在社區(qū)共用資源的種種沖突中，畢竟沉淀著許多復(fù)雜的利害關(guān)系和法律技術(shù)問題，對區(qū)分所有制度法律精神的探討，有利于建筑物區(qū)分所有制度的具體實施。
一 保障社區(qū)和諧是建筑物區(qū)分所有制度的基本價值
單樓宇、多樓宇構(gòu)成的商品房住宅樓小區(qū)，漸已成為城市居民的主要居住模式。眾戶人家，以樓聚居， 內(nèi)外關(guān)系復(fù)雜；尤其是當代樓居，對共用資源依賴甚大。對共用資源支配使用、收益、維護，是業(yè)主內(nèi)部關(guān)系的焦點，也是業(yè)主與開發(fā)商、社區(qū)服務(wù)企業(yè)關(guān)系的焦點，規(guī)則不明、難免是非滋生。
商品房住宅樓及其連帶的土地權(quán)益和附屬設(shè)施等，法學(xué)上稱為區(qū)分所有建筑物，也有稱為區(qū)分所有小區(qū) 。建筑物區(qū)分所有制度是以區(qū)分所有建筑物為客體，調(diào)整建筑物區(qū)分所有人內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系的法律制度 。建筑物區(qū)分所有制度正是為調(diào)整區(qū)分所有建筑物上的特有矛盾而產(chǎn)生的。
區(qū)分所有建筑物，是由專用部分和共用部分結(jié)合而成的建筑物。專用部分是指建筑物中的具有區(qū)分性的各個獨立部分。在多單元居民住宅樓中，每構(gòu)造上能夠獨立使用的房屋單元就是一個專用部分。共用部分是指住宅建筑物各專用部分以外的供區(qū)分所有人共同使用的部分，構(gòu)造上應(yīng)為專用部分所必需、使用上應(yīng)為區(qū)分所人正常生活所必需。如墻體、樓板、樓道、基地、綠地、共用設(shè)施、管線、車庫、車位等。
建筑物區(qū)分所有制度是從所有權(quán)角度調(diào)整區(qū)分所有人內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系，定分止爭是所有權(quán)制度的基本功能。從法律關(guān)系層面分析，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由權(quán)利主體，權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利客體三個要素構(gòu)成。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人被稱為業(yè)主，學(xué)理上通稱為區(qū)分所有人、建筑物區(qū)分所有人。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容，作為一種復(fù)合型權(quán)利類型，有三個組成部分，即各區(qū)分所有人對專用部分的單獨所有權(quán)，對共用部分的共有權(quán)以及區(qū)分所有人對共同事務(wù)的共同管理權(quán)。
社區(qū)共用資源是社區(qū)矛盾的焦點，在區(qū)分所有建筑物的共用部分上如何分配物權(quán)，尤其重要。就業(yè)主內(nèi)部關(guān)系而言，區(qū)分所有制度采取了共用部分共同所有的制度安排；業(yè)主們按照自己專有部分的權(quán)重對共用部分享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。就業(yè)主的外部關(guān)系而言，業(yè)主對共用部分的所有權(quán)能夠使業(yè)主排他性的支配共用資源，在共用部分的支配、使用、維護、收益上享有完全物權(quán)，不受他人干涉。
建筑物區(qū)分所有的制度設(shè)計，將共用資源的利益歸屬于全體業(yè)主，使全體業(yè)主成為共用部分的權(quán)利主體。區(qū)分所有建筑物的專用部分與共用部分具有高度統(tǒng)一性，維護業(yè)主對共用部分的支配權(quán)也體現(xiàn)了一種價值取向，即維護業(yè)主安居利益，從而保障社區(qū)和諧生活秩序。
二 專用部分與共用部的統(tǒng)一性
區(qū)分所有建筑物，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，既有事實屬性也具有法律屬性。
從事實角度看，區(qū)分所有建筑物是專用部分與共用部分的統(tǒng)一體，二者功能不同卻相互關(guān)聯(lián)。第一，專用部分的功能依賴于共用部分。專用部分不能單獨存在，而是一個集合體。專用部分在結(jié)構(gòu)上和功能上依賴于共用部分。共用部分的種類和范圍決定著、制約著專用部分的正常使用。第二 ，共用部分是樓房居民正常生活的必要資源。第三，專用部分財產(chǎn)價值受到共用部分制約。
從法律角度看，區(qū)分所有建筑物的專用部分與共用部分的產(chǎn)權(quán)配置上也應(yīng)當具有法律統(tǒng)一性。專用部分與共用部分的法律利益歸屬，應(yīng)當統(tǒng)一于業(yè)主。社區(qū)共用資源上應(yīng)當禁止設(shè)立與業(yè)主安居利益排斥、對抗的權(quán)利。住房制度改革之初，許多人對于物權(quán)變動過程中，區(qū)分所有人對專用部分產(chǎn)權(quán)的取得十分在意，對共用部分產(chǎn)權(quán)范圍的界定卻不夠重視。由于區(qū)分所有建筑物專用部分與共用部分的統(tǒng)一關(guān)系，區(qū)分所有人共同財權(quán)的客體的構(gòu)成范圍不清晰，不明確，成為社區(qū)沖突產(chǎn)生的重要原因。綠地、車位、車庫等的產(chǎn)權(quán)爭議是這一問題的集中體現(xiàn)。
所有權(quán)是權(quán)利人排他性的支配權(quán)，是占有、使用、收益、處分自己物的權(quán)利。在立法上，專用部分的所有權(quán)與共用部分的所有權(quán)，應(yīng)安排于利益取向同一的權(quán)利主體。專用部分的所有權(quán)與共用部分的所有權(quán)如果分別歸屬于利益取向不同的主體，必然導(dǎo)致對抗和排斥。商品房住宅小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商等關(guān)于小區(qū)車位、車庫、綠地、人防設(shè)施等共用資源的歸屬爭議，實質(zhì)上是區(qū)分所有建筑物的法律統(tǒng)一性問題。作為共用部分的車位、車庫、綠地、人防設(shè)施等共用資源在事實上與樓房各戶的專用部分的使用價值和交換價值是相互關(guān)聯(lián)的，如果建筑物專用部分和共用部分的所有權(quán)分屬于利益排斥的主體，就要損害二者的法律統(tǒng)一性。
專用部分與共用部分的法律統(tǒng)一性對于社區(qū)和諧意義重大。從我國的城市發(fā)展趨勢看，由于土地的高度稀缺，大多數(shù)城市居民要生活在樓房社區(qū)。居民樓房是專用部分與共用部分的統(tǒng)一體。在產(chǎn)權(quán)配置上，如果將專用部分與共用部分的產(chǎn)權(quán)分置于相互排他的利益主體，就會為逐利性資本對共用部分作壟斷性經(jīng)營留下法律空間，對社區(qū)和諧構(gòu)成永久性威脅。妨害樓房社區(qū)的正常生活秩序。
在住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的配置體系中，業(yè)主基于正常生活的基本需要對于住宅樓的共用部分、共用設(shè)施和相關(guān)土地權(quán)益的共同支配和利用的權(quán)利，應(yīng)當予以明確保障，開發(fā)商對住宅樓和住宅小區(qū)業(yè)主日常生活所必要的共用資源的控制和壟斷，會成為對社區(qū)和諧造成不利的痼疾病根。小區(qū)共同生活必要資源應(yīng)當禁止壟斷經(jīng)營。
三 業(yè)主與開發(fā)商關(guān)系的法律調(diào)整
現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有制度，十九世紀初起之于法國民法典，現(xiàn)已是被英美法系與大陸法系廣泛采納的具有普遍性的財產(chǎn)法律制度。我國的臺灣、香港、澳門也設(shè)立了系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有制度 。隨著住宅制度的改革，伴隨著住宅商品化的推進，《中華人民共和國物權(quán)法》第六章建筑物區(qū)分所有權(quán)的設(shè)立，標志著我國建筑物區(qū)分所有制度的發(fā)展取得了重大突破。
我國《物權(quán)法》在區(qū)分所有建筑物的共用部分上，對物權(quán)的分配，體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有制度的基本原理，業(yè)主之間對共用部分共享所有權(quán)；就與第三人關(guān)系而言，業(yè)主在共用部分的支配、使用、維護、收益上享有完全物權(quán)，不受他人干涉。對于樓房社區(qū)共同生活必需的生活資源，堅持了區(qū)分所有人共有和優(yōu)先使用的原則。
依照我國《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分所有建筑物共有部分的構(gòu)成范圍包括：
1建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，綠地，其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房 。2共有部分的構(gòu)成范圍還包括占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 。3立法技術(shù)上使用了業(yè)主停車優(yōu)先權(quán)范疇，業(yè)主停車優(yōu)先權(quán)的效力高于所有權(quán)，能夠?qū)沟谌说乃袡?quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，無論其所有權(quán)的歸屬如何，必須優(yōu)先滿足業(yè)主的需要 。
我國《物權(quán)法》對區(qū)分所有建筑物共用部分的構(gòu)成范圍作出明確規(guī)定是非常必要的，對于調(diào)整開發(fā)商與業(yè)主的物業(yè)糾紛的作用是積極的，也更有利于維護樓房社區(qū)的和諧生活。
第一、對開發(fā)商的行為是一種導(dǎo)向。開發(fā)商遵守法律的指引，不符合社區(qū)和諧要求的項目不應(yīng)開發(fā)。 第二、相關(guān)政府部門的行為也是一種導(dǎo)向。政府有義務(wù)保障法律的實施。共部用分不具備相應(yīng)結(jié)構(gòu)、成分和功能，不能滿足樓房居住正常生活需要，妨害社區(qū)生活和諧，這樣的項目不應(yīng)批準規(guī)劃，不得許可設(shè)立。
業(yè)主與開發(fā)商在共用部分上的沖突是爭奪社區(qū)生活共用資源支配權(quán)的博弈。如何調(diào)整這種利益關(guān)系直接關(guān)切社區(qū)生活秩序。我國《物權(quán)法》設(shè)立的建筑物區(qū)分所有制度，將共用資源納入業(yè)主所有權(quán)客體，全體業(yè)主對共用部分享有所有權(quán)，使共用資源的支配權(quán)歸屬于業(yè)主，表現(xiàn)出明顯的立法意圖，即在共用部分的產(chǎn)權(quán)配置上，維護了共用部分與專用部分在法律上的統(tǒng)一性，從而對社區(qū)和諧生活構(gòu)成了有力的制度保障。和諧的社區(qū)是和諧社會的基礎(chǔ)，沒有和諧的社區(qū)就沒有和諧的社會。
社區(qū)共用資源的支配權(quán)歸屬于業(yè)主，是社區(qū)和諧的要求，是一種基本的立法精神，在法律技術(shù)上如何實現(xiàn)這一立法精神，當然可以體現(xiàn)創(chuàng)新性。我國《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主停車就是一項很好的創(chuàng)新。現(xiàn)實生活的復(fù)雜性會導(dǎo)致業(yè)主以外的人對車位、車庫擁有物權(quán)，我國《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主停車優(yōu)先權(quán)，使維護社區(qū)和諧的立法精神得以貫徹。
實際上，在社區(qū)生活的共用資源上，由于各種復(fù)雜的原因，會出現(xiàn)復(fù)雜的權(quán)利狀態(tài)，故而從業(yè)主停車優(yōu)先權(quán)設(shè)計中，可以引申出一項原則，即在社區(qū)共用資源上不得設(shè)立與業(yè)主安居利益對抗、排斥的權(quán)利；這應(yīng)當是社區(qū)共用資源產(chǎn)權(quán)配置的底線。
四 與港、澳、臺立法例之比較
在各法域的立法例中，維護居民住宅樓共用部分與專用部分法律統(tǒng)一性可說是個通例。我國香港的立法具有英美法系的風(fēng)格，我國澳門、臺灣的立法則對大陸法系的風(fēng)格多有體現(xiàn)，在共用部分的權(quán)利配置上，其以下特點可供借鑒。
明文禁止在共用部分上設(shè)立對抗業(yè)主安居利益的權(quán)利
社區(qū)是家園，社區(qū)和諧的根本問題是保障業(yè)主的安居利益。鑒于專用部分對共用部分的高度依賴性，住宅小區(qū)共用資源上的權(quán)利安排上必須以維護業(yè)主安居利益為原則。立法上，應(yīng)明文禁止任何人，在社區(qū)共用資源上設(shè)立對抗業(yè)主安居利益的權(quán)利。
我國香港《建筑物管理條例》中，為業(yè)主們設(shè)立了一項不受干擾的權(quán)利，明文規(guī)定建筑物的任何業(yè)主或占用人對公用部分該等部分的使用或享用，任何人不可不合理地干擾 。我國《澳門民法典》則明文禁止有關(guān)規(guī)章及機關(guān)，就共同部分對分層建筑物所有人的權(quán)利濫加限制，妨礙業(yè)主們共同使用或共同生活上之需要 。我國臺灣,《公寓大廈管理條例》第一條即將提升居住品質(zhì)述明為立法目的。對于共用部分，以明確語句宣示，在所有權(quán)和使用權(quán)層面上都禁止設(shè)立與業(yè)主安居利益對抗和排斥的的權(quán)利。
基于安居利益，業(yè)主對共用資源享有特定法益，對此以明白的法律語言予以宣示，實際上是明示要把安居利益作為業(yè)主的權(quán)利來保護。保護業(yè)主安居利益是維系社區(qū)和諧之道，其他不過是技術(shù)問題。
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